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??中央層面

??支持各地從實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求

??2022年第二季度，我國貨幣政策延續穩健，金融對實體經濟的支持力度進一步加大。一方面，央行合理增加流動性供給。如下調金融機構存款準備金率0.25個百分點，對沒有跨省經營的城商行和存款準備金率高于5%的農商行，在下調存款準備金率0.25個百分點的基礎上，再額外多降0.25個百分點，上繳結存利潤9000億元等。6月末，廣義貨幣供應量（M2）同比增長11.4%，比上年同期高2.8個百分點；上半年，社會融資規模增量為21萬億元，同比多增3.2萬億元，人民幣各項貸款增加13.68萬億元，比上年同期多增9192億元。另一方面，繼續推動企業綜合融資成本穩中有降。6月份，新吸收定期存款利率為2.5%，比上年同期低16個基點；新發放企業貸款利率為4.16%，比上年同期低34個基點。

??在房地產方面，中央進一步加大穩樓市力度。一方面，明確支持地方在堅持“房住不炒”前提下，因城施策完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，提振市場信心。另一方面，將支持剛性和改善性住房需求列為促消費、穩投資的重要舉措，并出臺下調首套房商業性個人住房貸款利率下限20個基點和下調5年期以上LPR 15個基點等重要政策，引導房貸政策實質性寬松。具體來看：

??（1） 堅持“房住不炒”定位，支持各地從實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。4月29日，中共中央召開政治局會議提出，要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。要堅持“房住不炒”定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。5月18日，國務院總理李克強主持召開穩增長穩市場主體保就業座談會指出，城鎮化是必然趨勢，要穩地價穩房價，支持居民合理住房需求，保持房地產市場平穩健康發展。5月23日，國務院常務會議在促消費和有效投資中提出，要因城施策支持剛性和改善性住房需求。5月25日，國務院召開全國穩住經濟大盤電視電話會議提出，必須搶抓時間窗口，把穩增長放在更加突出位置，幫扶市場主體紓困、穩崗拓崗等政策能出盡出。

??（2） 引導房地產金融政策持續寬松，房企融資環境邊際改善。4月18日，央行、外匯局等部門聯合發文提出，要完善住房領域金融服務，更好滿足購房者合理住房需求。要區分項目風險與企業集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產開發貸款平穩有序投放。4月29日，央行召開專題會議指出，要執行好房地產金融審慎管理制度，及時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序。5月4日，證監會召開專題會議，積極支持房地產企業債券融資，研究拓寬基礎設施REITs試點范圍。5月13日，銀保監會發文指出，探索房地產發展新模式，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。5月15日，央行、銀保監會聯合發布通知，提出將首套房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。5月20日，央行發布公告稱5年期以上LPR下調15個基點。5月16日，碧桂園、龍湖和美的置業被監管機構選為示范民營房企，將陸續發行人民幣債券。5月25日，國務院召開全國穩住經濟大盤電視電話會議強調，要盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為，適當提高宏觀杠桿率，支持財務可持續的企業適當加杠桿，居民家庭部門穩杠桿。6月2日，央行有關負責人在國務院常務會議上表示，將繼續堅持“房住不炒”定位，因城施策實施好差別化住房信貸政策，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度。6月29日，央行貨幣政策委員會第二季度例會重申，要維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性循環。

??（3） 有序加大保障性租賃住房建設。4月1日，共青團、網信辦等部門聯合發文提出，開展青年發展型城市建設試點，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，加大保障性租賃住房供給力度。4月25日，國務院在釋放消費潛力促進消費持續恢復有關意見中指出，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房等。5月27日，證監會、發改委聯合發布通知，要求規范做好保障性租賃住房試點發行REITs工作。

??（4） 推進以縣城為重要載體的新型城鎮化建設。5月6日，中共中央、國務院聯合發文提出，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，加快發展大城市周邊縣城，支持位于城市群和都市圈范圍內的縣城融入鄰近大城市建設發展，引導人口流失縣城轉型發展等。6月7日，國務院批復關于“十四五”新型城鎮化實施方案并強調，要堅持穩中求進工作總基調，以推動城鎮化高質量發展為主題，以轉變城市發展方式為主線，以體制機制改革創新為根本動力，深入推進以人為核心的新型城鎮化建設，完善以城市群為主體形態、大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮化格局。

??（5） 嚴格房地產市場秩序整治和房屋工程質量監管。4月24日，國稅局、市場監督管理局聯合發布通知，要求加大對中介行業涉嫌虛假宣傳、發布虛假違法廣告等違規違法行為的查處力度。5月27日，國務院印發全國自建房安全專項整治工作的通知，要求各地全面摸清自建房基本情況，包括結構安全性、經營安全性、建設合法合規性等內容，并明確地方政府及相關部門要嚴格自建房用于經營的審批監督等。

??02

??地方層面

??調控頻次創新高，寬松力度明顯加大

??2022年第二季度，地方房地產政策面持續改善。尤其在4月29日中共中央政治局會議定調“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求”后，地方寬松性調控力度明顯加大。

??一方面，寬松性調控政策密集出臺。據中房研協測評研究中心監測，二季度地方累計出臺房地產調控政策346條，創歷史同期新高，較一季度增長168%。其中，寬松性政策305條，占比達88.2%，中性政策20條，緊縮性政策僅21條，占比約6.1%。另一方面，政策寬松由三四線城市向一二線城市擴展，且松綁“四限”、房票安置等刺激政策扎堆出臺，寬松力度較一季度進一步加大。

??（1）寬松性調控多聚焦在放寬行政限制、加強公積金政策支持和發放購房財稅支持等方面

??從調控內容來看，寬松性調控政策主要仍聚焦在放寬行政限制、加強公積金政策支持和購房財稅支持等方面。與第一季度相比，第二季度有更多一二線城市加入政策寬松陣營。具體來看：

??在放寬行政限制方面，核心舉措在于松綁“四限”和重啟棚改貨幣化/房票安置。在松綁“四限”方面，典型代表有：廣州放寬外地戶口購房門檻，外地人購房允許斷繳或補繳不超過3個月的社保，對能提供在本市退休證明材料、且退休之日前5年在本市連續繳納社保或個稅證明的非本市無房家庭，可限購1套商品住房；青島將黃島區、城陽區、嶗山區王哥莊街道調出限購區域，并將非本市戶籍家庭購房條件由購房前2年內在本市連續繳納12個月以上個稅或社保調整為在本市繳納12個月以上個稅或社保，取消“購房前2年”和“連續繳納”等條件；合肥取消企業及外地居民家庭購房限制，并明確非限購區域住房（新站區、瑤海區、新橋產業園）不再計入家庭住房總套數；成都提出近郊區已購或新購住房不納入中心城區購房時家庭名下住房總套數計算，并將無房居民家庭認定標準放寬至購房人及其家庭成員在我市無自有產權住房且購房日前2年內無住房轉讓記錄；蘇州新房由3年限售縮短至2年，二手房取消3年限售，同時，非限購區域（常熟、張家港）房產不再計入家庭限購套數；長沙提出家庭首套房網簽或取證滿4年即可購買第二套房；廈門明確二孩及以上且其中有一人未成年的本市戶籍家庭可購第三套房，非本市戶籍大專及以上學歷持半年以上勞動合同或醫社保證明即可在島外購房；武漢提出非本市戶籍居民購房社保要求由2年縮短至1年，投靠家庭可在限購區購買第三套房等。其中，無錫、寧波、沈陽、合肥、武漢、濟南、太原、廈門、西安、南京、福州、成都等超20城放寬了二孩及以上家庭購房套數限制。在棚改貨幣化/房票安置方面，鄭州、溫州、昆明、常熟、江陰、南陽、紹興、駐馬店、南京溧水區、寧波奉化區等超20座城市或地區相繼落地貨幣化/房票安置政策。

??在強化住房公積金政策支持方面，核心舉措在于下調最低首付比例、上調最高貸款額度和放寬公積金提取限制等。據不完全統計，二季度在住房公積金政策上進行寬松性調整的城市或地區超100座。典型代表有：青島將單繳職工貸款最高額度由36萬元上調至50萬元，將雙繳職工家庭貸款最高額度由60萬元上調至80萬元，將二手房貸款期限與房齡之和最長不超過30年延長至不超過50年，取消房齡與首付款比例掛鉤的規定；成都將“認房套數”范圍調整為繳存職工在購房所在地的住房，將首套房申請同城化公積金貸款最低首付比例由30%下調至20%，二套房申請同城化公積金貸款最低首付比例由40%下調至30%；杭州將單繳職工貸款最高額度由50萬元上調至60萬元，將雙繳職工家庭貸款最高額度由100萬元上調至120萬元，將名下無房且無房貸記錄家庭購房首套普通住房公積金貸款最高額度上浮20%；合肥將單繳職工貸款最高額度由45萬元上調至55萬元，將雙繳職工家庭貸款最高額度由55萬元上調至65萬元，將二手房貸款期限加房齡由最長不超過30年延長至不超過40年等。此外，自6月1日珠海率先提出“一人購房全家幫”公積金新政以來，已有包括泉州、邵陽、資陽、贛州、天津、滄州、秦皇島、池州、六安、咸寧、唐山等十余城跟進。

??在加強購房財稅支持方面，核心舉措在于發放購房補貼和契稅補貼。據不完全統計，二季度超60座城市或地區發布了購房財稅支持類政策。其中，高層次人才往往可享受更高的補貼標準。典型代表有：鄭州市航空港經濟試驗區對于高層次人才在區內首次購買新建商品住房的，最高給予300萬元購房補貼，優秀教育人才購房最高給予50萬元購房補貼，產業人才購房最高給予20萬元購房補貼，博士、碩士、本科及專科畢業生購房分別給予10萬元、5萬元、2萬元、1萬元購房補貼；無錫根據“太湖人才計劃”將人才分為A、B、C、D等4個類別，并對符合標準的人才最高給予1000萬元購房補貼；呼和浩特對首次在呼購房的博士、碩士、本科生分別給予10萬元、5萬元、3萬元補貼；武漢市經開區對全日制博士給予最高15萬元生活補貼或購房補貼，對全日制碩士、“雙一流”本科畢業生分別給予最高6萬元、3萬元購房補貼，最高6000元、3000元購車補貼；太原對符合條件的人才按照不同層級發放5-20萬元的一次性購房補貼。對其他類人才發放2萬元臨時購房補助；長沙對新引進的國際級產業人才、國家級產業領軍人才、省市級產業領軍人才，分別給予200萬元、150萬元、100萬元獎勵補貼和200平方米、150平方米、100平方米全額購房補貼等。此外，株洲、上饒、黃石、岳陽、無錫、鶴壁、景德鎮、欽州、東莞、大冶、淄博等三十余城發布了稅費減免類政策。

??此外，上海、杭州、武漢、福州、大連、宜昌、長沙等十余個省市放寬落戶限制，南京、常德、達州、南陽、洛陽、銀川、六安、太原、駐馬店、連云港、欽州、南通等四十余個城市優化商品房預售資金監管辦法等，對促進地方房地產市場回暖也有一定助力。

??（2）緊縮性政策聚焦在商品房預售資金監管和房地產市場秩序整治等方面

??緊縮性政策主要圍繞商品房預售資金監管和房地產市場秩序整治展開。具體來看：

??在商品房預售資金監管方面，典型代表有：欽州、寶雞、山西等省市出臺商品房預售資金監管辦法，對商品房預售資金管理及使用細則進行規范；中山提出嚴格落實規范人民法院保全執行措施，確保商品房預售資金用于項目建設；漳州加強房地產項目預售資金與開發貸資金聯動監管，要求開發貸資金必須按規定用于對應項目工程建設等。

??在房地產市場秩序整治方面，典型代表有：廣州從從業主體管理、房源信息管理、租賃資金監管、經營行為等多方面對住房租賃市場做進一步規范；珠海明令房地產廣告不得欺騙、誤導消費者，不得宣傳“學位房”“學區房”等；三亞持續開展房地產秩序整治規范工作，重點整治內容涉及房地產開發建設、房地產買賣、房屋租賃和物業服務4個方面；杭州嚴厲整治商品住房銷售中以“養老”名義虛假宣傳涉詐隱患等。