市場報告克而瑞研究中心 2025-05-19 09:31:57 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2025-05-19
- 報告類型:市場報告
- 發布機構:克而瑞
??本月法拍房供應規模創年內新高的同時，成交量也創下新低，且溢價率房源比例、成交率均有所回落。
??◎ 文 / 馬千里
??2025年4月，受關稅因素影響，國際經濟形勢出現劇烈變化。短期市場情緒波動牽引之下，作為與高凈值、資產管理群體相關性更密切的房產賽道，國內法拍房市場也迎來了顯著變化。本月法拍房供應規模創年內新高的同時，成交量也創下新低，且溢價率房源比例、成交率均有所回落。本月法拍房新增掛拍量3.04萬套，環比上升53%；成交1244套，環比下降61%，66%的房源溢價成交，環比下降12個百分點。
??法拍房成交率進一步下跌至16%，杭州、上海、廈門等城市本月法拍房成交率也下跌至二成以下，參拍者對于房源的選擇更加苛刻。本月法拍房掛拍折價率和成交折價率雙雙下行，且供求雙方折價率差距轉而縮小，意味著當前成交的房源，更多的還是那些本身品質較佳，宜居性或未來轉手預期更好的房產，而那些因存在較多瑕疵而有高折扣的房產，則難以獲得購房者的青睞。
??核心要點
??掛拍量：供應規模創年內新高，4月新增掛拍3.04萬套，重慶連續5個月第一，上海百年洋房起拍價達47萬元/㎡。
??交易量：縮量降溫，成交1244套，環比下降61%，創2024年以來月度新低，66%的房源溢價成交，環比下降12個百分點。
??成交率：全國平均成交率跌至16%，一二線中僅寧波、蘇州超過20%。
??折價率：掛拍折價率與成交折價率雙雙下行，供求價格認知亦在趨同。
??后市展望
??2025年4月，法拍房市場在供應激增與成交銳減中進一步分化。供應端規模創年內新高，新增掛拍量達3.04萬套，環比激增53%，但成交端環比驟降61%至1244套，全國平均成交率跌至16%，一二線城市中僅寧波、蘇州勉強維持在20%以上。溢價成交比例回落至66%，環比下降12個百分點，市場情緒明顯回落。
??本月掛拍折價率（27.8%）與成交折價率（31.3%）差距收窄至3.6個百分點，且均延續下行趨勢，反映買賣雙方對資產價值的認知逐漸趨近理性。稀缺優質資產仍受追捧，如深圳天鵝湖花園頂豪房源以15.5%溢價成交，而高瑕疵房產即使加大折扣也難以吸引競拍，市場“擇優而購”特征凸顯。
??不過，5月關稅協議的階段性緩和以及國內穩樓市進度的持續推進，為市場注入了新的積極變量。隨著關稅退回4月前水平，長三角、珠三角等外向型經濟地區的就業與居民收入預期改善，疊加銀行“保交樓”專項貸款及公積金、存量房貸利率下調等政策的推進，業主斷供風險有望回落，破產處置也有望減少。預計法拍房新增供應規模將逐步下降，法拍房成交量、成交率也會逐步回升。而國內外經濟環境的動蕩變化，也會進一步加強核心稀缺資產的價格韌性，上海百年洋房、深圳灣頂豪等資產將受到更多高凈值群體以及國內外投資機構的關注。
??01
掛拍量
??供應規模創年內新高，上海百年洋房起拍單價47萬元/㎡
??供應端方面，4月新增掛拍3.04萬套，環比上升53%，同比仍下降11%。起拍總價333億元，環比上升84%。新增掛拍套數、起拍總價均創下2025年新高。
??從各城市情況來看，本月有5個城市新增掛拍套數超過500套，分別是重慶、鄭州、成都、江門、杭州。前5名城市合計供應4154套，占全國供應總量的13.7%，其中重慶連續5個月居于首位。
??一線城市中，廣州新增掛拍量最高，368套，環比上升100%。深圳掛拍265套居于第二，環比增加64%，北京、上海分別掛拍170套和152套，同樣實現環比增長。其中新增掛拍總價最高的城市是北京，達到23.4億元，還是4月份全國掛拍總價最高的城市。北京掛拍房源主力位于順義區掛拍總價達到14億元，占本月北京新增掛拍總價的61%，主要是由于楓橋別墅178套別墅重新上市所致。楓橋別墅原定于2024年11月拍賣180套別墅，后因案外人異議撤回，此次為第二次掛拍，掛拍數量減少了2套，起拍價從14.12億元下降至13.9億元。該小區緊鄰潮白河，周邊有富力灣、龍苑別墅等成熟社區，但別墅群長期荒廢，后期經營還需要巨額的翻新成本。
??本月上海掛拍了一宗關注度較高的高總價法拍房標的，起拍價2.5億元，單價47萬元/平方米。為長寧區新華路的兩棟花園洋房，1925年竣工，已有百年歷史。目前上海同類保存完好的老洋房僅約50幢，且多數為私人持有，公開流通極少。所屬區域曾是多國領事館及僑民聚居地，歷史文化底蘊深厚。原房主已經破產，房產產權清晰，且擁有完整產權，此前曾以3.5億元掛牌二手房市場，但未能成交，此次起拍價下調28.6%，但仍是同類標的房產的價格天花板。若最終以接近評估價成交，或將刷新上海老洋房交易的新紀錄。
??02
成交量
??4月環比下降61%，溢價成交比例亦有所回落
??成交方面，4月典型城市法拍房成交1244套，環比下降61%，同比下降71%，創2024年以來月度新低。本月競拍熱度也出現回落，66%的房源溢價成交，環比下降12個百分點；7.3%的房源競拍次數超過100次，環比上升0.8個百分點。由此可見，主要是低溢價的房源占比明顯下降所致。
??本月深圳法拍房成交套數躍居首位，共計60套，溫州、廣州也超過50套。就金額來看，深圳以4.6億元同樣排在第一，上海以1.5億元排在第二，此外還有杭州、北京超過1億元，其他城市均在1億元以下。
??本月成交總價最高的單套房產，來自深圳天鵝湖花園二期，起拍價3921萬元，經過31輪競價后成交，成交價達到4529萬元，溢價15.5%，但仍低于評估價二成左右。該房產曾于2024年12月以2544萬起拍（3.9折），但因故撤回后于2025年重新上架，此次起拍價上調至3921萬。盡管折扣收窄，但仍低于市場價30%，且對比同小區二手房（22萬/㎡）仍有明顯價格優勢。該房產建筑面積293平方米，成交單價約15萬元/平方米，仍遠低于同小區的二手房價格。該房產雖然涉及多起借貸糾紛，且存在雙重抵押和查封記錄，但是憑借足夠的價格折讓，仍然吸引了多方參拍，并最終以溢價成交。在當前市場環境之下，稀缺優質資產的投資價值依然為眾多投資者和高凈值人士青睞。
??03
成交率
??4月成交率延續下探，一二線中僅寧波、蘇州成交率超過20%
??據CRIC抽樣調查數據，4月法拍房成交率16%，較上月下降3個百分點，同比持平。結合成交中溢價比例下降的事實來看，法拍房交易的熱度再度出現回落。
??分城市來看，重點城市匯總本月僅有寧波、蘇州成交率超過20%，在10-20%之間的城市也僅有7個，大量城市本月法拍房成交量已經跌至10%以下。4月一二手房成交表現雖然尚可，重點城市交易量同比表現不錯，但是受季節性因素，以及國際形勢引起的市場變化影響，法拍房成交率還是出現了大幅下跌。
??04
折價率
??掛拍折價率與成交折價率雙雙下行，供求價格認知亦在趨同
??4月掛拍法拍房平均起拍折價率為27.8%，環比下降0.7個百分點，延續下降之勢；成交法拍房平均折價率31.3%，環比下降3.0個百分點，并創下2024年四季度以來新低。掛拍折價率和成交折價率相差3.6個百分點，再度回落至近期均線附近，受短期市場情緒波動的影響，法拍房供求雙方的價格認知再度趨同。而折價率的雙雙回落，則在側面反映了參與者對于房產價格企穩的信心。
??對比掛拍和成交折價率差異，一拍房源相差3.7個百分點，較上月縮小1.5個百分點，二排房源相差3.5個百分點，較上月縮小1.0個百分點；變賣房源兩者相差1.1個百分點，擴大了0.1個百分點。由此可見，4月供求折價率差距的縮小，主要是由于一拍和二拍成交房源的初始折扣下降所致。疊加本月成交量和成交率的回落來看，意味著當前成交的房源，更多的還是那些本身品質較佳，宜居性或未來轉手預期更好的房產，而那些因存在較多瑕疵而有高折扣的房產，則難以獲得購房者的青睞。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
