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??保利置業集團有限公司（以下簡稱“保利置業”，0119.HK）又在上海搶地了。

??繼今年4月20日在上海第一批集中供地中，與建發組成聯合體以70.26億元摘得上海青浦盈浦街道地塊后，7月11日，在上海第二批次宅地出讓中，保利置業又以22.73億元獨立拿下楊浦平涼地塊。

??這塊地是本輪上海宅地出讓中唯一一宗內環內地塊，熱門程度可見一斑。從拍地現場情況來看，這宗地共吸引了13家房企進行角逐，包括招商蛇口、中鐵置業、保利置業、金融街、越秀、中海、華發、國貿、建發、華潤、金隅、安聯聯合體以及象嶼聯合體。

??與以往不同的是，上海在今年第一批集中供地結束后調整了競拍規則，采用“競地價+搖號”方式：當競價低于最高限價時，根據“價高者得”原則確定競得人；當競價達到封頂價（溢價率10%）后，將通過搖號決出競得人，而不再采取此前一次書面報價的方式。

??楊浦平涼地塊最終也進入現場競價環節，經過37輪報價后達到封頂價，進行搖號。在十三分之一的概率下，保利置業成為了那個幸運兒。

??實際上，保利置業不僅頻頻現身上海土地市場，今年6月14日，廣州宅地出讓中，保利置業還以搖號的方式斬獲番禺客運站北側地塊，成交價為10.38億元，成交樓面價20268元／平方米。

??根據中指院統計數據顯示，今年上半年，保利置業的權益拿地額為73億元，排在行業第19位。加上此次在上海拿地，年初至今，保利置業已經豪擲近百億元補貨。

??“最近兩年，保利置業明顯加快了拿地速度，尤其是在一線城市加大了布局力度。”一位長期跟蹤上海房地產市場的研究員表示，保利置業也是央企背景，有實力支撐其在市場不景氣的情況下逆勢擴張，現在行情普遍不好，向核心一二線城市聚集也是當下房企的共識。

??同業競爭問題難解

??相比保利發展，保利置業的知名度較小，二者經常被業內混淆。

??實際上，保利置業和保利發展均是保利集團的下屬企業。保利置業是保利集團地產主業的重要柱石、資本市場重要平臺、海外布局重要窗口，其主要業務分為境內外高端房地產開發、城市綜合投資運營、品質酒店及物業管理、綜合金融服務四大板塊。

??從股權結構看，保利置業的控股股東為保利（香港）控股有限公司，公司實際控制人為保利集團，最終實際控制人為國務院國資委。

??正因如此，保利置業和保利發展長期存在同業競爭問題。在上述研究員看來，二者布局區域有重合，產品上也看不出明顯差異。

??根據公開報道統計，保利置業和保利發展布局重合的城市超過10個，既有北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市，也有像蘇州、杭州、寧波、武漢、濟南等二線城市。

??為了解決同業競爭問題，在2017年底，保利發展通過間接收購保利置業約20%的股份完成了二者的重組，當時兩家公司約定在發展區域上進行劃分，內地新增的項目由保利發展開發，港澳地區則以保利置業為主導。但目前看來，雙方并未履行該約定。

??保利發展曾在回復交易所關于同業競爭的問詢中表示，從房地產行業內競爭的特殊性，以及房地產產品本身的特殊屬性等方面而言，雙方之間并不存在實質性的同業競爭，保利置業的業務發展不會對保利發展的利益造成實質性的損害。

??話雖如此，但內部競爭也依然存在。例如在上海土地市場，因為有關聯企業不能同時拿地的規定，因此同一地塊的競拍中，保利發展和保利置業只能出現一個，但若雙方都同時看中了一塊地，誰來參拍？上述研究人士戲稱：“可能需要跟拍地規則一樣來搖號了。”

??沖擊千億規模

??眾所周知，保利發展總部位于廣州，而保利置業的總部卻是位于上海。

??雖然最近兩年保利置業頻繁在上海拿地，但實際上，以前保利置業的重倉之地在西南區域。

??根據保利置業年報顯示，2017年，其在西南地區城市合計土地儲備約1034萬平方米，占其總土地儲備約51.1%。但在保利置業的銷售額中，西南區域只貢獻了不足30%的業績。

??面對這樣的情況，保利置業也作出了一個重要決定：調倉。

??2019年起，保利置業開始調倉，側重布局長三角、大灣區的一二線城市，也是這一年，保利置業開始加快拓展速度，在2020年業績會上立下了“未來五年再造一個保利置業”的目標，并定下“以銷定投、以銷定產”的拿地策略。

??彼時，時任保利置業董事會主席的張炳南就提出要在“十四五”期間實現1000億元目標，且從2020年開始，每年增長15%，年復合增長率達到40%～50%。

??不過，目標還未實現，保利置業迎來了一個重大人事變動。2021年10月26日，保利置業發布公告，張炳南因工作安排，已向保利置業辭去董事會主席及執行董事職務，同時委任萬宇清為新任董事會主席及執行董事。

??在萬宇清上任的當年，保利置業制定了620億元的銷售額目標，同比增速約19%。但最終保利置業僅實現合約銷售金額566億元，同比增長9%，年度目標只完成了91%。

??即使如此，萬宇清上任后仍以千億元規模為沖擊目標。

??在業績會上萬宇清提出：“保利置業可能前些年走的慢了一點，所以希望在下一輪當中我們能夠快起來，而且越來越快，同時能夠走得更遠一些”。

??于是在2022年，保利置業制定了650億元銷售目標，同比增速15%，彼時萬宇清強調“這是保底目標”。

??彼時就有業內人士認為，保持15%的年平均增速，在當前市場情況下，目標達成具有一定的挑戰。

??事實證明，挑戰確實存在。2022年保利置業合約銷售金額同比下降11%至502億元。據克而瑞數據，2022年保利置業銷售規模僅完成年度目標的77%，去化率僅為38.6%；已竣工可售物業存貨值由期初的181.24億元增長46.3%至期末的265.17億元，存貨去化壓力開始顯露。

??但這并未阻斷保利置業發展的決心。今年年初，保利置業提出“保簽約、搶回款、去滯重、重產品、精費控、優協同”的工作目標，為的就是促進公司銷售業績。從近期其發布的上半年未經審核經營數據來看，成效顯著。數據顯示，今年上半年，保利置業累計實現合同銷售金額約374億元，同比增長127%；合同銷售面積約148.2萬平方米，對應的合同銷售均價約為2.52萬元/平方米。

??今年已斥資百億搶地

??作為一個從事房地產行業已超20年，且擁有豐富企業管理經驗和房地產開發運營管理經驗的地產老兵，萬宇清明白，土地是支撐公司實現千億元規模的重要保障。

??因此，在他上任后，除了要繼續帶領公司向千億元規模發起沖擊，同時也加大了土地市場補貨的力度。且在市場不景氣的背景下，保利置業的拿地目標就是核心一二線市場的土地。

??2021年，保利置業共獲取19個開發項目，并首次進入了常州、太倉和寧海，其中，四成投資位于深圳、上海和寧波三個高流量城市。新增土地儲備總建筑面積360.9萬平方米，新獲取項目已有12個實現開工。

??為了爭取更高的銷售額，2022年，保利置業制定了比2021年更高的拿地金額，按照以銷定投的拿地策略，公司定下200億元權益土地支出資金，當時公司的想法是，若銷售情況理想，還將適時調整額度為250億元至300億元。

??不過，根據中指院統計的房企拿地金額數據顯示，2022年，保利置業最終的拿地金額僅有126億元，在上海、深圳、寧波和昆山等城市共獲取10個開發項目，并首次進入常熟市場。雖然拿地支出金額不如公司預期，但在整個房地產銷售和土地市場低迷的情況下，保利置業全年拿地金額排在行業第25位。

??截至2022年末，保利置業權益土地儲備在長三角和大灣區的占比達到43%，同比升3個百分點；一線城市占比達到22%，同比升2個百分點，土地儲備結構持續改善。

??但也值得注意的是，在行業下行背景下，保利置業分布在西南和其他地區的項目總建筑面積分別為27%和27%，這些經濟、產業、人口支撐相對偏弱區域的項目仍然存在去化壓力。

??今年上半年，保利置業依然延續了最近兩年的拿地風格，除了在上海、廣州搶地，今年5月和6月，保利置業還分別在江蘇昆山和蘇州落子。加上此次上海斬獲的楊浦平涼地塊，年初至今，保利置業在土地市場已經累計斥資近百億元。