??【熱點聚焦】

??9月8日，鄭州市召開“房地產開發(fā)企業(yè)瘦身自救行動”會議。會議要求，目前鄭州臺賬上停工爛尾的72個項目，要“一樓一策一專班一銀行”，采取聘請第三方審計調查等方式，摸清底數(shù)，準確核算企業(yè)資金、項目資金的平衡，厘清項目資產負債，責成企業(yè)落實自救主體責任，結合項目建設需求拿出資金籌措方案和化解處置措施，盤活保全資金資產，確保“10月上旬停工、半停工項目全面實質性復工”。此前，一份《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案》的通知在網絡流傳。根據(jù)通知內容，10月6日前，實現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質性復工，并且從“壓實企業(yè)主體責任”、“政府全力紓困”、“做好破產重整”、“嚴肅追究責任”和“確保全面復工”五個方面提出具體實施方案。其中：

??在“壓實企業(yè)主體責任”中，通知提出，出險房地產企業(yè)要切實承擔自救主體責任，通過處置未開發(fā)土地、在建項目和資產、公司股權等方式，多渠道籌集資金，加快資金回籠進度，降低杠桿率，歸還挪用資金，回歸主業(yè)。

??在“嚴肅追究責任”中，通知提出，各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）要組織審計、財政、住房和城鄉(xiāng)建設等有關部門對停工逾期問題樓盤原有預售資金使用情況進行專項審計，制訂處置方案。房地產企業(yè)控股股東、實際控制人對資金挪用負有責任的，應當對損失承擔連帶責任；相關主管部門監(jiān)管不到位的，商業(yè)銀行對資金挪用有過錯的，依法依規(guī)承擔相應責任；稅務部門要對不配合復工的房地產企業(yè)進行偷漏稅核查。

??在“確保全面復工”中，通知提出，對有實力可以自主復工的企業(yè)，要督促其盡快全面復工；對資產大于負債、資金出現(xiàn)暫時困難的企業(yè)，各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）要迅速行動，通過紓困基金、并購貸等形式，由政府平臺公司果斷接手，采取“新老劃斷”的辦法，先復工，再清算；對資產小于負債的企業(yè)，各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）平臺公司可采取代建方式，立即復工，并由審計部門介入對其資產、負債，特別是資金抽逃情況、資金監(jiān)管情況、未列入監(jiān)管資金情況等進行全面審計，相關線索要及時移交至公安部門。

??此外，通知要求，各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）黨政主要領導要親自分包1-2個重大停工問題樓盤項目；對于其他較為復雜的停工樓盤，明確分包領導后，屬地黨委政府主要領導要履行兜底責任。

??據(jù)第一財經、財聯(lián)社等媒體報道，該文件內容屬實，且已傳達至部分房企。

??【熱點評析】

??鄭州出臺全國首個相對全面的復工文件，宣戰(zhàn)“爛尾樓”

??項目爛尾一直是困擾鄭州市房地產市場發(fā)展的重要問題。據(jù)CRIC統(tǒng)計，截至2021年末，鄭州涉及停工、延期的待交付問題項目由72個，涉及幾千套住房，數(shù)量位居重點二線城市前列。2022年7月，全國“停貸潮”爆發(fā)，鄭州由于大量的爛尾項目而成為此次“停貸潮”的重災區(qū)，“強制停貸”項目個數(shù)位居全國城市前列。8月，鄭州市即出臺房地產紓困基金設立運作方案，暫定規(guī)模100億元，專項用于危困房企問題樓盤項目，解決部分社會關注的停工停按揭月供問題。此外，鄭州市還提出以棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產重組及保障性租賃住房四種紓困模式，成立問題樓盤紓困專班，組織推動出險房企與國企、央企合作等，持續(xù)推進項目爛尾問題的解決。

??此次鄭州市發(fā)布的推動停工樓盤全面復工“大干30天”行動實施方案，從實施路徑、責任劃分、懲治舉措及時限要求等方面作出了明確具體要求，是全國關于停工樓盤復工問題首個相對全面、系統(tǒng)的文件。其中，提出“房地產企業(yè)控股股東、實際控制人對資金挪用負有責任的，應當對損失承擔連帶責任”、“稅務部門要對不配合復工的房地產企業(yè)進行偷漏稅核查”、“對于弄虛作假、表演式復工、階段式象征性復工嚴肅處理”、“領導分包兜底”和不同情況項目差別化處理等多項舉措，充分彰顯了鄭州市政府解決爛尾樓問題的魄力和決心，值得其他城市借鑒和學習。

??全國多地出臺“保交樓”舉措，核心難點仍在于“資金來源”問題

??2022年以來，“保交付”成為各個城市、各級政府以及各個房企的重要任務之一。尤其自7月全國“停貸潮”風波后，解決爛尾樓問題、保交付緊迫性進一步提升。7月28日，中共中央政治局會議首次將“保交樓”寫入文件中。隨后，全國多地圍繞“保交樓”出臺調控政策，如平頂山、咸陽、遂寧等地建立“一對一”幫扶政策，鄭州、南寧、湖北等地設立專項紓困基金，長沙、青島、威海等地優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管等。從目前來看，保交樓核心難點仍在于“資金來源”問題。大部分房企仍然面臨銷售承壓、融資不暢的雙重困境，出險房企更是舉步維艱，而對于地方政府和金融機構來說，在房地產行業(yè)和房企未來發(fā)展尚不明朗的情況下，為房企輸血同樣存在較大壓力和風險。基于此，如何平衡各方利益關系、貫徹執(zhí)行不同情況爛尾項目差別化處理方式和完善資金監(jiān)管等在“保交樓”過程中將至關重要。