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??“房地產行業從高速增長向更注重質量和服務的時代轉變，其中蘊含著可能，也帶來了挑戰，這促使著我們‘翻越第二座山’。”8月31日晚間，在貝殼2023年第2季度業績會上，公司聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東如是說。

??作為國內中介的頭部企業，貝殼一直被看作房地產行業的“晴雨表”，其業績和動作也備受市場關注。

??值得慶幸的是，在經歷了從2021年下半年到2022年上半年的“陣痛”與調整后，貝殼終于緩過勁來。2022年第3、4季度，2023年第1季度，貝殼扭虧為盈，歸屬母公司凈利潤分別為7.23億元、3.77億元、27.47億元。

??從貝殼當晚披露的2023年第2季度業績報上看，其仍保持著穩健向前的趨勢。

??貝殼第2季度總交易額（以下簡稱為“GTV”）為7,806億元，同比增長22.1%，凈收入為195億元，同比增長41.4%，毛利率為27.4%，凈利潤達13億元，調整后凈利潤達23.64億元。

??上半年，貝殼實現GTV17,527億元，同比增長43%，凈收入為398億元，同比增加51%。

??貝殼執行董事、首席財務官徐濤將這份成績歸功于，核心業務的盈利能力持續而穩定，新興業務也迅速成長突破。

??業績報發布的當天，貝殼還宣布已獲董事會批準對現有股份回購計劃進一步擴大，回購授權由10億美元上升至20億美元，并將有效期延長至2024年8月31日。

??隨后，貝殼美股開盤大漲，一度漲超20%，截至收盤漲9.77%。

??業績逆勢改善

??實際上，今年第2季度乃至整個上半年的房地產市場都難言樂觀。

??國家統計局數據顯示，2023年上半年全國商品房銷售面積同比下降5.3%，其中二季度銷售金額同比下降1.6%。

??這些也直觀的反映在開發商的業績上。

??截至2023年8月30日，已有97家A+H股房企發布2023年半年報或中期業績公告。根據中指研究院監測數據顯示，97家A+H股房企營業收入均值同比下降1.3%，凈利潤均值為7.2億元，同比下降19.3%。其中，50家企業營收同比下降，68家企業凈利潤同比下降，行業整體盈利性走弱。

??貝殼在這一局面下走出了一條“逆勢改善”的業績曲線。

??2023年第1季度，貝殼實現GTV9,715億元，同比增加65.8%；凈收入為203億元，同比增加61.6%；凈利潤為27.50億元，經調整凈利潤為35.61億元。

??與1季度相比，貝殼2季度業績雖呈現出降速的趨勢，但橫向對比仍可圈可點。實現GTV7,806億元，同比增長22.1%，凈收入為195億元，同比增長41.4%，凈利潤為13億元，調整后凈利潤達23.64億元。

??結合來看，整個上半年，其GTV達17,527億元，同比增長43%，凈收入398億元，同比增加51%。

??其中，貝殼2023年第2季度的存量房業務GTV達到4,565億元，同比增長了16%。同時，凈收入也達到了64億元，同比增長15.9%。此外，存量房貢獻利潤率在2季度市場的環比調整中，維持在45.6%的高位，同比提升了8.9個百分點。

??這也意味著貝殼的核心業務盈利能力是持續且穩定的。

??貝殼的新房業務方面，也保持了高效。在第2季度，其新房業務GTV達到了2,950億元，同比增長32.4%，凈收入為87億元，同比增長30.4%。

??值得注意的是，2季度，貝殼新房回款進一步增加至100.6億元，連續8個季度超過新房收入，開發商預付傭占總傭金的比例同比大幅提升至53%。此外，2季度新房應收賬款周轉天數縮短至僅52天，創下上市以來的新低。

??與此同時，貝殼平臺門店和經紀人數也在企穩回升。

??截至2023年2季度末，其活躍門店數為41,076家，較去年年底提升近10%，活躍經紀人數量達409,054人，較去年年底提升17%；第2季度鏈家店均經紀人數量為18.1人，同比上升16%，貝聯店均經紀人數量為8.7人，同比上升7%。

??本次業績會上，貝殼管理層也提及國內7月以來陸續出臺的房地產新政并表示，“我們先相信這些政策將為市場復蘇帶來有效支撐，國內房地產市場將迎來一個新的增長周期。”

??“翻越第二座山”

??“今天，我們正處于行業發展軌跡切換的當口，‘住得好’替代‘買到房’成為需求的第一位。真正關注‘人’和‘住’的黃金時代，才剛剛到來。”彭永東表示，當下，以及可預見的未來的主要矛盾，是消費者期盼更美好的居住，而行業品質產品和服務供給不足。因此，貝殼將戰略升級為“一體三翼”，并做了相應的組織配套調整。

??2021年底，貝殼首次宣布“一體兩翼”戰略，其中“一體”為房產交易賽道，“兩翼”為家裝家居與普惠租房。

??今年7月12日，彭永東發布了公開信《翻越第二座山，吹響集結號》，宣布啟動“一體三翼”戰略升級，新的“一體三翼”指將組建經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業線，以及財經、產研、戰略、品質、人力、用戶、合規、公共、協同九條事務線。

??“四條事業線、九條事務線的架構中，每一支隊伍都面臨著或新或老或短或長的艱巨任務，這些任務的逐個突破，最終就促成了整體目標的達成。”彭永東在公開信中稱，在下一個十年，貝殼將“翻越第二座山”。

??此次，新開拓的“戰場”——貝好家事業線，也被外界看作是貝殼要進軍房地產開發領域的標志。一位資深中介人士在接受媒體采訪時曾透露，貝殼新設這條業務線是想把房地產鏈條全部打通，想要若干年后拿地開發，快的話是明年的事情了。

??對于這條事業線的后續發展，貝殼并未在業績會上透露更多信息。

??不過，縱觀此前“兩翼”——家裝家居與租房事業線，在過去幾個月的發展可謂亮眼。

??根據貝殼2023年第2季度業績報，包括家裝家居和貝殼租房在內的非房產交易服務業務同比增速顯著，收入占比首次突破20%。

??其中，家裝家居業務的收入增長迅猛。

??2023年第1季度，家裝家居業務凈收入達14億元，可比口徑下同比增長54.3%；到第2季度，貝殼家裝家居業務收入為26億元，可比口徑下同比增長91%。

??家裝的確是彭永東特別看好的業務。

??他在內部信中具體舉例稱：裝修的報價繁復，但是到底有多少項？能不能事先就和客戶說得清清楚楚、明明白白？從客戶的角度出發，服務能不能是一站式的？不要打一個空調孔加收100元，而且還需要我自己找人！千萬不要小看這些細節之處，當下行業就是這么低效、這么不省心，但這也恰恰孕育著大的潛能。

??今年2月以來，家裝家居業務連續5個月單月合同額破10億元。在貝殼的大本營——北京，家裝家居業務2023年第2季度完成合同額超過6億元，連續2個月單月合同額2億元，連續4個月經營利潤過千萬。

??租房業務方面，截至2023年2季度末，貝殼專注于分散式租賃住房管理服務的省心租業務在管房源規模超過120,000套，入住率達到94.5%。今年8月，貝殼租房打造的首個自營中高端公寓海鹽公寓正式開業，總量605間，目前已交付519間，試運營一個月入住率超過90%。