??【熱點聚焦】

??8月24日晚間，成都市公共資源交易服務中心發布了成都市2021年第二輪“兩集中”供地信息，本次供應地塊數量達75宗，接近第一批集中供地數量（40宗）的兩倍，均為涉宅用地。整體拍賣節奏設置為“3天9場”，從9月15日持續至9月17日，每天上午1場、下午2場。8月25日南京也掛出了第二批集中供應的53宗地塊，總起拍金額621.55億元，將于9月26日開始網上競價出讓。

??【熱點評析】

??嚴控土拍溢價率，采用“限房價、定品質、競地價”拍地規則

??成都本次土拍采取“限房價、定品質、競地價”的方式，其中，“限房價”指的是“限定清水最高房價”；定品質是指成都6月7日發布的《成都市新建商品住宅技術管理規定》，對成都市新建商品住宅項目的質量、品質、使用功能等進行了詳細地明確；競地價指這一批次集中供應地塊均設置了土地最高限價，相比起拍價溢價率約為10%左右。

??南京也采用了“限房價、定品質、競地價”方式出讓，并規定所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過上述核定價格，最高銷售單價不得超過售價均價的110%，裝修價格另行核定；所建商品住宅項目須按照《關于提升全市新建商品住宅規劃品質要求的通知》執行。本批次地塊最高溢價率也由之前的30%下調至15%，競價觸及最高限價時，需通過搖號確定最終競得人，且搖號地塊對商品住宅預售條件提高至完成住宅部分投資額的50%。

??取消“競配建”，土地供應由“控表面地價”向“控實際地價”轉變，“競品質”或“定品質”方案在多城的實施預示著未來“競品質”有望成為土拍規則的新“標配”，促進房企回歸經營，提升產品力及成本管控能力，進而提升項目品質，加大發展綠色建筑、裝配式建筑。

??加強購地資金審查，南京部分地塊不得聯合報名競買

??報名條件方面，成都本次拍賣宗地不接受自然人報名；同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買。參與宗地競買的意向競買人須具有房地產開發資質，申請聯合競買的，聯合體各方均須具有房地產開發資質。南京第二批集中供地的部分地塊不得合作開發，即該地塊不得聯合報名競買、不得合作開發，競得土地后，競得人可以按現有規定成立項目公司，但競得人須持股100%，且股權不得轉讓。且要求同一競買人在同一批次報名地塊不得超過總量30%，即本批次出讓更高中，同一競買人報名地塊幅數不得超過13幅。

??資金審查方面，成都要求意向競買人參與本次出讓宗地競買所繳納的資金須為合規自有資金。對經審查資金來源不符合要求的，相關部門將依據本公告要求或出讓合同約定，取消意向競買人的競買資格，取消土地競得人的競得資格并解除土地出讓合同，依法收回國有建設用地使用權，已繳納的宗地競買保證金不予退還，且一年內不得參與成都市的土地招拍掛活動。南京要求出讓地塊的競買人的購地資金須為競買人自有資金，并提供3A級及以上會計師事務所及注冊會計師鑒證的《住房和商住用地競買保證金/成交價款來源情況申報表》和審計報告，通過相關審查后方可報名。

??8月以來，多城第二批集中供地延期和規則調整。取消“競配建”、限制溢價率、加強購地資金審查、禁“馬甲”、“競品質”方案等將成為土拍重要調整方向，一定程度上降低了房企拿地成本，使得之前以“競配建”等方式壓縮的利潤空間得到一定的釋放。同時，促進房企回歸經營，提升產品力及成本管控能力，進而提升項目品質，加大發展綠色建筑、裝配式建筑。

??（內容來源：中房研協測評研究中心）