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??核心觀點

??【銷售金額降幅近四成，江蘇銷售占比超六成】2023年，弘陽地產合約銷售金額218.3億元，較去年同期相比下降38.0%，降幅遠大于百強房企業績平均降幅，弘陽銷售乏力凸顯。同期實現合約銷售面積157萬方，同比下降39.7%，銷售均價達1.39萬元/平方米，同比微增2.8%。江蘇省內銷售貢獻率超六成，徐州、淮安競爭力有所提高。

??【全年無新增土儲，江蘇土儲占比超五成】根據CRIC監測，2023年弘陽無新增土儲，截至2023年12月底，弘陽共擁有1084.4萬平方米土地儲備，總規模較2022年末下降27.6%，盡管土儲規模下降，但按照近三年的銷售情況來看，目前弘陽土地儲備量足夠覆蓋未來三到四年的銷售。從土儲分布上看，與2022年年底格局變動不大，長三角土儲建面占比63%，江蘇省土儲占總土儲占比51%。中西部、環渤海土儲建面占比較2022年底小幅變動。從城市能級來看無明顯變動，一二線城市土儲占比為46.4%，三四線城市土儲占比為53.6%，三四線土儲占比較去年年底小幅下降1.3個百分點。

??【營收同比下降1.1%，毛利首次出現虧損】2023年，弘陽營業收入為197.9億元，同比下降1.1%，其中物業銷售收入為192億元，占比97%，合同負債覆蓋營收倍數（合同負債/2023年全年營收）為0.67，未來營收增長乏力。2023年弘陽地產實現毛利潤虧損6.7億元，同比下降140.2%，毛利和毛利率的下降主要是由于年內結轉的高毛利項目占比下降，同時在建、竣工物業計提減值金額較去年同期增加。2023年企業凈利潤虧損幅度進一步加大至77.4億元，歸母凈利潤虧損72.2億元，凈利潤出現虧損主要由于期內毛利大幅下降、投資物業公允價值損失、合營企業虧損等因素。

??【短期流動性枯竭，三條紅線變為紅檔】截止至2023年底，現金余額27.5億元，相比2022年末減少43.3%，其中受限制現金16.2億元、已質押存款0.6億元，占現金總量的61%。短期債務172億元，相比2022年末規模增長3.9%，根據業績報，截止2023年底現金短債比僅為0.16，遠低于監管紅線要求，剔除受限制現金及已質押存款的現金短債比僅為0.06，流動性問題亟待解決。剔除預收款的資產負債率達75.9%，較去年年底提高7.4個百分點，高于監管閾值。同時弘陽地產的凈負債率為126.1%，高于監管要求。與此同時，2024年2月16日由于弘陽地產無法按期償還”2022年到期的2.75億美元9.875%有擔保優先票據”,其債權人提出弘陽集團的清盤呈請。3月13日，弘陽集團已就該呈請獲得高等法院的認可令。

??銷售

??銷售金額降幅近四成江蘇銷售占比超六成

??合約銷售規模同比下降38%，銷售面積降幅39.7%。2023年，弘陽地產合約銷售金額218.3億元，較去年同期相比下降38.0%，降幅遠大于百強房企業績平均降幅，弘陽銷售乏力凸顯。同期實現合約銷售面積157萬方，同比下降39.7%，銷售均價達1.39萬元/平方米，同比微增2.8%。

??江蘇省內銷售貢獻率超六成，徐州、淮安競爭力有所提高。從合約銷售額的區域分布來看，2023年弘陽72%的合約銷售額分布在長三角，江蘇省合約銷售貢獻度較去年提升6個百分點至61%。從江蘇省內單城市的市場地位來看，弘陽在江蘇省13個城市中已布局11①城，根據CRIC發布的《2023年1-12月企業銷售排行榜》②來看，弘陽在南京、徐州、淮安、常州4個城市入圍該城市2023年企業銷售排行榜，從入圍榜單類別和榜單排名上看，省內本土市場有退有進，徐州、淮安競爭力有所提升，徐州全口徑銷售金額排名從2022年全年的第14名提升至2023年的第12名，淮安全口徑銷售金額排名從去年的11名繼續提升3個位次，但常州全口徑銷售金額排名較去年下降11位次至第29名。

??土儲

??全年無新增土儲江蘇土儲占比超五成

??年內無新增土儲，土儲可支撐未來近四年銷售。根據CRIC監測，2023年弘陽無新增土儲，截至2023年12月底，弘陽共擁有1084.4萬平方米土地儲備，總規模較2022年末下降27.6%，盡管土儲規模下降，但按照近三年的銷售情況來看，目前弘陽土地儲備量足夠覆蓋未來三到四年的銷售。

??土儲集中長三角區域，江蘇省土儲占比過半。從土儲分布上看，與2022年年底格局變動不大，由于弘陽銷售主力城市主要分布在長三角尤其是江蘇省內，長三角土儲建面占比63%，較期初小幅下降3個百分點，同時江蘇省土儲占總土儲比較期初下降1個百分點至51%。中西部、環渤海土儲建面占比較2022年底小幅變動。從城市能級來看無明顯變動，一二線城市土儲占比為46.4%，三四線城市土儲占比為53.6%，三四線土儲占比較去年年底小幅下降1.3個百分點。

??營收

??營收同比下降1.1%毛利首次出現虧損

??營收同比小幅下降，物業銷售部分占比97%。2023年，弘陽營業收入為197.9億元，同比下降1.1%。營收主要由物業銷售、商業和酒店經營三部分組成，其中物業銷售收入為192億元，占比97%，商業和酒店經營收入分別為5.6億元和0.4億元，占比合計3%。從合同負債儲備來看，合同負債覆蓋營收倍數（合同負債/2023年全年營收）為0.67，未來營收增長乏力。

??毛利虧損6.7億，凈利虧損規模擴大。2023年，弘陽地產實現毛利潤虧損6.7億元，同比下降140.2%，毛利和毛利率的下降主要是由于年內結轉的高毛利項目占比下降，同時在建、竣工物業計提減值金額較去年同期增加。2023年企業凈利潤虧損幅度進一步加大至77.4億元，歸母凈利潤虧損72.2億元，凈利潤出現虧損主要由于期內毛利大幅下降、投資物業公允價值損失、合營企業虧損等因素。

??負債

??短期流動性枯竭三條紅線變為紅檔

??包含受限制現金短債比僅為0.16，短期流動性枯竭。截止至2023年底，現金余額27.5億元，相比2022年末減少43.3%，其中受限制現金16.2億元、已質押存款0.6億元，占現金總量的61%。短期債務172億元，相比2022年末規模增長3.9%，根據業績報，截止2023年底現金短債比僅為0.16，遠低于監管紅線要求，剔除受限制現金及已質押存款的現金短債比僅為0.06，流動性問題亟待解決。為緩解流動性壓力，8月弘陽退出珠實地產合作項目，以34%的股權換取2.95億元流動性。

??三道紅線全部踩線。截止至2023年底，除現金短債比指標外，剔除預收款的資產負債率達75.9%，較去年年底提高7.4個百分點，高于監管閾值。同時弘陽地產的凈負債率為126.1%，高于監管要求。

??與此同時，2024年2月16日由于弘陽地產無法按期償還”2022年到期的2.75億美元9.875%有擔保優先票據”,其債權人提出弘陽集團的清盤呈請。3月13日，弘陽集團已就該呈請獲得高等法院的認可令。