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??核心觀點

       【銷售額同比大幅增長，深耕長三角和珠三角成效顯著】2023上半年保利置業實現全口徑合約銷售金額374億元，合約銷售面積148.2萬平方米，分別同比增長126.7%和71.9%。上半年保利置業在長三角以及珠三角的銷售占比超過了71%，企業在2023年計劃和已經推出的9個項目中有7個位于這兩個區域。在行業下行的背景下，深耕經濟發達的重點區域是企業業績的重要支撐。

??【保保持一定投資力度，總土儲中一線城市占比繼續提高】2023上半年保利置業新增了5個項目，分布在上海、昆山、南寧、廣州和蘇州5個城市。新增土儲建面為105萬平方米，拿地總價約193億元，企業的投資規模仍處在不錯的水平。截至2023年中期，保利置業的總土儲建面為1835萬平方米，相較于期初減少了4.3%。其中一線城市權益土儲占比較期初提高3個百分點至25%，平均土地成本為10500元/平方米，相較于期初又繼續提高了7.1%。

??【毛利率仍處于下行通道，凈利率跌幅收窄】2023上半年保利置業的營業收入同比減少了16.35%至156.39億元人民幣，毛利率同比降低了3.1個百分點至25.2%，毛利率的降低主要是受到了行業下行以及疫情的余波影響。保利置業在2022年底的已售未結轉金額為490億元，對應的毛利率為18%-20%，上半年企業僅結轉了其中的145.89億元，企業毛利率短期內仍將處于下行通道。由于合作項目的轉虧轉盈、其他收入的增加以及沒有計提存貨減值等原因，保利置業的凈利率同比跌幅相比于毛利率跌幅有所收窄。

??【凈負債率大幅優化，三條紅線改善為黃檔】2023年中期，保利置業持有現金相較于期初增加了8.51%至343.1億元人民幣，非受限現金短債比1.95，相較于期初提高了0.25，現金短債比持續改善。凈負債率相較于期初大幅降低了18.6個百分點至97.3%，滿足了三條紅線的要求。剔除預收后的資產負債率也降低了1.6個百分點至73.5%。因此保利置業由年初的橙檔升入黃檔，財務狀況有所改善。

??01 銷售

??銷售額同比大幅增長

       深耕長三角和珠三角成效顯著

??2023上半年保利置業實現全口徑合約銷售金額374億元，合約銷售面積148.2萬平方米，分別同比增長126.7%和71.9%。企業銷售規模的大幅增長主要是銷售額在20億元以上的城市從2022上半年的1個大幅增加到了9個，其中濟南、昆山、寧波、上海和香港這5個城市的銷售額甚至超過了40億元。這一方面和企業在這些城市的深耕有關，另一方面也得益于企業作為央企的良好信用背景以及較強的品牌影響力。除此之外，上半年保利置業的回籠簽約金額為359億元人民幣，回籠率達到96%，實現了有質量的銷售，有助于資金鏈的穩定。

??2023上半年保利置業的合約銷售均價達到了25231元/平米，相比于2022年全年又提升了20.6%，刷新了近年來的新高。這主要是因為企業在香港地區的銷售額同比大幅增長了382%至40.02億元，對總銷售規模的占比達到了10.7%，相比于近年來基本3%左右的情況有了大幅的提升。算上香港地區之后，保利置業在長三角以及珠三角的銷售占比就超過了71%。

??在行業下行的背景下，深耕經濟發達的重點區域是企業業績的重要支撐。上半年保利置業首次開盤了3個項目，分別為上海保利明玥宸光、昆山保利璀璨璟園和深圳保利靜安府；企業計劃在下半年推出寧波海曙項目、濟南歷下區項目、上海青浦項目、昆山景王路項目、南寧中堯路項目和廣州番禺項目6個樓盤，企業在2023年計劃和已經推出的9個項目中有7個位于重點深耕的長三角和珠三角地區，也是企業逆勢上行的基礎。

??02 投資

??保持一定投資力度

       總土儲中一線城市占比繼續提高

??2023上半年保利置業新增了5個項目，分布在上海、昆山、南寧、廣州和蘇州5個城市。新增土儲建面為105萬平方米，拿地總價約193億元。上半年保利置業按建面計算的拿地銷售比為0.71，按金額計算的拿地銷售比為0.52。保利置業計劃將2023年的投資銷售比控制在40%左右，在多數房企大幅減少甚至暫停拿地的背景下，企業的投資規模仍處在不錯的水平。

??在區域布局方面，2023上半年保利置業于長三角的新增土儲建面占比達到了77%，相較于2022年全年繼續提升了20個百分點。由于長三角地區內的城市經濟發展水平都相對較高，居民強大的購買力在一定程度上也能夠保證企業的銷售穩定。在城市能級方面，由于上半年保利置業在上海拿下的青浦項目建面達到了57萬平米，因此企業在一線城市的拿地占比達到了62%，相較于2022年全年提高了48個百分點。

??截至2023年中期，保利置業的總土儲建面為1835萬平方米，相較于期初減少了4.3%。從土地分布來看，保利置業的土地儲備中長三角和大灣區的權益土儲占比相較于期初提高了5個百分點至48%；一線城市權益土儲占比較期初提高了3個百分點至25%，平均土地成本為10500元/平方米，相較于期初又繼續提高了7.1%。由于高能級城市的限價政策較為嚴格，未來高昂的土儲成本或將進一步拉低企業的盈利率水平。

??03 盈利表現

??毛利率仍處于下行通道

        凈利率跌幅收窄

??2023上半年保利置業的營業收入同比減少了16.35%至156.39億元人民幣，毛利潤也同比減少了25.53%至39.4億元，因此毛利率同比降低了3.1個百分點至25.2%。毛利率的降低主要是受到了行業下行以及疫情的余波影響。保利置業在2022年底的已售未結轉金額為490億元，對應的毛利率為18%-20%，上半年企業僅結轉了其中的145.89億元，企業毛利率短期內仍將處于下行通道。由于合作項目的轉虧轉盈、其他收入的增加以及沒有計提存貨減值等原因，保利置業的凈利率同比跌幅相比于毛利率跌幅有所收窄，同比降低1.98個百分點至4.6%。與此同時，保利置業的歸母核心凈利潤為8.53億元，同比減少了45.4%，歸母核心凈利率也同比下降了2.9個百分點至5.45%。未來隨著低毛利率項目的逐步結轉，其凈利率或將持續承壓。

??04 償債表現

??凈負債率大幅優化

       三條紅線改善為黃檔

??2023年中期，保利置業持有現金相較于期初增加了8.51%至343.1億元人民幣，非受限現金短債比1.95，相較于期初提高了0.25，現金短債比持續改善。與此同時，總有息負債相較于期初減少了3.68%至771.02億元，總權益卻增長了5.27至439.93億元，因此凈負債率相較于期初大幅降低了18.6個百分點至97.3%，滿足了三條紅線的要求。剔除預收后的資產負債率也降低了1.6個百分點至73.5%。因此保利置業由年初的橙檔升入黃檔，財務狀況有所改善。除此之外，在房企融資環境仍然趨緊的情況下，保利置業在上半年共完成發行了40億元的公司債和15億元的中期票據，平均融資成本也較期初繼續下降了0.21個百分點至4.05%，企業仍然保持著較強的融資能力。