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??核心觀點

     銷售業績和拓展力度均有所回升，城市合伙人制度初顯成效】2023上半年中原建業在管項目的合約銷售額約為131億元，同比增長了18.9%。新簽了40個項目，總建面約為524萬平米，同比增長了369.1%，已經超過了2022年全年的拓展規模。中原建業拓展規模的大幅增加，除了因為企業在疫情結束后重新開始擴張之外，其通過2022年開始推行的城市合伙人制度獲得的新簽約項目規模對企業的總擴張規模占比超過了三成，在助力擴張方面初顯成效。

??【業務模式多元化加速，省外布局力度有較大提升】截至2023年中期，中原建業的在管建面為3346萬平米，相較于年初增長了5.52%。從委托方來看，政府代建項目增加至21個，合約建筑面積308萬平方米，較期初有明顯提升，同時企業已經與27 家政府平臺公司簽訂戰略合作協議，與8家國企達成了戰略合作意向；在資本代建方面，又與東興資產、遠東資產等5家資方達成戰略合作，企業業務模式的多元化有望得到加速。2023年中期中原建業省外在管項目建面為329萬平米，占比為9.8%，相比于2022年底提高了1.4個百分點。

??【凈利率仍維持在較高水平，持有現金較為充足】2023上半年中原建業共實現營業收入3.82億元，同比增長了1.12%。凈利率為50.05%，同比下降4.05個百分點，但是仍然達到了50%以上，保持在較高水平。除此之外，中原建業在2021年5月IPO所得資金7.51億元人民幣到2023年中期仍有6.27億元尚未使用，再加上2023年5月3日企業完成配股所獲得的2.74億港元，截至2023年中期中原建業的持有現金為16.55億元，較為充足的現金也有助于企業未來發展。

??01 新拓

??合約銷售增長30%

??下半年貨量充足但需警惕庫存壓力增加

??2023上半年中原建業在管項目的合約銷售額約為131億元，同比增長了18.9%；合約銷售建面約為207.06萬平米，同比增長了14.2%；銷售均價為6327元/平米，相較于2022年有所回升。中原建業在2023上半年的銷售業績同比出現增長，主要是因為疫情影響基本消失，同時河南省的樓市政策相對比較寬松。但是長期來看，中原建業的業績仍然沒有回到疫情前的規模，企業仍然受到了行業整體下行以及母公司流動性危機的影響。

??在項目的拓展方面，2023上半年中原建業新簽了40個項目，總建面約為524萬平米，同比增長了369.1%，已經超過了2022年全年的拓展規模。新簽河南省外項目6個，總建面66.93萬平米，同比增長897.5%，省外項目建面占比為12.8%，處于歷年相對較高水平。中原建業拓展規模的大幅增加，除了因為企業在疫情結束后重新開始擴張之外，其2022年開始推行的城市合伙人制度也提供了相當的助力。2023年上半年13位城市合伙人與中原建業新簽約項目規模達到了160萬平米，對中原建業的總擴張規模占比超過了三成，企業的城市合伙人制度在助力擴張方面初顯成效。

??對比下同為代建上市企業的綠城管理，可以發現歷年來中原建業的銷售規模和新拓建面均和綠城管理有著較大的差距。主要是兩家企業集團的全國化程度不同：由于綠城集團早就成為了一家全國化企業，因此綠城管理的業務可以遍及全國，市場廣闊；而建業集團則由于長期的區域化戰略，覆蓋市場較小，雖然有利于降低企業成本增強企業品牌優勢，但也限制了中原建業的發展上限。對于中原建業而言，在越來越多企業入局代建市場的背景下，雖然有著先發優勢，但是仍有可能被后來者反超。

??02 儲備

??業務模式多元化有望加速

??省外布局力度有較大提升

??截至2023年中期，中原建業的在管建面為3346萬平米，相較于年初增長了5.52%。從在管項目的代建模式來看，中原建業在政府代建方面共有項目21個，合約建筑面積308萬平方米，相比于年初增加了7個項目共107萬平米。同時中原建業已經與27 家政府平臺公司簽訂戰略合作協議，并且與8家國企達成了戰略合作意向。在資本代建方面，中原建業在上半年又與東興資產、遠東資產等5家資方達成戰略合作，企業業務模式的多元化有望得到加速。

??從在管項目建面的區域分布來看，2023年中期中原建業省外在管項目建面為329萬平米，占比為9.8%，相比于2022年底提高了1.4個百分點，在省外共布局了24個市縣，相比于年初增加了3個，同時企業也首次進入了湖北，省外布局力度有了較大的提高。

??03 財務

??凈利率仍維持在較高水平

??持有現金較為充足

??2023上半年中原建業共實現營業收入3.82億元，同比增長了1.12%。凈利率為50.05%，同比下降了4.05個百分點，但是仍然達到了50%以上，保持在較高水平。相較之下，綠城管理的凈利率為29.84%，比中原建業低了20.21個百分點。但是這主要是因為綠城管理部分項目采用了合作代建的模式，會負擔一部分的代建成本；而中原建業則是直接管理為主，不用負擔額外成本。但隨著代建行業的競爭加劇，再加上中原建業城市合伙人制度的推進，企業是否還能保持較高的凈利率水平有待觀察。

??值得注意的是，中原建業在2021年5月IPO所得資金7.51億元人民幣到2023年中期仍有6.27億元尚未使用。從企業的資金用途分配來看，僅有作為一般營運資金的約7500萬元已經全部使用完畢，其他用于市場開拓、收并購以及信息系統升級三大用途的資金均有將近90%尚未動用。這一方面可以看出中原建業近期的開拓力度相對較弱，另一方面則意味著企業仍有較多的資金可用于擴張。再加上2023年5月3日中原建業完成配股所獲得的2.74億港元，因此企業截至2023年中期的持有現金為16.55億元，有助于未來的發展。