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??中房網訊 （亞晨/文）8月份，受國內疫情多點散發以及部分地區極端的高溫天氣等因素影響，房地產市場再度走弱。

??克而瑞研究中心日前發布的報告顯示，其重點監測的30個城市8月份成交面積環比下降13%，同比跌幅達31%，與上月基本持平。土地市場方面，截至8月28日，全國300城經營性土地8月總成交建筑面積為7938萬平方米，環比下降17.6%，同比降幅收窄至35.1%。

??百強房企業績環比基本持平

??從各線城市的市場表現上看，一線城市成交轉降，同、環比分別下降16%和10%。26個二、三線城市成交環比下降13%，同比下降33%。分區域來看，長三角地區熱門城市有所降溫，大灣區市場全面降溫，環渤海地區整體低迷，中西部地區則陷入沉寂。

??從房地產企業的營銷情況看，業績延續今年以來的低迷表現。根據克而瑞研究中心報告，TOP100房企8月份實現單月銷售操盤金額5190.1億元，環比較上月基本持平；同比降低32.9%，降幅略有收窄。累計業績方面，百強房企1-8月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。

??需要注意的是，8月份百強房企中近6成企業單月業績環比降低，其中12家企業降幅在30%至50%之間，10家企業降幅超過50%。同時，有6成百強房企8月單月業績不及上半年的月均水平。

??但也有部分規模房企項目業績表現較佳。其中，一部分國央企在當前市場的正向刺激反饋下，實現了不錯的去化。另一部分則是環京市場布局的房企，得益于廊坊限購的解除，對這些企業銷售有積極作用。

??土地市場量價齊跌，萬科前8月拿地金額同比降幅超六成

??土地市場方面，由于集中供地迎來短暫的“間歇期”，因此導致土地市場量價齊跌。

??根據克而瑞研究中心監測，截至8月28日，全國300城經營性土地8月總成交建筑面積為7938萬平方米，環比下降17.6%，同比降幅收窄至35.1%。

??成交總價方面，8月份土地成交總金額1872億元，同環比分別下降35%和56%。另外，由于月內集中土拍減少，且除深圳外，天津、濟南、無錫等城市的土地市場熱度較低，導致三四線城市成交占比增加，土地成交均價下降至1872元/平方米，環比降幅達到47%。

??房企拿地金額方面，由于集中供地迎來“真空期”，因此單月銷售50強房企拿地金額不足700億，較去年高峰下降88%，同環比也分別下降48%和49%。在拿地的企業中，近期仍是包括中海、華潤、保利、招商在內的規模化國央企。

??由于土拍集中進行，疊加現金流緊張等因素，導致1-8月拿地呈現規模化國央企強勢、民企羸弱、城投平臺“托底”的格局。從拿地金額TOP20來看，僅濱江、龍湖、偉星等少民企上榜，國央企則占據了近8成，其中全國化、規模化國央企拿地金額超過5000億，占金額20強的76%，占據金額TOP100的49%。

??盡管在集中供地中規模化國央企表現相對積極，但與去年同期相比，受制于市場的走弱，1-8月拿地金額、貨值仍舊大幅下滑。其中，行業龍頭萬科的拿地金額同比降幅超過六成，貨值也較同期下降56%。

??根據報告，截止8月末，新增貨值百強門檻達到61.4億元，金額百強門檻23.1億元，建面百強門檻33.2萬平方米，環比均僅有5%以下的微弱漲幅，但三項數據門檻值與去年同期的門檻值相比，分別為下降53%、52%和64%，降幅較7月末有所擴大。

??市場下行預期難扭轉

??目前，行業整體信心尚處在低位，穩地產政策力度較弱，疊加市場信心不穩，較難扭轉市場下行預期。

??對此，克而瑞研究中心認為，9月以及第四季度市場依舊難言樂觀，即便供應放量增長，成交也難顯著反彈。一方面，行業大周期拐點真正到來，隨著市場下行趨勢不斷強化，傳統銷售旺季也難出現大幅上漲行情。另一方面，穩地產政策力度較弱，疊加市場信心不穩，企業的去化壓力仍然較大。

??從土地市場來看，多個城市供應量較第二輪大幅提升，供地結構相對均衡。土拍政策面依舊保持了“讓利”、“引流”的寬松趨勢。盡管政策面預期整體保持寬松，但當前主要問題仍在于保交付，且購房意愿偏低，因此銷售回款減少、現金流不足仍是制約房企短期拿地的核心原因。

??在克而瑞研究中心看來，隨著市場信心的恢復帶動銷售提升，疊加核心城市土拍寬松，將會給中小房企帶來投資的機會。但考慮到核心城市地價較高，短期國央平拿地的主力格局并不會改變，民企或將在市場回暖后迎來一波拿地“窗口期”。