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??面對(duì)行業(yè)新周期與新環(huán)境，韌性成為一家房企穿越周期的重要力量。3月28日，新城控股發(fā)布2024年年度報(bào)告，憑借一直以來(lái)的“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，公司在穩(wěn)業(yè)績(jī)、優(yōu)債務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)交付、建管拓展等方面繼續(xù)前行，展現(xiàn)出持續(xù)的韌性和穩(wěn)定性。

??全年?duì)I收890億 財(cái)務(wù)指標(biāo)安全穩(wěn)定

??基于雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，2024年，新城控股持續(xù)通過(guò)穩(wěn)定銷售回款、增加經(jīng)營(yíng)性收入保持發(fā)展的主動(dòng)性。

??根據(jù)年報(bào)，2024年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入890億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)7.52億元，同比增長(zhǎng)2.07%，扣非歸母凈利潤(rùn)8.70億元，同比增長(zhǎng)183.07%，公司整體毛利率為19.80%，平均融資成本為5.92%，同比下降28個(gè)bp，核心指標(biāo)保持穩(wěn)定向好。

??2024年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約401.71億元，合同銷售面積約538.82萬(wàn)平方米；實(shí)現(xiàn)回款金額411億元，回款率達(dá)到102%，有回款的銷售為公司收入提供了穩(wěn)定前提。此外，新城控股積極落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，將“保交付”工作列為公司運(yùn)營(yíng)管理的重中之重，2024年公司已組織交付超10萬(wàn)套物業(yè)。

??尤為值得一提的是，新城控股的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持續(xù)發(fā)力。2024年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入128億元，同比增長(zhǎng)13.1%，超額完成125億元的年度目標(biāo)。

??住宅銷售保持高回款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入穩(wěn)定，為新城控股現(xiàn)金流安全提供了有效保障。截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額102.96億元，在手現(xiàn)金充裕；凈負(fù)債率為52.44%，繼續(xù)保持較低水平；公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為15.12億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)7年為正，為公司發(fā)展留出了足夠的空間。

??安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)，是新城控股穩(wěn)健前行的基石。截至2024年末，公司期末融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，有息負(fù)債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債降至32.73億元，進(jìn)一步夯實(shí)穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面。

??長(zhǎng)期以來(lái)，新城控股堅(jiān)持底線思維，確保每一筆債務(wù)提前或到期償付。2024年新城控股已如期償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券52.62億元，良好的信譽(yù)表現(xiàn)也讓新城控股獲得了多方認(rèn)可，并在融資端取得突破。

??去年5月，新城控股成功發(fā)行一筆規(guī)模為13.6億元的中期票據(jù)，獲得中債增全額擔(dān)保，總認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超2.7倍；11月，發(fā)行2024年度第二期中期票據(jù)，規(guī)模為15.6億元，票面利率3.5%，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)1.97倍。此外，依托吾悅廣場(chǎng)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)基本面和不斷增長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，2024年公司新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約205億，加權(quán)本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

??商管收入占比提升至13.52% 建管規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)

??行業(yè)新周期之下，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)重要性隨之上升。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，新城控股長(zhǎng)年積淀的厚實(shí)商業(yè)盤面，對(duì)其整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率不斷提升，是其穿越周期、保持韌性成長(zhǎng)的永續(xù)動(dòng)力。

??數(shù)據(jù)顯示，2024年，新城控股實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入120.29億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的13.52%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利84.40億元，占公司總毛利由去年同期的32.73%提升至47.89%；物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)70.17%，為公司整體利潤(rùn)持續(xù)帶來(lái)貢獻(xiàn)。

??此外，在“輕重并舉”商業(yè)模式之下，新城控股商業(yè)在管規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。過(guò)去一年，新城控股新增開(kāi)業(yè)15座吾悅廣場(chǎng)，截至2024年末，新城控股實(shí)現(xiàn)173個(gè)綜合體項(xiàng)目的布局，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)商業(yè)面積達(dá)1601.07萬(wàn)平方米，出租率提升至97.97%。

??方正證券在近期研報(bào)中指出，新城控股商業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)健充沛，今年2月吾悅廣場(chǎng)單月租金收入10.5億元，同比增長(zhǎng)12.8%，保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。隨著商業(yè)的深度進(jìn)階，新城控股自2021年以來(lái)商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入大幅超過(guò)當(dāng)期利息支出，2024年該比例進(jìn)一步增長(zhǎng)至3.34倍。

??商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力和盈利能力的不斷提升，也讓新城控股對(duì)于未來(lái)的發(fā)展前景充滿信心。據(jù)悉，2025年，新城控股計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入140億元，計(jì)劃新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)5座。

??值得一提的是，為適應(yīng)不斷變化的消費(fèi)市場(chǎng)，去年10月，新城控股還將旗下的新城商業(yè)管理事業(yè)部升級(jí)至新城吾悅商業(yè)管理集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“吾悅商管”），并首次發(fā)布“五邊形經(jīng)營(yíng)理念”——品質(zhì)空間、與人歡喜、專業(yè)匠心、綠色智能、雙向奔赴，旨在打造不一樣的吾悅。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，新城商業(yè)給出了自己的破局思路，主動(dòng)適應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)，也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是其持續(xù)邁向高質(zhì)量發(fā)展的重要思考與實(shí)踐。

??在穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和安全的財(cái)務(wù)表現(xiàn)之外，新城控股于2022年底成立的房地產(chǎn)代建、代管業(yè)務(wù)平臺(tái)——新城建管,也展現(xiàn)出積極潛能與活力，為公司發(fā)展打開(kāi)新成長(zhǎng)空間。數(shù)據(jù)顯示，2024年新城建管累計(jì)管理項(xiàng)目超100個(gè)，其中商業(yè)綜合體管理項(xiàng)目超60個(gè)；累計(jì)管理總建筑面積超1600萬(wàn)平方米，2024年新增簽約面積超710萬(wàn)平方米，已基本實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局，躋身“2024中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP10”，并持續(xù)收獲著委托方的廣泛認(rèn)可。

??業(yè)內(nèi)人士分析指出，擺脫對(duì)債務(wù)驅(qū)動(dòng)的路徑依賴，轉(zhuǎn)而依靠?jī)?nèi)生動(dòng)力、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)“造血”自循環(huán)來(lái)驅(qū)動(dòng)公司發(fā)展，正成為房企穿越周期的新路徑。作為為數(shù)不多保持正向盈利的示范房企，新城控股以“低杠桿、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、正現(xiàn)金流”，持續(xù)構(gòu)建穩(wěn)固發(fā)展的護(hù)城河，在波動(dòng)的周期中不斷積攢力量。