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??王迎超 中房報記者 高中華丨大連報道

??經(jīng)歷了數(shù)月火熱行情之后，大連房地產(chǎn)市場從5月中下旬開始，出現(xiàn)了降溫動向。

??大連官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月至4月，大連市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長11%。商品房銷售面積199萬平方米，同比增長52.7%。商品房銷售額277億元，同比增長68.2%。

??這波強(qiáng)勁走勢有著深度的現(xiàn)實原由。2020年年底，疫情暴發(fā)積壓了一批購房需求，加上土地市場連續(xù)火爆拉高樓市預(yù)期等多面因素，大連房地產(chǎn)市場自春節(jié)后火熱運(yùn)行。

??大連同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司（以下簡稱“大連同策”）咨詢總監(jiān)畢恩浩分析稱，隨著價格不斷上漲，住宅產(chǎn)品大量入市，人們對未來收入的預(yù)期放緩導(dǎo)致透支型客群的減少、銀行限貸導(dǎo)致置換型客戶需求被壓制，越來越多的購房客戶開始回到觀望狀態(tài)，從5月中下旬開始，大連看房量和成交量降幅明顯，市場開始出現(xiàn)降溫。

??大連同策的市場數(shù)據(jù)顯示，5月份大連市商品房成交面積為55.69萬平方米，成交金額為88.64億元，雖然成交面積和成交金額同比均上升了21%，但從環(huán)比4月的成交面積65.93萬平方米和107.25億元成交額來看，下降幅度明顯。

??市場一度火爆 “3萬+”產(chǎn)品紛紛入市

??“上半年我們的項目銷售很好，目前住宅產(chǎn)品已經(jīng)全部售罄，僅有部分公建在售。”萬科翡翠書院營銷經(jīng)理高敏告訴中國房地產(chǎn)報記者。

??“從今年春節(jié)之后，大連市場明顯轉(zhuǎn)好，3、4月份的時候達(dá)到高峰，目前我們推出的3棟樓已基本售罄。”融創(chuàng)壹號院項目主策董方旭稱，作為融創(chuàng)中國在東北首個落地的壹號院系高端產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品單套售價基本都在400萬元以上，“原本以為項目主要客群是40歲以上的中產(chǎn)階層，出乎意料的是，銷售過程中‘80后’‘90后’成為了絕對主力，在這部分人群中，新媒體從業(yè)人員、主播、網(wǎng)絡(luò)買手等新興職業(yè)者占據(jù)了相當(dāng)一部分比例”。

??“目前我們項目的洋房已基本售完，前幾個月中海各項目的銷售業(yè)績比起去年同期基本都翻了一番以上。”中海閱麓山營銷經(jīng)理孫亮說。

??萬科翡翠書院、融創(chuàng)壹號院、中海閱麓山等項目的銷售成績是大連上半年房地產(chǎn)市場火熱的一個縮影。

??是什么支撐起大連樓市的這種火爆？

??畢恩浩分析稱，去年年底疫情暴發(fā)積壓的一批購房需求、局部區(qū)域熱度不斷提升帶動的買漲不買跌的購房心態(tài)、土地市場的連續(xù)火爆不斷拉高了購房者的心理預(yù)期、全球通脹導(dǎo)致高財富人群避險情緒增強(qiáng)等諸多因素，聯(lián)合構(gòu)成了大連房地產(chǎn)市場自春節(jié)后不斷火熱上漲的幕后推手。

??大連東港板塊，素有市區(qū)房價天花板的稱號。摘得了東港最后一處居住用地（70年非填海）的中海東港項目的入市，對于大連全市房地產(chǎn)市場的示范和帶動意義，不言而喻。

??“原來東港板塊的項目均價一直在2.6萬元至2.7萬元/平方米，但今年產(chǎn)生了明顯變化，中海東港項目的入市，成為東港板塊首個價格超3萬元/平方米的項目，這個均價高達(dá)47500元/平方米的項目熱銷也帶動了許多原本觀望的客戶跟進(jìn)，越來越多的客戶開始認(rèn)可這個價格，從而拉升了整體心理預(yù)期。”畢恩浩分析稱。

??在此之前，大連普通住宅超過3萬元/平方米的項目屈指可數(shù)，位于甘井子區(qū)的新希望錦麟玖璽已從2020年3月21日開盤時3萬元/平方米的均價，上漲為目前的35000元/平方米。即將入市的高新區(qū)華潤置地瑞府，以及沙河口區(qū)的遠(yuǎn)洋萬玥府和中海云川源境項目，也都給出了3萬元/平方米以上的放風(fēng)價格。

??房企摘地情緒高漲 高溢價地塊頻出

??“面包”的熱銷帶動了“面粉”的行情，前幾個月，開發(fā)商摘地情緒高漲，高溢價地塊頻頻出現(xiàn)。

??2月4日，招商蛇口以21.2億元、溢價44%擊敗華潤、保利等8家房企競得大連體育新城一宗住宅用地，折合成交樓面價11126元/平方米。

??5月21日，大連甘井子區(qū)泉水板塊3宗土地拍賣，吸引了金地、綠城、龍湖+中鐵建、萬科、遠(yuǎn)洋、碧桂園、平安、中海、保利、華潤、大華、信達(dá)、大連錦盈13家房企參與。最終，萬科、綠城瓜分了3宗新地，成交總價超28億元。其中萬科摘得的一宗土地成交總價8.16億元，溢價率達(dá)49%，綜合樓面價11612元/平方米。由綠城摘得的一宗土地成交總價為15.04億元，溢價率達(dá)48.6%，綜合樓面價12068元/平方米。

??大連主城區(qū)內(nèi)可用的住宅土地較少，這些稀缺的土地資源吸引了眾多房企的爭搶。土地市場的連續(xù)火爆也不斷拉高了購房者的心理預(yù)期，隨著新房土地價格的提升，銷售價格也在水漲船高，從而帶動了全城房價的上漲。“大連市場的火爆有著結(jié)構(gòu)分化性上漲的特點(diǎn)，主要得益于主城區(qū)（中山、西崗、沙河口、甘井子、高新區(qū)）等區(qū)域熱點(diǎn)板塊項目的帶動作用。”畢恩浩分析稱。

??從波峰到波谷 大連樓市開始降溫

??鄭雯（化名）今年年初從外省應(yīng)聘到大連一所高校任教授，工作穩(wěn)定后，她打算在學(xué)校所在的區(qū)域買房，穩(wěn)定的工作和不菲的收入，向來是銀行發(fā)放貸款的優(yōu)質(zhì)客戶人群，但從5月初與某樓盤簽約后，鄭雯一直沒等來房貸發(fā)放的消息，“催了好多遍，我都不太想買了。”鄭雯說。

??“房地產(chǎn)行情必然存在著波峰與波谷，此前的一輪上漲行情已經(jīng)達(dá)到了波峰，我們觀察到，從5月中下旬開始，大連樓市開始從波峰走向波谷。”畢恩浩分析稱，隨著房價的不斷上漲，住宅產(chǎn)品的大量入市，人們對未來收入的預(yù)期放緩導(dǎo)致透支型客群減少。此外，銀行限貸政策也導(dǎo)致不少像鄭雯這樣的剛需和置換型客戶需求被壓制，越來越多的購房客戶開始回到觀望狀態(tài)，從5月中下旬開始，大連看房量和成交量降幅明顯，市場開始出現(xiàn)降溫。

??畢恩浩的這一觀點(diǎn)，也得到了多位項目一線人員的認(rèn)可。

??“我們項目的銷售情況從5月中下旬開始出現(xiàn)下降趨勢，下浮了30%左右，主要是大量競品扎堆入市，客戶出現(xiàn)了分流，據(jù)我們了解，各項目的到訪量普遍下降。”大連中海閱麓山營銷經(jīng)理孫亮告訴中國房地產(chǎn)報記者，預(yù)計下半年樓市會偏向平穩(wěn)狀態(tài)，再想取得類似之前這樣大的突破比較困難。董方旭同樣表示，融創(chuàng)壹號院從5月中下旬業(yè)績開始回落，6月份開始，客戶到訪量和成交業(yè)績下降明顯。

??“下半年這一趨勢很難改變。預(yù)計下半年土地將會加速整理、出讓，供給端擴(kuò)大，需求端又被卡死，會對市場造成一定沖擊。”畢恩浩表示，“房價是否下跌，目前也存在不確定性，不排除有個別房企率先‘降價搶收’，這對市場的沖擊會有，但影響不會那么大。”