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??這兩日，地產股久違上漲。

??8月16日收盤，房地產開發板塊整體漲幅達到2.01%，其中有93只個股上漲；8月17日，房地產板塊再度強勢拉升。

??消息面上，據市場消息，監管機構計劃通過指定國有企業擔保和承銷示范性房企的人民幣債券，為這些房企提供流動性支持；監管部門近期指示中債信用增進投資公司對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”。

??據媒體報道，示范民營企業涉及旭輝控股集團、碧桂園、龍湖集團和新城控股等。多家房企回應表示，目前正在溝通中，具體信息以公司公告為準。

??在此之前，今年5月碧桂園、龍湖、美的置業3家民營企業被監管機構選定為示范房企，隨后新城控股、旭輝也加入優質民企名單中，獲準通過信用保護工具的方式發行人民幣債券。

??在支持房地產企業合理融資需求的背景下，融資扶持政策正向民營房企傾斜。

??房企資金壓力尚未有明顯改善。

??8月15日，國家統計局公布了1-7月房地產行業數據，其中商品房銷售面積和商品房銷售額同比分別下降23.1%和28.8%，7月單月商品房銷售規模在年中高增后回落。

??在此背景下，1-7月房地產開發企業到位資金依然處于歷年較低水平，僅有88770億元，同比下降25.4%。其中，7月房地產開發企業到位資金11923億元，較6月環比下降27.5%，同比下降25.8%。

??大多數民營房企的融資現狀依然較為困難。

??從國內貸款來看，包括開發貸及并購貸、委托及信托貸等，7月國內貸款僅為1224億元，環比下降了30.5%，同比下降36.8%。6月房企國內貸款出現回暖，但7月未延續增長趨勢，反而回落至年內繼5月后的次低。

??7月房地產開發企業到位資金（自籌資金）4271億元，同比下降20.6%，降幅較6月擴大3.1 個百分點，環比由增轉降為30.7%。

??值得注意的是，自5月16日碧桂園、龍湖、美的置業三家民企被監管機構選為示范房企，民營房企債券發行逐步恢復。此外，7月25日，證監會等三機構聯合發布《關于推動債券市場更好支持民營企業改革發展的通知》，其中提出推動更多符合條件的優質民營企業納入知名成熟發行人名單，提高融資效率；鼓勵市場機構為民營企業債券融資提供增信服務等。

??房企發債有了小幅回溫，據CRIC數據顯示，包含公開市場發債等融資方式在內的其他到位資金，前7月同比下降5.3%至3448億元，降幅較前6月收窄2.5個百分點。其中單7月為445億元，環比下降34.8%，同比上升16.1%。

??但目前來看，當前房企獲得資金渠道仍然相對受阻。

??從融資情況來看，7月房企融資環境仍未有本質改善。

??CRIC數據顯示，7月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環比減少13.7%，同比減少62.9%。值得注意的是，這是房企融資量連續第4月環比減少，房企融資難的問題仍然較為突出。

??7月房企發債348.88億元，環比增加10.3%，同比減少40.4%。境內發債占比超9成，達到319.7億元，環比增加4.2%，其中中期票據發行迎來突破，達到150.3億元，環比增加59.7%，同比增加156%。

??從發債主體來看，境內發債主體仍然以央企國企為主，除此之外還有龍湖等部分經營情況良好的民營房企。

??另據克而瑞資管（CAIC）數據顯示，7月房企發債主體數量有所回升，增至44家，其中，10家為民營房企，占比略有回升。

??今年以來，國企發債融資占比持續攀升，6月集中度達到了92%，7月多家民企到期債券達成交換要約發債置換，受此影響，國資房企融資占比回落至56%，民企發債融資占比首次回升至40%以上。

??從房企發債利率來看，民企方面，由于7月境內僅有龍湖和濱江成功發行債券融資，發債利率回落至6.66%。

??接下來，房企仍將面臨不小的償債壓力，尤其是民營房企。

??據CRIC監測數據顯示，8月共有34筆債券到期，去除已提前贖回部分，還將有492億元到期債券規模，相較于7月償債壓力有所減小，債券到期規模環比減少33.5%。

??具體房企而言，單筆金額最高為金融街于2015年發行的40億元的公司債，而藍光到期的1只公司債已經出現了實質性違約。

??另外，據克而瑞資管（CAIC）統計，2022年四季度，200家核心房企境內外債券合計到期規模約1812億元，其中海外債約為617億元。四季度，民營房企合計共有1000億債券即將到期，海外債約占總規模的43%。

??尤其是今年10月，房企將再次迎來債券到期小高峰，預計將有近800億債券到期，其中近500億為境內債券。

??今年8-12月，有5家房企債券到期規模超百億，合計到期規模約663億元。

??其中，恒大、富力、陽光城已經出現不同程度的債務違約問題，中國鐵建、保利發展年內尚有135億元債券到期。除此之外，合景泰富也有近87億元債券到期，近期，合景泰富已開始著手積極出售資產籌措資金，7月以13億港元出售香港一項目公司50%銷售股份及股東貸款。

??在近期銷售端遇冷回落、房企融資渠道不暢等因素影響下，房企資金壓力依舊不容樂觀，部分房企融資難的問題仍然存在。

??因此，政策的支持對于房企融資而言，可謂及時雨。

??現階段重塑市場信心比什么都重要。

??今年5月以來，監管層不斷釋放支持民企融資的信號，融資端已出現了積極的一面。

??短期來看，利好政策覆蓋面還比較窄，僅個別優質房企獲益，預計未來房企的融資環境仍將繼續優化，隨著政策加大對民企融資的支持力度，接下來優質民營房企優勢將繼續擴大，尤其是示范民企，將進一步降低債券發行成本，與其他房企拉開差距。

??政策的傳導仍需要時間，再加上覆蓋面有限，多數民營房企還將面臨融資難、融資貴的問題，接下來融資政策還將繼續支持企業合理融資需求，房地產融資平穩有序，盡快恢復房企經營“造血”能力。