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??核心觀點

??【銷售金額同比降幅超三成，長三角區(qū)域銷售貢獻度最大】2023年新城控股(601155)實現(xiàn)銷售金額759.8億元，同比下降34.5%，銷售面積968.8萬方，同比下降18.7%，銷售均價7843元/平方米，同比下降19.5%。銷售金額同比降幅遠大于百強房企平均降幅。同時，企業(yè)持續(xù)積極推動項目銷售的現(xiàn)金回流，2023年全年銷售回款812億元，回款率達到107%，較去年同期下降8個百分點。長三角銷售貢獻度有所下降，但仍為銷售金額占比最高的區(qū)域。

??【年內(nèi)無新增土儲，總土儲可滿足企業(yè)未來3年需求】根據(jù)新城控股2023年年報數(shù)據(jù)披露和CRIC監(jiān)測情況看，新城控股全年無新增土地儲備。同時根據(jù)企業(yè)官微數(shù)據(jù)披露顯示，截止2023年末新城控股可售土地儲備3884萬平方米，較去年同期減少21%。根據(jù)近三年企業(yè)的銷售情況來看，當(dāng)前可售土儲足夠未來2-3年的開發(fā)運營需要。根據(jù)企業(yè)披露的“2023年公司房地產(chǎn)項目表”來看，新城控股一、二線城市土地儲備占比為37%，三四線土儲中主要位于長三角區(qū)域和中西部區(qū)域。

??【營收規(guī)模逆勢增長，凈利規(guī)模降幅超六成】2023年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入1191.7億元，同比增長3.2%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1073.4億元，同比增長2.3%。年內(nèi)，新城控股竣工面積為2,016.79萬平方米（含合聯(lián)營項目），2024年全年預(yù)計竣工1,358.85萬平方米，較2023年全年竣工規(guī)模降幅超三成，未來營業(yè)收入規(guī)模或?qū)⒈３州^低水平。從盈利能力上看，2023年新城控股實現(xiàn)毛利潤227.1億元，整體毛利率19.1%，地產(chǎn)開發(fā)毛利率13.9%，同比下降1.5個百分點。年內(nèi)新城控股凈利潤5.6億元，同比下滑64.7%，歸母凈利潤7.4億元，同比下滑47.1%，主要受到年內(nèi)資產(chǎn)減值、信用減值等因素的影響。

??【短期流動性不足，三道紅線處于黃檔】截止至2023年底，新城控股共持有現(xiàn)金189.7億元，相較期初下降39.7%，現(xiàn)金短債比0.89，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比為0.6，短期償債壓力較大。為緩解流動性壓力，年內(nèi)新城控股積極籌措資金近200億元。長短債務(wù)比較期初的1.27提升至1.70，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，其平均融資成本為6.2%，較期初下降0.3個百分點。凈負(fù)債率44.7%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率66.6%，符合監(jiān)管要求。

??【商業(yè)收入同比增長13.2%，營收貢獻占比8.9%】截止2023年底，新城吾悅廣場在全國135個城市布局了198座吾悅廣場，2023年全年新開業(yè)22座吾悅廣場（含委托管理在營項目），至2023年底全國范圍內(nèi)已開業(yè)且委托管理的吾悅廣場達161座，較去年的商場開業(yè)數(shù)量進一步擴張。2023年新城控股商業(yè)營收113.2億元，同比提升13.2%，年內(nèi)吾悅廣場平均出租率達96.5%，較去年同期提升1.4個百分點。雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略優(yōu)勢持續(xù)展現(xiàn)，根據(jù)企業(yè)財報附注顯示，年內(nèi)新城控股商業(yè)物業(yè)出租及管理收入占到2023年全年營業(yè)收入的8.9%，同比提升了0.9個百分點，物業(yè)出租及管理毛利率達到69.9%，成為企業(yè)修復(fù)集團毛利率的重要抓手。

??01

??銷售

??銷售金額同比降幅超三成

??長三角區(qū)域銷售貢獻度最大

??2023年新城控股實現(xiàn)銷售金額759.8億元，同比下降34.5%，銷售面積968.8萬方，同比下降18.7%，銷售均價7843元/平方米，同比下降19.5%。銷售金額同比降幅遠大于百強房企平均降幅。同時，企業(yè)持續(xù)積極推動項目銷售的現(xiàn)金回流，2023年全年銷售回款812億元，回款率達到107%，較去年同期下降8個百分點。

??從銷售金額分布情況來看，長三角銷售貢獻度有所下降，但仍為銷售金額占比最高的區(qū)域。2023年新城控股簽約銷售金額長三角占比最高達到42.1%，占比同比下降6.5個百分點。中西部得益于重慶、烏魯木齊等城市的銷售增長，銷售金額貢獻占比同比上升4.7個百分點至31.2%，成為僅次于長三角區(qū)域的重要銷售金額貢獻區(qū)域，此外，環(huán)渤海區(qū)域的銷售金額占比也同比上升2.8個百分點至19.9%，珠三角銷售金額占比6.9%，較去年同比下降1.1個百分點。

??02

??投資

??年內(nèi)無新增土儲

??總土儲可滿足企業(yè)未來3年需求

??2023年新城控股在公開市場無新增拿地，開發(fā)投資持續(xù)執(zhí)行“節(jié)流”策略。根據(jù)新城控股2023年年報數(shù)據(jù)披露和CRIC監(jiān)測情況看，新城控股全年無新增土地儲備。同時根據(jù)企業(yè)官微數(shù)據(jù)披露顯示，截止2023年末新城控股可售土地儲備3884萬平方米，較去年同期減少21%。根據(jù)近三年企業(yè)的銷售情況來看，當(dāng)前可售土儲足夠未來2-3年的開發(fā)運營需要。

??在從土儲能級分布情況來看，新城控股一、二線城市土地儲備占比為37%，三四線土儲中主要位于長三角區(qū)域和中西部區(qū)域。根據(jù)企業(yè)披露的“2023年公司房地產(chǎn)項目表”來看，新城控股一二線城市土儲占比達37%，長三角區(qū)域三四線城市土儲占比為22%，其次為中西部三四線、環(huán)渤海三四線占比分別為19%、15%，還有7%的三四線土儲位于珠三角區(qū)域。未來隨著長三角、中西部三四線土儲的轉(zhuǎn)化，長三角、中西部區(qū)域的銷售貢獻度有望進一步提升。

??03

??營利

??營收規(guī)模逆勢增長

??凈利規(guī)模降幅超六成

??2023年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入1191.7億元，同比下增長3.2%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1073.4億元，同比增長2.3%。年內(nèi)新城控股實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)面積1,711.34萬平方米，竣工面積為2,016.79萬平方米（含合聯(lián)營項目），同比微增0.6%。根據(jù)企業(yè)年報披露，2024年計劃新開工51個子項目，新開工建筑面積408.19萬平方米，全年預(yù)計竣工1,358.85萬平方米，較2023年全年竣工規(guī)模降幅超三成，未來營業(yè)收入規(guī)模或?qū)⒈３州^低水平。

??從盈利能力上看，2023年新城控股實現(xiàn)毛利潤227.1億元，同比下滑1.8%，整體毛利率19.1%，同比下滑0.9個百分點，地產(chǎn)開發(fā)毛利率13.9%，同比下降1.5個百分點。年內(nèi)新城控股凈利潤5.6億元，同比下滑64.7%，歸母凈利潤7.4億元，同比下滑47.1%，凈利率、歸母凈利率分別為0.5%、0.6%，分別同比下滑0.9、0.6個百分點，主要受到年內(nèi)資產(chǎn)減值、信用減值等因素的影響。

??04

??償債

??短期流動性不足

??三道紅線處于黃檔

??短期流動性不足，企業(yè)籌措資金近200億元。截止至2023年底，新城控股共持有現(xiàn)金189.7億元，相較期初下降39.7%，現(xiàn)金短債比0.89，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比為0.6，短期償債壓力較大。為緩解流動性壓力，年內(nèi)新城控股積極籌措資金，年內(nèi)發(fā)行多筆境內(nèi)、境外債券，累計金額近50億元人民幣，同時還獲得以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸款及其他融資140億元。

??有息負(fù)債規(guī)模下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。截止2023年末，新城控股總有息負(fù)債規(guī)模為575.9億元，同比下降19.2%，長短債務(wù)比較期初的1.27提升至1.70，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，其平均融資成本為6.2%，較期初下降0.3個百分點。

??凈負(fù)債率維持穩(wěn)健，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率在監(jiān)管閾值內(nèi)。截止至2023年末，新城控股凈負(fù)債率44.7%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率66.6%，符合監(jiān)管要求。

??05

??商業(yè)

??商業(yè)收入同比增長13.2%

??營收貢獻占比近1/10

??截止2023年底，新城吾悅廣場在全國135個城市布局了198座吾悅廣場，較去年的布局規(guī)模新增4座吾悅廣場。2023年全年新開業(yè)22座吾悅廣場（含委托管理在營項目），至2023年底全國范圍內(nèi)已開業(yè)且委托管理的吾悅廣場達161座，較去年的商場開業(yè)數(shù)量進一步擴張，商場規(guī)模優(yōu)勢或?qū)⒊蔀槠渌倦y以輕易逾越的護城河。

??從商業(yè)運營收入來看，得益于年內(nèi)吾悅廣場規(guī)模擴增以及出租率的回升，2023年新城控股商業(yè)營收113.2億元，同比提升13.2%，年內(nèi)吾悅廣場平均出租率達96.5%，較去年同期提升1.4個百分點。雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略優(yōu)勢持續(xù)展現(xiàn)，根據(jù)企業(yè)財報附注顯示，年內(nèi)新城控股商業(yè)物業(yè)出租及管理收入占到2023年全年營業(yè)收入的8.9%，同比提升了0.9個百分點，物業(yè)出租及管理毛利率達到69.9%，成為企業(yè)修復(fù)集團毛利率的重要抓手。