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??核心觀點

     【銷售回款受挫，優化庫存結構仍是工作重點】金輝預收賬款較年初明顯減少36.6%至376.6億元，受其銷售增長乏力的拖累，全年估算實現的銷售回款121億元，較去年同期大幅下滑44.7%，回款明顯受挫。銷售乏力疊加2022年以來沒有新拓項目，年末已竣工庫存比例有所上升，存貨結構中持作銷售竣工物業154.08億元，較年初增長23.5%，占比從年初的12.3%升至19.8%。新貨不足、庫存去化困難是當前房企普遍面臨的難題，優化庫存結構仍是金輝工作重點。

??【權益土儲2067萬方，上海公司占比超3成】金輝依舊沒有新增土地，2023年末金輝總土地儲備較年初下降16.7%至2162萬平，權益土儲建面2066.7萬平，較年初降幅15.9%，按面積計權益比例80.4%。當前上海公司（原長三角、華東）土儲規模最大，土儲建面占比32%，西安公司（原西北）次之，土儲建面占比23%。

??【結算速度趨緩，歸母凈利首次虧損】2023年金輝結轉收入338億元，同比降幅3%，需加快資金回籠。計提物業減值準備約10億元，毛利同比大幅減少51%至25.3億元，綜合毛利率同比減少7.3pct至7.4%。而凈利潤首次虧損約4.3億元，緣于投資物業重估收益同比減少近6成、融資成本增加以及銷管費用率抬升所致。全年歸母凈利首次虧損5.8億元，同比減少134%，盈利承壓。

??【流動性有所承壓，成功結清3億美元債本息】年末金輝短債規模較年初增長15%至139.41億，占比從年初的32%升至47.4%，債務結構惡化；短債中境外優先票據增幅最明顯，年末余額為21.43億元，該筆境外債已經違約。根據披露的最新公告顯示，3月20日金輝未能償還2024年到期的、票面利率為7.8%的票據，未償還金額達3億美元，4月15日金輝已將本金及累計利息存入受托人的指定銀行賬戶，在30天寬限期內成功兌付到期票據，保住了公開市場信用水平；金輝現金短債比0.51倍，流動性高度承壓，三條紅線處于黃檔。

??01

??銷售

??銷售回款受挫

??優化庫存結構仍是工作重點

??2023年金輝實現開發物業結轉收入338億元，同比減少3.1%；受結轉項目區域結構影響，結轉單價有所下滑，開發物業結轉面積266萬平，同比增加2.8%。區域結構看，長三角、華東、西北和環渤海主力區域結轉收入占比較去年提升20pct至78.3%，西南、東南、華中和深惠結轉貢獻相對偏低。

??近兩年金輝結轉速度放緩的同時，2023年末預收賬款較年初明顯減少36.6%至376.6億元，對近一年結轉收入覆蓋倍數從年初的1.7倍降至1.1倍，因受銷售增長乏力的拖累。全年估算實現的銷售回款121億元，較去年同期大幅下滑44.7%，回款明顯受挫。

??金輝銷售乏力疊加2022年以來沒有新拓項目，年末在建面積較年初減少24.6%至1214.12萬平，占到全部土儲的比重降至56.2%；而已竣工庫存比例有所上升，存貨結構中持作銷售竣工物業154.08億元，較年初增長23.5%，占比從年初的12.3%升至19.8%，可能面臨一定的去化壓力。新貨不足、庫存去化困難是當前房企普遍面臨的難題，優化庫存結構仍是金輝工作重點，針對優質項目需要根據市場熱度靈活調整推貨節奏，對難銷項目多管齊下加大營銷渠道和力度，促進資金回籠。

??02

??投資

??權益土儲2067萬方

??上海公司占比超3成

??受近階段房地產基本面下行壓力繼續加大的影響，2023年金輝依舊沒有新增土地。2023年末金輝總土地儲備較年初下降16.7%至2162萬平，權益土儲建面2066.7萬平，較年初降幅15.9%，按面積計權益比例80.4%，高權益土儲保障后期的發展需求。

??前期金輝就已經開始多輪組織架構調整，主要變化是將原“總部-區域-城市-項目”調整為“總部-大城市公司-片區/項目公司”的組織模式，將區域公司合并為城市公司，讓管理更扁平，提高項目經營管理決策效率。從土儲結構來看，當前上海公司（原長三角、華東）土儲規模最大，土儲建面占比32%，西安公司（原西北）次之，土儲建面占比23%，而福建公司（原東南）、武漢公司（原華中）、北京公司（原環渤海）和重慶公司（原東南、深惠）土儲建面占比15.7%、14.3%、9.5%和5.6%。 

??03

??盈利

??結算速度趨緩

??歸母凈利出現首次虧損

??2023年金輝營業收入342.5億元，同比減少3%，其中房地產開發結轉收入338億元，同比降幅3%，后續仍需調整推盤結構、加大營銷力度、加快資金回籠速度。

??盈利能力，受近兩年公開市場地塊盈利空間收窄和結轉趨緩的影響，全年金輝集團物業減值虧損約10億元，實現毛利同比大幅減少51%至25.3億元，綜合毛利率同比減少7.3pct至7.4%。而凈利潤首次虧損約4.3億元，同比降幅達121%，緣于投資物業重估收益同比減少近6成至3.6億元、融資成本增加以及銷管費用率抬升所致。全年歸母凈利首次虧損5.8億元，同比減少134%，盈利承壓。 

??04

??償債

??流動性有所承壓

??成功結清3億美元債本息

??2023年金輝融資渠道相對受阻，據監測公開市場上，受“第二支箭”政策利好全年成功發行2筆中票（23金輝集團MTN001、23金輝集團MTN002），發行規模合計16億。

??年末有息負債294.28億元，較年初下滑22%，其中短債規模較年初增長15%至139.41億，占比從年初的32%升至47.4%，債務結構惡化、短期償債壓力加大；短債中境外優先票據增幅最明顯，年末余額為21.43億元。該筆境外債已經違約，根據披露的最新公告顯示，2024年3月20日金輝未能償還2024年到期的、票面利率為7.8%的票據，未償還金額達3億美元，4月15日金輝已將本金及累計利息存入受托人的指定銀行賬戶，在30天寬限期內成功兌付到期票據，保住了公開市場信用水平；除此以外沒有其余存續的美元債。

??此外，下行周期中金輝銷售端承壓、再融資困難及項目資金回籠至集團愈發困難等因素的影響，年末持有現金較年初大幅減少42.6%至70.73億元，無法覆蓋短債；因本次金輝未公布預售監管賬戶資金余額，倘若扣除該筆受限制現金后，當前金輝的流動性已經高度承壓。年末金輝三條紅線處于黃檔反饋，凈負債率較年初減少9.5pct至62.2%，剔除預收后的資產負債率持續改善至61%。