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??A股房企定增市場突然迎來“破局”。

??6月11日晚間，保利發(fā)展披露，公司向特定對象發(fā)行A股股票的申請已于6月9日經(jīng)上交所上市審核中心通過。

??保利發(fā)展將定向增發(fā)不超過8.19億股，募資不超過125億元，扣除發(fā)行費用后的凈額擬投資廣州保利領秀海、西安保利天匯等14個項目及補充部分流動資金。

??除了保利發(fā)展，在6月6日至6月9日期間，中交地產(chǎn)、福星股份、大名城、陸家嘴的定增事項紛紛獲批，這幾家房企定增金額約400億元，款項多用于“保交樓”“保民生”項目，或是為了補充流動資金，亦有房企將其用于收并購。

??“這意味著有關部門正在加速推進房企股權融資，相關政策開始實質性落地。”國金證券認為，相較于前“兩支箭”，由于流程更為復雜等因素，“第三支箭”進展較為緩慢。此次除央企、國企外，有兩家民企的定增也順利通過交易所審核，對外傳遞了積極信號。

??個別房企定增拿到“通行證”

??去年11月底“第三支箭”政策公布后，約有20家A股房企宣布籌劃再融資，瞬間掀起了一股“定增潮”，但鮮有融資落地。

??5月29日晚，招商蛇口定增并購事項獲深交所審核通過，這是A股房企中首份獲交易所批準的定增方案。

??自去年12月5日宣布重啟南油集團收購案并配套定增募資85億元后，招商蛇口于今年3月3日先是回復了深交所16問，隨后在3月6日的股東大會上通過了發(fā)行股份的相關方案。

??在這份方案中，招商蛇口表示擬發(fā)行股份購買深投控持有的南油集團24%股權、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實業(yè)2.89%股權，總對價約89.28億元。同時招商蛇口還擬發(fā)行股份募集不超過85億元配套資金，涉及投向10個項目所需資金43億元，補充流動資金及償還債務42億元。招商局集團下屬招商局投資發(fā)展將參與認購不少于1億元、不超過20億元。

??盡管最終能否獲得證監(jiān)會同意注冊的決定及其時間上仍存在不確定性，但在相關研究機構人士看來，獲得交易所審批通過，意味著最難的環(huán)節(jié)已經(jīng)過去，備受矚目的房企定增事項只剩“臨門一腳”。

??保利發(fā)展的定增進展也持續(xù)了半年。

??去年12月30日，保利發(fā)展發(fā)出定增預案，擬募資不超過125億元。今年3月2日獲上交所受理，3月23日收到上交所審核形成的首輪問詢，5月17日保利發(fā)展就審核問詢函回復進行了披露，對本次定增募集資金擬投向14個房地產(chǎn)開發(fā)項目的必要性和合理性、資金用途的合規(guī)性等進行了說明。

??直到6月9日經(jīng)上交所上市審核中心審核通過后，保利發(fā)展的定增募集說明書也從申請稿、修訂稿變成了注冊稿。

??上述相關研究機構人士認為，從此次定增集中獲批可以看出政策支持覆蓋面較寬。當前房企總體融資規(guī)模仍在大幅下降，定增計劃有助于房企增厚資本金，進一步優(yōu)化資產(chǎn)負債表，改善現(xiàn)金流表現(xiàn)。另一方面也有助于部分房企拓展加杠桿的空間，注入更多優(yōu)質資產(chǎn)，增強經(jīng)營實力。

??盡管從定增預案落地到真正發(fā)行，至少需要半年時間，但能順利拿到“通行證”無疑給其他房企傳遞了積極信號。

??目前萬科、華發(fā)、綠地、榮盛發(fā)展、華夏幸福、新城控股、天地源等房企均在等待監(jiān)管層的意見，其中萬科于5月21日報送的定增申請已獲深交所受理，募資不超過150億元。中華企業(yè)最新加入定增行列，于6月2日宣布向特定對象發(fā)行股票，募資預計不超過45億元。

??但并不是所有房企都是幸運兒，近期格力地產(chǎn)宣布因申請文件中相關財務資料接近到期而中止審核與珠海免稅的重組事項及相關定增事項，并申請延期回復問詢函。豫園股份則將定增募資金額從80億元下調(diào)至48.91億元。

??一位不愿署名的券商分析師認為，目前沒有一家房企成功完成定增，說明這種融資手段并不能“救急”，僅僅是增厚房企資金安全墊。定增有利于房企凈資產(chǎn)負債率的優(yōu)化，但由于募集資金投資項目的經(jīng)營效益一般需在項目建成后的一段時期內(nèi)才能完全釋放，短期內(nèi)企業(yè)的每股收益會被攤薄，凈資產(chǎn)收益率會有所下降。

??搶跑融資

??房企的定向增發(fā)還在繼續(xù)，背后可見監(jiān)管部門對于行業(yè)降杠桿的政策支持，但行業(yè)面融資仍未全面回暖，融資規(guī)模仍處于筑底階段。

??相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，房企非銀融資總額同比下降16.7%。克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，5月單月，80家典型房企的融資總量為263.29億元，環(huán)比減少56.4%，同比減少60.4%。

??從今年前5個月數(shù)據(jù)來看，典型房企月度融資總量都在低位徘徊，僅3月份融資總量沖破600億元，其他月份融資總量只有400億~500億元。5月這一數(shù)值更是跌至300億元以下，創(chuàng)下2020年以來房企單月融資總量新低。在銷售未全面復蘇的當下，房企暴雷案例仍時有發(fā)生。

??“銷售疲軟又等不來‘雪中送炭’，出險項目越積越多。”某出險房企內(nèi)部人士說，賬目上的資金被嚴格監(jiān)管在項目上，公司現(xiàn)金流無法盤活，債務到期無力償還，只能違約。

??多家第三方研究機構也提到，房企當前的融資環(huán)境仍難言樂觀，隨著需求釋放脈沖式恢復結束，市場銷售后續(xù)乏力，未來仍有企業(yè)會發(fā)生債務違約，流動性問題需引發(fā)全行業(yè)注意。對房企來說，最重要的關鍵仍在于銷售面回暖。

??6月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1～5月份，商品房銷售額49787億元，增長8.4%，其中住宅銷售額增長11.9%。商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，其中住宅銷售面積增長2.3%。前5個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金55958億元，同比下降6.6%。

??“企業(yè)遠沒有真正度過危機，現(xiàn)在‘活下去’真的是一句口號了。”前述某出險房企內(nèi)部人士表示，誰能在市場中拿到錢，誰距離安全圈越近。

??天風證券分析師認為，二季度房地產(chǎn)融資繼續(xù)收縮的趨勢仍然難以扭轉。從30大中城市新房銷售數(shù)據(jù)來看，隨著積壓需求在前期的集中釋放，地產(chǎn)銷售的修復斜率預計仍將繼續(xù)走弱，進而影響到房企回款的改善和金融機構對房地產(chǎn)融資的風險偏好修復。

??前述通過定增審批的房企亦在公告中明確，定增事項尚需證監(jiān)會做出同意注冊的決定后方可實施，最終能否獲得同意注冊的決定及其時間尚存在不確定性。

??但搶跑融資依舊是房企最優(yōu)選擇。

??在5月下旬的股東大會上，綠地集團董事長張玉良曾對外披露定增事項的進展，其表示已成立專門的工作班子，融資方案正在推進當中，前段時間磨合了很長時間，預計會較快落地。

??6月初，德信地產(chǎn)對外披露，在與浙江省AMC浙商資管簽訂合作框架協(xié)議約一年后，首筆6.03億元紓困資金落地在德信旗下的德清時代云起項目。

??在此之前，受益于“第二支箭”， 碧桂園于5月完成首期兩筆中票發(fā)行，總金額為17億元，票面利率分別為3.8%和3.95%；新希望地產(chǎn)也成功發(fā)行了年內(nèi)第二筆中票，發(fā)行規(guī)模8億元，票面利率4.1%。

??劉水建議，在債券融資方面，可采取更靈活的央地聯(lián)動擴容擴圍、擴大擔保主體，除支持優(yōu)質民營房企外，還要使更多中小民企受益；在股權融資方面，可開辟綠色通道，加快審批，加快股權融資支持落地。

??“對房企而言，用好政策工具箱的同時，仍需把關注重點放在銷售層面，只有房地產(chǎn)市場筑底回升，銷售回款得到保障才能讓企業(yè)真正走出困境。”多位受訪人士均表達如是觀點，房企流動性困難的解決，主要靠“自我造血”。