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??廣州樓市的“價格戰(zhàn)”仍在繼續(xù)。

??進入3月份以來，廣州樓市又掀起了新一輪降價潮。據(jù)不完全統(tǒng)計，包括保利、越秀、中海、萬科、珠江實業(yè)等多家房企相繼推出多項促銷活動，部分項目優(yōu)惠幅度達(dá)到10%~15%。

??“以往到6月份，幾家大型房企為了沖刺年中業(yè)績才會進行一波大促銷，今年從3月份就開始發(fā)力，且價格調(diào)整空間可以用‘范圍廣、幅度大、頻次高、無底價’形容，這也使得很多中小型房企無所適從。”廣州某中型房企營銷負(fù)責(zé)人在談及近期廣州樓市現(xiàn)狀時感嘆不已。

??“價格戰(zhàn)”背后是市場成交難及企業(yè)銷售突圍的需要。

??諸葛找房根據(jù)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，3月廣州（統(tǒng)計時間2月26日~3月24日）新房成交套數(shù)4134套，即使加上最后一周1000多套成交，成交套數(shù)也僅為去年3月網(wǎng)簽10235宗的半數(shù)。

??機構(gòu)的數(shù)據(jù)亦顯示，3月份廣州新建商品住宅成交規(guī)模約50萬平方米，環(huán)比大幅增長，同比則下降約5成。為了搶奪市場，據(jù)不完全統(tǒng)計，市場約有50個樓盤讓價搶客，下調(diào)幅度在2000元~5000元/平方米。

??“市場雖然在好轉(zhuǎn)，但并沒有達(dá)到預(yù)期，且競爭激烈。”廣州市荔灣區(qū)某樓盤策劃人士表示，如果降價速度跟不上競品，客戶就會被搶走，但并非每個項目都能承受連續(xù)降價的調(diào)整。以他們的項目為例，公司對利潤率的控制非常嚴(yán)格，再降價可能會造成虧損。因此，在當(dāng)前價格無法與競品匹敵的情況下，他們只能進一步突出賣點，以吸引購房者。

??過去一段時間，為了激活樓市廣州也是連出大招。1月27日，廣州發(fā)布了在“全市范圍取消120平方米以上戶型限購”的政策；此外，新政還支持“租一買一”和“賣一買一”，此舉被視為廣州樓市的一次重大松綁。4月8日，廣州住房公積金管理中心發(fā)布通知，宣布將家庭公積金貸款最高額度提高至156萬元，努力穩(wěn)定樓市。

??然而，受經(jīng)濟預(yù)期、收入下行等多方面因素影響，樓市交易并未迎來預(yù)想中的熱度，收縮態(tài)勢明顯。

??“以價換量”成為市場主流

??廣州市荔灣芳村是樓盤打“價格戰(zhàn)”最激烈的板塊之一。

??3月中旬，新世界天馥以3.8萬元/平方米起價格開盤，總價300萬元即可買三房。實際上，該項目在開盤前市場普遍認(rèn)為會在4.2萬元/平方米，但令人意外的是，最終售價比預(yù)期整整低了10%。也是因為較高的性價比，項目開盤便熱銷192套。

??調(diào)整價格的還有同一區(qū)域的保利和頌，它們打出了“279萬元買荔灣三房”的海報，創(chuàng)下該板塊項目銷售總價新低，單價僅3.98萬元/平方米起。在這一優(yōu)惠下，該項目3月份售出了94套新貨。

??為了與競爭項目抗衡，萬科在這一區(qū)域的3個項目也啟動了沖刺專場。其中，萬科金域曦府110平方米三房尾貨，單價4.2萬元/平方米起；主推緊湊型產(chǎn)品的萬科朗庭，350萬元起即可買80平方米三房，在春節(jié)前，同樣單位售價約為360萬~370萬元。推改善型產(chǎn)品的萬科臻園也經(jīng)歷了多次價格調(diào)整，單價從最初的“6”字頭降至4.9萬元/平方米起。

??實際上，面對市場的艱難，廣州各個區(qū)域的不少項目都在進行著價格的調(diào)整。

??來自合富研究院的報告顯示，廣州有近5成樓盤都采取了優(yōu)惠方式進行銷售，“以價換量”成為市場主流，黃埔、番禺、增城以及南沙等“庫存大區(qū)”表現(xiàn)尤為積極。

??來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也佐證了市場的情況，2月份廣州一手住宅價格環(huán)比下降0.8%，同比下降4.6%，下跌趨勢已延續(xù)9個月。

??低價格帶來的最直接效應(yīng)是打開了成交通道。

??以“驚喜價”開盤的中海大境、越秀觀樾、西派天河序等多個千萬元級別項目，都傳來了熱銷喜報。以位于廣州市海珠區(qū)的中海大境為例，價格約在7萬~9.3萬元/平方米，不少戶型都有“7”字頭單位，且該項目樓面地價已達(dá)5.2萬元/平方米，開發(fā)商可以說是以接近成本價出售。據(jù)中海提供的數(shù)據(jù)顯示，這一項目首開成交221套，吸金33.6億元。

??來自廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計亦顯示，3月份廣州市新增供應(yīng)3592套新房，為自2023年9月以來新高。但在銷售方面，全市整體去化率約為18%，低于去年9月至今年1月水平，一些外圍區(qū)域和中心區(qū)非熱門板塊的推盤表現(xiàn)均不理想。

??拉長周期來看，一季度廣州商品房（含住宅、商業(yè)、辦公和車位）成交金額582.44億元，僅優(yōu)于2020年同期，創(chuàng)下近6年次新低。

??在銷售金額排行榜TOP50中，上榜項目的成交業(yè)績門檻為2.77億元，吸金超過10億元的項目有4個；去年同期，排名第50的樓盤成交金額達(dá)4.16億元，成交額超過10億元的項目有11個。成交規(guī)模出現(xiàn)了一定收縮。

??因一季度樓市成交整體未達(dá)預(yù)期，導(dǎo)致廣州樓盤去化周期攀升至近一年高位。來自中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，廣州市庫存量1160.26萬平方米，去化周期長達(dá)21.7個月。

??“以我們項目來看，降價幅度有限，放開120平方米住宅限購后，總體來訪量也并不大，客戶觀望情緒仍然濃厚。”廣州市天河區(qū)某順銷期樓盤策劃人士表示，很多在售樓盤都面臨一個兩難局面，不降價賣不出去，降價了業(yè)主要退房。

??上述廣州市天河區(qū)某順銷期樓盤策劃人士還透露了一個信息，從客戶群體來看，本地客戶占比較大，外地投資客基本未見。

??“盡管今年春節(jié)前廣州出臺了樓市利好政策，但受惠群體主要以置換客和改善客為主，決策周期較長，因此市場反應(yīng)也比較慢。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示。

??對于市場銷售低迷的情況，廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，一方面，大量性價比高的優(yōu)質(zhì)二手“次新房”搶占客戶眼球，增加了新房成交難度。另一方面，中心區(qū)雖然在2~3月份推出了大量新盤，但產(chǎn)品屬性相似、總價較高，動輒達(dá)到千萬元級別的項目在同一時間段內(nèi)大量涌現(xiàn)，“內(nèi)卷”明顯，但客戶需求相對有限。

??“越是降價越不敢購買，因為不清楚樓價的底線在哪里。他周圍3年內(nèi)購房的人都虧損了20%以上，一些人的房子交房質(zhì)量很差，也導(dǎo)致了許多不愉快的經(jīng)歷，因此他寧愿選擇再觀望。”某互聯(lián)網(wǎng)大廠程序員張昱（化名）表示。

??“五一”或?qū)⒂乱惠喆黉N

??面對這一市場情況，開發(fā)商也在做著各自的打算。

??“我們公司的決策流程比較繁瑣，常常在做出降價決策后，市場已經(jīng)迎來新一輪的降價。”一位改善型樓盤的策劃人員表示，改善型樓盤和剛需樓盤不同，大幅降價并不能立即帶來成交。我們更希望用好產(chǎn)品去說服客戶，給予客戶信心，并在適當(dāng)時機推出特價單位促進銷售。

??某剛需樓盤的營銷負(fù)責(zé)人也透露，項目已經(jīng)動用了各種營銷手段，但前期積累的客戶在3月份已經(jīng)消化了，4月份的計劃是先維持目前的價格水平，同時加大對合作渠道的激勵力度，階段性提高傭金。如果效果還是不如預(yù)期，不排除在“五一”假期再推一波優(yōu)惠活動。

??出險房企也面臨更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

??“初期，我們公司旗下的幾個樓盤也跟隨市場行情降價，但經(jīng)過幾輪的‘價格戰(zhàn)’后，再次降價可能會面臨資不抵債風(fēng)險。而且，降價對公司的樓盤已經(jīng)不再奏效，購房者擔(dān)心無法按時交房，導(dǎo)致成交一直處于停滯狀態(tài)。”一位出險房企的營銷負(fù)責(zé)人透露，未來，公司將全力保交樓，保障現(xiàn)金流。

??除了降價應(yīng)對外，開發(fā)商也在收縮拿地。土地方面，截至2月末，廣州僅成交1宗住宅用地，為天河區(qū)岐山路AT1010005、AT1010007地塊。該地塊要求競得人投資28億元建設(shè)南沙全民文化體育綜合體項目第二批次地塊，即為定向出讓。最終，地塊由受讓單位廣州市潤喆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下，其是由華潤置地、廣州城投、南沙交投和珠江實業(yè)共同出資成立，其中華潤置地持股70%，其余3家企業(yè)各持股10%。

??面對這一市場現(xiàn)狀，中原地產(chǎn)大天河區(qū)總經(jīng)理潘婉霞認(rèn)為，隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，以及社會消費品零售總額和進出口總值都呈現(xiàn)出正向增長態(tài)勢的情況下，市場預(yù)期將向好預(yù)計廣州樓市今年整體成交量可能會達(dá)到8.2萬宗，同比增長10%~13%。

??另外，盡管廣州樓市去庫存壓力較重，購房人數(shù)短期內(nèi)減少，但廣州仍然是人口增長較快的城市之一。廣州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年，廣州常住人口增加了9.3萬人，扭轉(zhuǎn)了2022年負(fù)增長趨勢。