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??深圳頂豪溢價139%，法拍市場春意回暖。

??◎  文 / 馬千里

??春節假期過后，2025年2月法拍房供應規模延續回落，但交易熱度有所回升。法拍房新增掛拍2.6萬套，環比下降7%，同比微降2%；成交4100套，環比上升7%，同比下降18%。

??法拍房成交率28%，較上月上升8個百分點，同比增加10個百分點。與國家統計局發布的大中城市房價指數向好趨勢一致，法拍房市場的買方信心也迎來了明顯回升。

??核心要點

??掛拍量：掛拍量環比下降7%，重慶、成都穩居供應量前列，一線城市中廣州因花都區93宗房源集中掛拍，總價環比增長顯著，但核心城市整體供應規模仍受季節性影響收縮。

??交易量：市場活躍度回升，成交量環比增長7%，深圳以10.4億元成交額領跑全國，深圳南山區1.32億元豪宅溢價139%成交。

??成交率：全國成交率升至28%，杭州以47%的成交率居首，買方信心明顯提振。

??折價率：供求折價率差距收窄至1.8個百分點，一拍、二拍房源價格預期快速趨同

??后市展望

??2025年2月，全國法拍房市場呈現“供應回落、成交回暖、信心修復”的特征。對于上半年法拍房市場發展，我們主要有如下幾方面判斷：

??其一，供應趨勢方面：隨著降風險、去庫存腳步的加快，各地加速存量資產處置，法拍房掛拍量保持平穩釋放，尤其是歷史積壓項目將持續進入市場，但核心城市與非核心城市分化將延續。

??其二，成交結構方面：深圳頂豪高溢價成交釋放積極信號，高能級城市核心區豪宅仍為市場焦點，在行業預期企穩下，稀缺資產的高溢價成交案例或進一步增多；二線及強三線城市仍需依賴價格折讓、地方調控和預期引導來優化提振需求。

??其三，市場信心方面：隨著宏觀經濟企穩及樓市政策優化，法拍房市場競拍熱度有望延續回升，更多的房源有望在一拍階段即成功售出，推動折價率差距收窄和成交率穩步提升。

??總體來看，法拍房市場已顯現企穩回升態勢，2025年核心資產價值持續彰顯韌性，疊加買方預期全面修復，將推動市場進入量價良性共振的新階段。與此同時，隨著政策精準發力與市場活力釋放，區域協同發展及存量優化進程有望加速推進，也可為市場注入更可持續的增長動能。

??01 
掛拍量

??供應規模延續回落，重慶、成都單月掛拍均超1000套

??供應端方面，2月新增掛拍2.6萬套，環比下降7%，同比微降2%；起拍總價227億元，環比下降13%。受季節性因素影響，2025年2月法拍房規模環比繼續回落。

??從各城市情況來看，本月有2個城市新增掛拍套數超過100套，重慶、成都分別為1080套、1014套，鄭州以892套排在第三。前三名城市合計供應2986套，占全國供應總量的11%，其中重慶連續三個月居于第一。

??一線城市中，廣州、上海、北京新增掛拍352套、175套和167套，分別環比上升44%、32%和11%；深圳本月新增掛拍175套，環比下降8%。

??本月廣州新增掛拍總價大幅增長，合計6.3億元，較上月增加了2.2億，主要原因是花都區自由人花園一次性掛拍了93宗房源，套均價約180萬元，相比評估價平均折扣為七折左右。據網絡公開信息，該項目在2018年前后通過抵押未交付房產進行融資，2023年異地債務違約引發首輪法拍。2024年首次掛拍時，因掛拍稅費、折扣低（八折左右）、廣州限購等因素影響遭遇集體流拍，此次為積壓房源的第二次集中法拍。正如我們預計，隨著各地進入去庫存、處置存量房的關鍵階段，預計年內仍會有較多存量房進入法拍環節。

 ??02 
成交量

??2月環比回升7%，深圳單月成交達10.4億

??成交方面，2月典型城市法拍房成交4100套，環比上升7%，同比下降18%。本月競拍熱度有所上升，73%的房源溢價成交，環比增加了5.9個百分點。7%的房源競拍次數超過100次，環比上升了1.5個百分點。

??本月深圳法拍房成交套數延續榜首，238套，杭州、廣州、上海、威海、鄭州也在100套以上。就成交金額來看，深圳成交金額達到10.4億元，遙遙  領先。上海以5.3億元排在第二，杭州、廣州、北京在2-4億元之間，其余城市均在2億元以下。

??本月成交總價最高的單套房產，來自廣東省深圳市南山區僑香路天鵝湖花園，為南山區核心區稀缺頂樓大平層住宅，建筑面積640平方米，自帶泳池、且可觀湖景。該套房屋在2019年以1.23億元成交。本次法拍以5523萬元/起拍，共有19人報名競拍，經過167輪競價后，以1.32億元成交，較起拍價溢價139%，較原始購買價（2019年1.23億元）溢價7.3%。平均成交單價達到20.53萬元/平方米，與小區二手房價格大致持平。這一法拍房的高溢價成交，印證了高能級城市核心頂豪資產仍具有強勁的價值韌性。尤其是在行業發展預期企穩，且仍有較多豪宅等待法拍的現況下，預計2025年法拍房市場將出現更多高總價豪宅成交。

 ??03 
成交率

??2月成交率接近三成，杭州法拍房成交率升至47%

??據CRIC抽樣調查數據，2月法拍房成交率28%，較上月上升8個百分點，同比增加10個百分點。與國家統計局發布的大中城市房價指數向好趨勢一致，法拍房市場的買方信心也迎來了明顯回升。

??分城市來看，本月上海、廈門、寧波、深圳、杭州表現較好，法拍房成交率達到五成左右或更高。此外成都、青島、武漢、北京也在三成左右。至于鄭州、南昌等城市，仍在二成以下。

??2月杭州法拍房成交率提升16個百分點至47%，各區域法拍房交易熱度均有提升，拱墅、余杭、蕭山、上城等區均有多宗法拍房成交，并非是由于單個小區成交了大批房源所致。本月杭州成交法拍房平均出價次數達到38次，達到全國平均的兩倍以上，顯示出法拍房市場需求側信心明顯提振。

?? 04 
折價率

??供求認知趨同，掛拍折價率與成交折價率差距減小

??價格方面，2月掛拍法拍房平均起拍折價率為30.3%，環比上升1個百分點，連續3個月環比上升；成交法拍房平均折價率32.1%，環比下降0.8個百分點。掛拍折價率和成交折價率相差1.8個百分點創下新低。與法拍房成交率的上升一致，供求雙方對于法拍房價格認知也在進一步趨同。

??對比掛拍和成交折價率差異，一拍房源相差1.2個百分點，較上月縮小1.3個百分點；二拍房源相差3.9個百分點，較上月縮小1.4個百分點；變賣房源兩者相差1.1個百分點，擴大了1個百分點。由此可見，2月供求折價率的縮小，主要是由于一拍和二拍房源的買方信心回升，促使這兩類房源的供求雙方對于價格的認知快速趨同。