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??銷售回款率達98%，存貨充足可支撐今明兩年銷售；維持綠檔企業(yè)。

??◎  作者 / 沈曉玲、易天宇

??核心觀點

??【銷售回款率達98%，存貨充足可支撐今明兩年銷售】2023上半年美的置業(yè)實現(xiàn)全口徑銷售金額405.6億元，同比略有上升1%；全口徑銷售建面320.6萬方，同比下降2%；銷售均價12653元/平方米，同比上升3%；期內(nèi)不含期初應收賬款的銷售回款率為98%。面對當前地產(chǎn)市場景氣度較弱，美的置業(yè)表示目前存量項目資源比較充足，能夠支撐今明兩年合理的銷售規(guī)模和市場份額。美的置業(yè)當下要加快銷售去化和銷售回款，做儲備結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，加快對滯重庫存的去化。

??【優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是當前重點，在投資刻度之上常態(tài)化增補】2023上半年美的置業(yè)獲取了廣州、佛山、長沙三幅新地塊，權(quán)益貨值約38億元。2023年上半年美的置業(yè)共新增權(quán)益土儲貨值44億。據(jù)美的置業(yè)業(yè)績會，剔除已售未結(jié)轉(zhuǎn)后總土儲建面達2862萬平方米，土儲面積權(quán)益比上升至72%；二線及以上城市的土儲面積占比67%。美的置業(yè)表示，未來將繼續(xù)通過做減法，同時聚焦上海、蘇州、杭州、南京、寧波等城市。

??【毛利率13.19%，企業(yè)表示未來存量資產(chǎn)減值壓力不大】2023上半年美的置業(yè)的營業(yè)收入為363.35億元；其中物業(yè)開發(fā)及銷售收入354.67億元，同比增長15%；合同負債為692.44億元。毛利潤為47.92億元；毛利率為13.19%，凈利潤規(guī)模16.65億元；凈利率為4.58%。美的置業(yè)表示當前行業(yè)主流對價格還是以守價、穩(wěn)價為主，在此前提下，相信未來存量資產(chǎn)減值壓力不大。

??【維持綠檔企業(yè)，保持謹慎設置24個月流動性預警】截止2023年8月，美的置業(yè)已如期兌付公司債券43.04億元，剩余8.40億元待9月到期兌付，年內(nèi)償債壓力不大。從財務指標來看，非受限現(xiàn)金短債比為1.49；凈負債率為39.8%；扣預資產(chǎn)負債率繼續(xù)下降至67.9%。2023上半年，美的置業(yè)借款總額的加權(quán)平均融資成本為4.68%，處于行業(yè)較低水平。對于未來可能出現(xiàn)的不確定性，美的置業(yè)表示，已設置24個月流動性預警，會非常謹慎地應對行業(yè)變化。

??01 銷售

??銷售回款率達98%
存貨充足可支撐今明兩年銷售

??2023上半年美的置業(yè)實現(xiàn)全口徑銷售金額405.6億元，同比略有上升1%；全口徑銷售建面320.6萬方，同比下降2%；銷售均價12653元/平方米，同比上升3%，期內(nèi)美的置業(yè)不含期初應收賬款的銷售回款率為98%。

??面對目前景氣度較弱的地產(chǎn)市場，美的置業(yè)表示，目前存量項目資源比較充足，能夠支撐今明兩年合理的銷售規(guī)模和市場份額。美的置業(yè)當下要加快銷售去化和銷售回款，做儲備結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，加快對滯重庫存的去化。

??從區(qū)域布局來看，美的置業(yè)重倉長三角、大灣區(qū)等核心經(jīng)濟圈，上半年大灣區(qū)和長三角合約銷售占比從2022年的65%繼續(xù)提升至67%；其中長三角銷售規(guī)模達203億元，占比達50%。根據(jù)CRIC城市排行榜，2023上半年美的置業(yè)在無錫的全口徑銷售金額超30億元，排名第一；此外在徐州銷售也達到了約25億，位列市場第二。

??02 投資

??公開市場做常態(tài)化增補
優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是當前重點

??2023上半年美的置業(yè)于公開市場獲地依舊謹慎，上半年獲取了廣州、佛山、長沙三幅新地塊，權(quán)益貨值約38億元。對于公開市場，美的置業(yè)表示未來結(jié)構(gòu)性機會持續(xù)存在，會按照自身的存銷結(jié)構(gòu)去做常態(tài)化增補，但不會突破企業(yè)自身的投資紀律，“對于不能獲取的項目絕不強求”。

??同時，美的置業(yè)也在持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，上半年收購了兩個合作項目股權(quán)，增加貨值10億；退出五個項目，減少貨值4億。通過股權(quán)收購歸編及退出低能級城市，美的置業(yè)可以減少合作項目的風險敞口，同時也提高資金使用效率，從而對存量項目風險進行管控。

??截至2023年6月，美的置業(yè)共參與331個物業(yè)開發(fā)項目，擁有土地儲備總建筑面積達3426[1]萬平方米，按照美的置業(yè)歷史銷售規(guī)模和預計未來走勢綜合來看，土儲仍相對充足。

??在剔除已售未結(jié)轉(zhuǎn)的2862萬平方米土儲中，土儲面積權(quán)益比上升至72%，較2022年上升三個百分點；二線及以上[2]城市的土儲面積為1922萬平方米，占比67%，與2022年大致持平；長三角和大灣區(qū)的土儲面積為1485萬平方米，占比52%，與2022年持平。

??美的置業(yè)表示，目前持有的大量低量級城市的結(jié)構(gòu)已比較少，70%都在比較強的城市，未來將繼續(xù)通過做減法，聚焦資源、能力、管理等能輻射到，周轉(zhuǎn)相對快且便于管理的地方，如上海、蘇州、杭州、南京、寧波等會繼續(xù)加大投入。

??03 盈利

??毛利率13.19%
企業(yè)表示未來存量資產(chǎn)減值壓力不大

??2023上半年美的置業(yè)的營業(yè)收入為363.35億元；其中物業(yè)開發(fā)及銷售收入354.67億元，同比增長15%。截止2023上半年末，美的置業(yè)的合同負債為692.44億元，較年初下降20%。

??期內(nèi)美的置業(yè)的毛利潤為47.92億元；毛利率為13.19%，凈利潤規(guī)模為16.65億元；凈利率為4.58%。需注意的是，美的置業(yè)表示當前行業(yè)主流對價格還是以守價、穩(wěn)價為主，在以穩(wěn)價和守價的前提下，相信未來存量資產(chǎn)減值壓力不大。

??04 負債

??維持綠檔企業(yè)
保持謹慎設置24個月流動性預警

??截止2023上半年，美的置業(yè)持有現(xiàn)金238億元，較年初下降10%；短期有息負債124億元，較年初下降10%；長期有息負債314億元，較年初下降10%；此外總有息負債中銀行借款、境內(nèi)公司債券分別占比54%、28%，且沒有境外美元債。2023年美的置業(yè)到期公司債券共51.44億元，截止2023年8月，已如期兌付43.04億元，剩余8.40億元待9月到期兌付，年內(nèi)償債壓力不大。

??從財務指標來看，美的置業(yè)的非受限現(xiàn)金短債比為1.49；長短債務比2.54，債務結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)健。此外凈負債率為39.8%，較年初下降了4個百分點，處于行業(yè)低位；扣預資產(chǎn)負債率繼續(xù)下降至67.9%，為綠檔企業(yè)。

??2022年12月，美的置業(yè)作為“第二支箭”首批支持民營房企，成功獲批150億中票額度。2023年4月，美的置業(yè)發(fā)行12億中期票據(jù)，為年內(nèi)首家獲得中債增、交通銀行和中信證券聯(lián)合創(chuàng)設風險緩釋憑證(CRMW)的民營房企；8月，美的置業(yè)再次發(fā)行9.2億元中期票據(jù)。2023上半年，美的置業(yè)借款總額的加權(quán)平均融資成本為4.68%，較2022年略提升0.06個百分點。

??對于未來可能出現(xiàn)的不確定性，美的置業(yè)在業(yè)績會中表示，會非常謹慎地應對行業(yè)變化，設置有24個月的流動性預警，以及對應的三級預案（目前還未有動用二級預案），并在最后的第三級預案中才會動用到大股東的支持。

??05 多元化

??圍繞地產(chǎn)布局產(chǎn)業(yè)鏈
加強科技賦能產(chǎn)業(yè)

??在多元化業(yè)態(tài)方面，美的置業(yè)持續(xù)聚焦垂直領域，物業(yè)服務堅持以利潤為導向的外拓力；商業(yè)運營提升標桿項目品牌效應和經(jīng)營效益；房地產(chǎn)科技板塊，聚焦核心需求。通過積極探索企業(yè)發(fā)展的第二曲線，美的置業(yè)不斷尋找產(chǎn)業(yè)鏈上新的利潤增長點。

??商業(yè)開發(fā)經(jīng)營效應提升。2023上半年，美的置業(yè)商業(yè)物業(yè)投資及運營收入為1.43億元，同比上升6.6%，該增幅主要由于隨著國內(nèi)疫情控制放開，物業(yè)租賃業(yè)務逐漸復蘇向穩(wěn)。目前美的置業(yè)商業(yè)運營面積70多萬平方米，已開業(yè)商場9座，滿鋪率達92%。

??物業(yè)服務實現(xiàn)有質(zhì)量的經(jīng)營。2023上半年，美的置業(yè)物業(yè)管理服務收入為7.25億元，同比上升30%，增幅主要由于合約管理的物業(yè)建筑面積上升所致。截至2023上半年，物業(yè)合約面積9114萬平方米，在管面積5860萬平方米。上半年新增外拓項目31個，新增外拓面積約300萬平方米，其中產(chǎn)業(yè)園外拓面積占比高達65%。此外堅持強利潤牽引，不以擴規(guī)模為目的，上半年主動清退低質(zhì)項目3個。

??持續(xù)培育房地產(chǎn)科技賽道。2023上半年，美的置業(yè)旗下睿住智能新增合同金額超6億元，第三方業(yè)務占比提升至36%。截止目前，睿住智能已落地超90萬個用戶場景、接入超120萬個設備，累計為超500個智慧社區(qū)，超19萬戶家庭提供智能空間體驗。此外睿住建筑科技上半年新增合同金額4億元，MIC模塊化建筑產(chǎn)品獲香港技術(shù)標準體系認證，且已打通港澳市場。