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??一線及強二線城市正在開啟新一輪房地產(chǎn)救市潮，此輪扶持改善型需求的指向性更強。

??8月30日上午，廣州市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，打響了一線城市落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍，自8月31日起執(zhí)行。

??這項政策意味著，即使購房者之前利用貸款購買過住房，只要家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房，就可以享受首套住房信貸政策，即更低的首付比例和房貸利率。

??緊隨其后，當(dāng)日晚間，深圳市住建局宣布，從8月31日起執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

??第二日，又有四城跟進。8月31日，武漢、惠州、東莞相繼官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，自9月1日起施行。同日，中山市宣布施行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，自8月31日起執(zhí)行。

??業(yè)內(nèi)預(yù)計，北京、上海大概率會跟進出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，時間或在9月初。而北京作為“認(rèn)房又認(rèn)貸”首個執(zhí)行城市，已持續(xù)執(zhí)行了6年多。

??同時，住房信貸優(yōu)化政策也在落地。8月31日，央行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，統(tǒng)一將首套房商貸首付比例降至20%，二套房首付比例調(diào)至不低于30%；并支持鼓勵銀行和借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

??這被業(yè)內(nèi)視為，繼2008年金融危機之后第二次面向全國范圍的普遍調(diào)整。受此新政影響最大的正是此前首付比例過高的一線城市。目前四大一線城市首套房商貸首付比例為30%～35%，二套房首付比例則高達70%～80%。

??這些政策釋放出的信號在于，意在扶持改善型需求入市的政策組合拳啟動了，具有強大虹吸效應(yīng)的一線城市、強二線城市樓市有望率先企穩(wěn)。

??取消“認(rèn)房認(rèn)貸”

??“認(rèn)房又認(rèn)貸”是此前房地產(chǎn)市場嚴(yán)調(diào)控下的產(chǎn)物。

??2010年5月26日，為落實《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，住建部聯(lián)合人民銀行、原銀監(jiān)會出臺“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，此后被許多城市采納。

??北京首次出現(xiàn)“認(rèn)房又認(rèn)貸”是在2010年7月，第二次是在2017年3月，并一直沿用至今。

??在各大城市中，北京、上海對二套房界定標(biāo)準(zhǔn)最為嚴(yán)格，即在全國有過住房貸款記錄的，無論是商貸還是公積金貸款、已結(jié)清還是未結(jié)清，再次買房均被認(rèn)定為二套房，按照二套房首付比例和貸款利率執(zhí)行。

??在此前兩輪房地產(chǎn)市場調(diào)控周期中，“認(rèn)房又認(rèn)貸”就像個閥門，極大影響了熱門城市樓市活躍度。當(dāng)樓市面臨過熱行情時，啟動“認(rèn)房又認(rèn)貸”給市場降溫；當(dāng)市場低迷時則退出舞臺。

??據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2016年末至2017年初一線城市重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策后，2017年深圳、上海及北京全年二手房交易量分別同比下降34%、54%、49%。北京在兩次啟動“認(rèn)房又認(rèn)貸”之后，二手住宅成交均價都經(jīng)歷了約1年的下跌期，房價累計跌幅均達到15%。

??現(xiàn)在，隨著全國樓市跌入低谷，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本性變化，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的退出恰逢其時。

??廣州率先取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”背后，是其房地產(chǎn)銷售壓力使然。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月廣州商品房網(wǎng)簽面積環(huán)比下降29.9%，同比下降15.9%，1～7月整體成交面積同比下降2%。8月份，廣州新建商品住宅成交規(guī)模延續(xù)小幅回落態(tài)勢，同比降幅仍在30%左右。廣州商品住宅庫存面積升至1190萬平方米，去化周期延長至18.32個月。

??7月份，廣州二手住宅成交79.87萬平方米，環(huán)比跌3%，已經(jīng)連續(xù)4個月下跌；廣州二手房價格環(huán)比下跌1%，深圳二手房價格環(huán)比下跌0.9%，明顯高于北京、上海及其他熱點城市。

??根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，8月1日至26日，深圳新房住宅成交19.13萬平方米，環(huán)比下降24.5%，同比下降近兩成。

??目前仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市包括北京、上海、西安、廈門、成都等十余個重點城市。

??目前北京首套房商貸首付比例約35%，房貸利率約4.75%，二套房首付比例則可高達80%，房貸利率約5.25%。上海首套房商貸首付比例為35%，首套房貸利率約4.55%；二套房首付比例達70%，房貸利率約5.25%。

??若北京、上海均實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房首付比例可降至35%。以600萬元總價房源計算，首付款將從420萬元～480萬元降至210萬元，可降低一半多的資金支付壓力。房貸利率則從5.25%降至4.55%～4.75%，以400萬元房貸、30年期為例，月供將從22088元降為20386元～20865元，月供減少近2000元；利息總額將從395萬元降為334萬元～351萬元。

??這是一筆不菲的差額，無論是看房者還是中介，都是急切等著“靴子”落地。

??打出政策組合拳

??在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策推進的同時，降低房貸首付比例、存量房貸利率調(diào)整等系列組合拳一并襲來。

??8月31日晚，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，借款人可選擇新發(fā)放貸款置換存量房貸，或者協(xié)商變更合同約定利率水平兩種方式，調(diào)整存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

??兩部門還聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，將全國首套房和二套房商貸首付比例下限統(tǒng)一調(diào)整為不低于20%和30%，不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市。二套房商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。

??在多位業(yè)內(nèi)人士看來，這是中央打出的一套政策組合拳，旨在降低改善型購房門檻，盤活北上廣深一線城市，以及杭州、蘇州、南京、武漢、成都等強二線城市的改善需求。

??“因為從當(dāng)前市場特征看，也就是一線城市、強二線等城市的改善需求還有購房能力，一旦這類城市的改善需求被激活，整個市場的置換鏈條就會被激活。對于改善型需求來講，無論未來買新房還是二手房，整個市場就會活躍起來！”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示。

??不過，“對于剛需而言，首付比例降低只是一方面，更大的壓力在于月供?，F(xiàn)在經(jīng)濟與收入預(yù)期都不穩(wěn)定，有可能影響購房者還款，進而抑制首套需求釋放。期望后續(xù)有針對首套住房群體、穩(wěn)定收入預(yù)期的政策措施出臺，讓購房需求真正釋放?！睆埡陚ケ硎?。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，從各地跟進“認(rèn)房不認(rèn)貸”情況看，預(yù)計大部分城市將執(zhí)行新的差別化信貸政策。一方面，地方想促進地產(chǎn)企穩(wěn)的心情非常急迫；另一方面，現(xiàn)在各地市場下行幅度都超過了各方預(yù)期。因此，預(yù)計包括廣東、深圳在內(nèi)，都會跟進新的差別化信貸政策。

??“但是，北京、上?？赡苡兴檻]。一方面，北京、上海近期二手房價格環(huán)比跌幅已有所緩解；另一方面，擔(dān)心需求突然釋放帶來房價上漲壓力。因為北京、上海二套房首付比例和利率都明顯高于其他城市，政策產(chǎn)生的釋放需求效應(yīng)、激勵效應(yīng)更大?！崩钣罴伪硎?。