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??中國老齡化進程正由快速發展期邁入飛速發展期。

??據國家衛健委預測，“十四五”時期，60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過20%，進入中度老齡化階段。2035年左右，60歲及以上老年人口將突破4億，在總人口中的占比將超過30%，進入重度老齡化階段。

??“銀發經濟”成為了各行業競相角逐的重要賽道，養老市場床位供給正迎來“大爆發”。

??基于企業養老床位規模大小，康養行業格局已初步形成。克而瑞康養數據顯示，2023中國康養企業養老床位規模TOP50企業床位總規模共計53.7萬張，其中，TOP20市場比重達67.7%。

??房企作為入局康養的主要企業類型之一，涉房企業床位擁有量占比僅16.5%，市場容量遠低于行業預期。未來，房企搶灘養老行業仍面臨五大挑戰。

??近年來，養老市場展現出巨大增長潛力，2023年將成為養老大年。

??據克而瑞康養測算，2023年養老產業規模將達到9.9萬億，2025年養老產業規模將突破12萬億元，2030年將突破20萬億元。未來5年養老產業也將提前完成產業培育期，正式邁入產業爆發期。

??各類企業主體正加速從多角度切入養老產業。從克而瑞康養發布的《2023中國康養企業養老床位規模TOP50》可以明顯看出，中國養老市場床位迎來爆發式供給。

??TOP50企業在建在營養老床位共計53.7萬張，其中養老床位量超過3萬張的企業有3家，1-3萬張的企業有13家，0.5-1萬張的企業有25家，半數企業床位規模在0.5萬張之1萬張之間。0.5萬張以下的企業有9家。

??與此同時，行業集中度進一步凸顯。

??從企業床位集中度看，TOP3的企業床位量占前50強的比重達28.2%，占比接近三成。TOP10企業床位總規模達到26萬張，占前50強的比重達到46.8%，接近半數床位集中在TOP10 企業。另外，TOP20市場比重達67.7%，占比超過七成，行業集中度進一步凸顯。

??從企業類型來看，民企布局養老可謂“一馬當先”，從企業養老床位TOP50對應的企業類型看，民營企業布局的床位量合計為35.4萬張，占比65.8%，國央企（含國資控股企業）養老床位量約18.4萬張，占比34.2%，未來隨著地方性國央企康養集團不斷探索，床位規模將持續爆發。

??險資布局養老迎來新轉向，一場“劇烈博弈”正加速到來。

??TOP50企業中，險資企業占了9席，其中，泰康人壽床位擁有量斷層式領先，截至6月30日，床位規模達到8.3萬張，占TOP50總量的15%。究其原因，2022年至今，泰康累計摘得9宗地塊與收購一處城市核心物業，布局速度創下歷史最快。

??頭部險資企業布局速度加快，尤其是2022年，險企布局養老服務呈現“井噴式”增長。

??從險企“首進”養老服務領域來看，險企進入養老服務領域可追溯到十多年前，2021年之前，平均每年保持2-3家險企“首進”的節奏，一直到2022年，險企入局的戰略節奏迎來新轉變，呈“扎堆性”涌入趨勢，全年共有9家險企進軍養老服務領域，創歷史新高。

??實際上，險資入局養老有著天然的優勢，險企的低成本資金與“投資大、回收周期長”的養老產業匹配度高，同時也是比較好的資產配置方式。養老的融入可以使險企的資產與負債在長周期運行中更加合理，緩解資產負債“長短錯配”壓力。優勢互補下，養老市場為保險業發展提供新動能。

??房企作為入局康養的主要企業類型之一，市場容量遠低于行業預期，涉房企業床位擁有量僅8.85萬張，占比16.5%。TOP50榜中，有10家涉房企業，TOP10企業僅1家（燕達集團1.5萬張）。

??聚焦典型房企來看，市場容量進一步壓縮。

??據克而瑞康養不完全統計，截至2023年8月30家入局康養的典型房企中，只有8家典型房企床位規模進入TOP50榜單，8家典型房企截至6月30日床位量只有6.8萬張，占比僅12.7%。

??典型房企中僅華潤和保利床位量超過1萬張，萬科、綠城床位量緊隨其后，規模不足1萬張，整體來看，典型房企養老床位的市場占有率普遍較低。

??另外，從未入榜的典型房企來看，除碧桂園和朗詩床位量超2000張，其他典型房企床位規模普遍在2000張以下。

??這背后有兩大原因：

??首先，房企存量物業項目較多，但運營服務較弱，同時并非所有項目都適合做康養，需要看項目配套、地段、以及項目特點等。

??此外，更為重要的是，目前尚未形成長周期、低成本的資金閉環模式，房企進入養老領域是通過部分項目行業試水或項目試點，并沒有像險資企業進行大規模拓展。

??房企入局養老行業，仍面臨五大問題。

??首先，融資挑戰。在房企主業資金鏈吃緊的背景下，房企如何獲得長期低息資金，如何形成很好的融資閉環是發展養老產業的重要挑戰。

??第二，運營服務不足。房企基本是快周轉的項目，傳統的運營模式并不完全適用于養老，對養老運營服務能力的欠缺是亟需補足的短板。

??第三，營銷方式轉變。房企做養老會很自然地將過去做住宅那一套階段式營銷打法照搬過來，而養老項目講究的是持續性。另外，傳統地產宣傳渠道并不能有效觸達目標群體，得開拓有效的新渠道。

??第四，人才嚴重短缺。房地產企業要想成功轉型到養老項目，人才是必不可少的。傳統的運營管理人員并不能滿足全產業鏈的基本養老服務要求，前期規劃設計、建設銷售方面的人才相對充足，但后期運營、醫療、護理、服務等環節人才相對空白，需要大量相關領域、行業人員，尤其養老服務人才。

??第五，盈利困境。養老產業投資周期長，回報率低，所需資金量巨大。除了前期建設外，核心是“養老”，還需要一系列配套服務，包括醫療、娛樂、生活、護理、設施等方面的投產。后期的裝修、醫療器械、保健設施、體檢設施、健身器材等是一筆很大開銷，后續還有醫療、護理等人員的支出需要維持，資金運營較困難。現有房企資金的來源一般由自有資金、外部借款及銀行貸款，對于開發商來說長期的還款壓力較大。

??隨著政策紅利與規模性“新老年人”康養需求的雙向加持，養老產業投資迎來爆發窗口期，與養老產業鏈相關的各類企業陸續入場，并邁入戰略性擴大養老產業投資的新周期。

??目前，康養市場供給端呈多元化特征，“多主體保障、多渠道供給”的市場格局正加速成型，并且行業集中度已初步建立。

??人口老齡化的必然趨勢為房企入局養老產業提供了許多機會，但未來市場容量仍有待進一步提升。