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??23年銷售額190.5億元，凈利虧損88.6億元，截至3月26日超過77.8%債權(quán)人已簽署支持境外債務(wù)重組協(xié)議。

??◎  作者 / 沈曉玲、汪慧

??核心觀點(diǎn)【合約銷售額同比降56.8%，降幅顯著高于百強(qiáng)水平】2023年，龍光集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售額190.5億元、合約建筑面積（不含車位）133.9萬平方米，分別同比下降56.8%、51.4%，降幅顯著高于行業(yè)百強(qiáng)整體水平。市場(chǎng)下行疊加企業(yè)自身深陷債務(wù)泥潭，近兩年龍光集團(tuán)的銷售去化持續(xù)表現(xiàn)疲軟，修復(fù)購房者信心和預(yù)期道阻且長(zhǎng)。

??【土儲(chǔ)規(guī)模連續(xù)下降，大灣區(qū)占比近五成】報(bào)告期內(nèi)，龍光集團(tuán)并未透過公開市場(chǎng)招拍掛的方式獲取新項(xiàng)目。截至2023年末，企業(yè)中短期可供開發(fā)土地儲(chǔ)備總建筑面積約為2561.5平方米,較2022年末下降10.5%。其中大灣區(qū)占比48.1%，西南區(qū)域占比24.3%，長(zhǎng)三角區(qū)域占比7.8%。近年，龍光集團(tuán)除了依賴消化存量土地維持經(jīng)營(yíng)，還出售了部分項(xiàng)目換取現(xiàn)金流，土儲(chǔ)規(guī)模持續(xù)下降，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目被消耗，若后期投資仍無法重啟，資源的變現(xiàn)能力將難以保障。

??【存貨減值計(jì)提60.3億元，凈利持續(xù)虧損】2023年全年龍光集團(tuán)合計(jì)完成項(xiàng)目交付99個(gè)批次、超過5.3萬套，實(shí)現(xiàn)收入471.7億元，同比增加13.3%。毛利潤(rùn)虧損45.1億元，其中存貨減值準(zhǔn)備達(dá)到60.3億元，計(jì)入銷售成本，若剔除該部分，毛利潤(rùn)為15.2億元，毛利率為3.2%。凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別虧損88.6億元、89.3億元。整體盈利面臨較大的困境，目前市場(chǎng)仍處于低位調(diào)整，疊加企業(yè)債務(wù)重組尚未成功，投資停滯，中長(zhǎng)期預(yù)期均不樂觀。

??【境外債務(wù)重組仍在洽商中，財(cái)務(wù)脆弱性進(jìn)一步加劇】截至報(bào)告期末，龍光總有息負(fù)債1093.1億元，較2022年末增加9.7%；其中短期債務(wù)656.1億元，占比59.1%；持有現(xiàn)金131.7億元，較2022年末減少6.6%，現(xiàn)金短債比為0.2、凈負(fù)債293.7%、扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率85.3%，踩中“三條紅線”，流動(dòng)性以及債務(wù)狀況繼續(xù)惡化。目前，龍光集團(tuán)還在與境外債務(wù)重組的各類債權(quán)人進(jìn)行建設(shè)性洽商，截至3月26日，超過77.8%的現(xiàn)有票據(jù)未償還本金總額的持有人已簽署債權(quán)人支持協(xié)議。總體來看，重組進(jìn)程并不順利，后續(xù)也未有定論，經(jīng)營(yíng)面臨較大不確定性和脆弱性。

??01 銷售

??合約銷售額同比降56.8%
降幅顯著高于百強(qiáng)水平

??2023年，龍光集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售額190.5億元、合約建筑面積（不含車位）133.9萬平方米，分別同比下降56.8%、51.4%，降幅顯著高于行業(yè)百強(qiáng)整體水平。大灣區(qū)、長(zhǎng)三角及西南區(qū)域三大主力市場(chǎng)均表現(xiàn)不佳，大灣區(qū)貢獻(xiàn)合約銷售額68.6億元，同比下降57.3%；長(zhǎng)三角地區(qū)貢獻(xiàn)合約銷售額44.1億元，同比下降67.2%；西南區(qū)域合約銷售額32.2億元，同比下降54.1%。整體來看，市場(chǎng)下行疊加企業(yè)自身深陷債務(wù)壓力，近兩年龍光集團(tuán)的銷售去化持續(xù)表現(xiàn)疲軟。

??02 投資

??土儲(chǔ)規(guī)模連續(xù)下降
大灣區(qū)占比近五成

??報(bào)告期內(nèi)，龍光集團(tuán)并未透過公開市場(chǎng)招拍掛的方式獲取新項(xiàng)目。截至2023年末，企業(yè)中短期可供開發(fā)土地儲(chǔ)備總建筑面積約為2561.5平方米,較2022年末下降10.5%，其中大灣區(qū)占比48.1%，西南區(qū)域占比24.3%，長(zhǎng)三角區(qū)域占比7.8%。整體來看，龍光集團(tuán)具備一定量的土地資源積累，近年由于資金壓力，投資停滯，除了依賴消化存量土地維持經(jīng)營(yíng)，企業(yè)還出售了部分項(xiàng)目換取現(xiàn)金流，土地儲(chǔ)備規(guī)模連續(xù)下降，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目被消耗，若后期投資仍無法重啟，資源的變現(xiàn)能力將難以保障。

??03 盈利

??存貨減值計(jì)提60.3億元
凈利持續(xù)虧損

??2023年全年龍光集團(tuán)合計(jì)完成項(xiàng)目交付99個(gè)批次、超過5.3萬套，實(shí)現(xiàn)收入471.7億元，同比增加13.3%。毛利潤(rùn)虧損45.1億元，其中存貨減值準(zhǔn)備達(dá)到60.3億元，計(jì)入銷售成本，若剔除該部分，毛利潤(rùn)為15.2億元，毛利率為3.2%。凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別虧損88.6億元、89.3億元。整體盈利面臨較大的困境，目前市場(chǎng)仍處于低位調(diào)整，疊加企業(yè)債務(wù)重組尚未成功，投資停滯，中長(zhǎng)期來看預(yù)期均不樂觀。

??04 負(fù)債

??境外債務(wù)重組仍在洽商中
財(cái)務(wù)脆弱性進(jìn)一步加劇

??截至報(bào)告期末，龍光總有息負(fù)債1093.1億元，較2022年末增加9.7%；其中短期債務(wù)656.1億元，占比59.1%；持有現(xiàn)金131.7億元，較2022年末減少6.6%，現(xiàn)金短債比為0.2，遠(yuǎn)低于安全線1倍；凈負(fù)債293.7%，較2022年末大幅提升128.7個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率85.3%，較2022年末上升8.7個(gè)百分點(diǎn)，踩中“三條紅線”，流動(dòng)性以及債務(wù)狀況繼續(xù)承壓。目前，龍光集團(tuán)還在與境外債務(wù)重組的各類債權(quán)人進(jìn)行建設(shè)性洽商，截至3月26日，超過77.8%的現(xiàn)有票據(jù)未償還本金總額的持有人已簽署債權(quán)人支持協(xié)議。總體來看，龍光集團(tuán)自2022年8月發(fā)布公告暫停支付5筆境外美元優(yōu)先票據(jù)到期的利息，正式官宣美元債違約，并開啟境外債整體重組的談判，至今已歷時(shí)超過一年半的時(shí)間，重組進(jìn)程并不順利，后續(xù)也未有定論，經(jīng)營(yíng)面臨較大不確定性和脆弱性。