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??11月16日，連續(xù)狂歡了三個(gè)交易日的地產(chǎn)股出現(xiàn)“退熱”。

??截至當(dāng)日收盤，德信中國(guó)股價(jià)跌了18.7%，時(shí)代中國(guó)控股跌了17.04%，旭輝控股跌了13.89%，龍光集團(tuán)跌了15.24%……在此之前，這些地產(chǎn)股已經(jīng)連續(xù)上漲了3個(gè)交易日，德信中國(guó)累計(jì)漲幅達(dá)到139.6%，時(shí)代中國(guó)控股累計(jì)漲幅108.71%，旭輝控股和龍光集團(tuán)累計(jì)漲幅也超過90%。

??這一波地產(chǎn)股普漲，背后是政策層面給開發(fā)商下了一劑“猛藥”，“第二支箭”“金融16條”以及“以銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金”等一波接一波緩解房企資金壓力、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的政策讓地產(chǎn)股迎來了短暫的“春天”。

??但是，政策后勁兒過了之后，出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組、銷售市場(chǎng)的回暖乏力也依然是房地產(chǎn)行業(yè)懸而未決的難題。

??“短期看資金、長(zhǎng)期看銷售。”在業(yè)內(nèi)不少觀察人士看來，單純依靠融資顯然救不了企業(yè)，銷售恢復(fù)才是終極大招。

??正因如此，地產(chǎn)股短暫沖高之后于11月16日和17日均有所回落，供給端的強(qiáng)力刺激后，或許房地產(chǎn)企業(yè)們?cè)谝财诖乱惠喰枨蠖说谋l(fā)。

??資本市場(chǎng)表現(xiàn)不一

??從11月8日起，房地產(chǎn)各種利好消息不斷。

??先是11月8日，交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布消息稱，會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。交易商協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

??緊接著11月9日，中債信用增進(jìn)公司發(fā)布《關(guān)于接收民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》，意向民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)可提出增信需求，中債信用增進(jìn)公司則會(huì)在收到郵件后的3個(gè)工作日內(nèi)予以郵件反饋。隨后，龍湖集團(tuán)宣布交易商協(xié)會(huì)受理了其200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，新城控股緊隨其后表示擬申請(qǐng)新增150億元債務(wù)融資工具的注冊(cè)額度，包括美的置業(yè)、碧桂園等多家民營(yíng)房企也積極跟進(jìn)。

??11月11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布16項(xiàng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施，涵蓋房地產(chǎn)融資、受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置等多個(gè)方面，業(yè)內(nèi)稱之為“樓市金融16條”。

??在此之后，政策利好持續(xù)釋放，11月14日，銀保監(jiān)會(huì)等三部委再發(fā)通知，鼓勵(lì)商業(yè)銀行可以向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，及時(shí)為此前的“樓市金融16條”打補(bǔ)丁。

??連續(xù)約一周的政策紅利釋放，聚焦的均是房地產(chǎn)行業(yè)供給端關(guān)心且需要解決的重磅問題。

??受此影響，從11月11日至15日，一直低位運(yùn)行的地產(chǎn)股迎來了普遍大漲。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，三個(gè)交易日累計(jì)漲幅居前的為德信中國(guó)、弘陽地產(chǎn)、旭輝控股、碧桂園、龍光等企業(yè)，德信中國(guó)、弘陽地產(chǎn)市值漲幅均超120%，旭輝控股漲幅接近100%，龍光和碧桂園漲幅也在90%左右。

??相比之下，保利、萬科、招商、華發(fā)這些央企、國(guó)企在同期交易日反而漲幅并不突出，漲幅基本都在15%以下。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，出現(xiàn)這種情況主要是由于之前市場(chǎng)中更受沖擊、股價(jià)下跌更厲害的多是民營(yíng)房企，而國(guó)企央企房企由于負(fù)債率和流動(dòng)性控制的比較好且有國(guó)資信用背書而比較抗跌，此次多項(xiàng)利好政策的出臺(tái)對(duì)于股價(jià)的刺激自然也就更多體現(xiàn)在民營(yíng)房企上。

??不過，民營(yíng)房企受政策影響程度不同，股價(jià)上漲力度也有差異。從股價(jià)和市值表現(xiàn)來看，上漲幅度較大的多是一些本身經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健或者長(zhǎng)期基本面較好但短期流動(dòng)性緊張的企業(yè)。而對(duì)一些出險(xiǎn)房企而言，政策利好帶動(dòng)了行業(yè)整體上漲，但這些房企上漲幅度有限，例如陽光城、中南建設(shè)三個(gè)交易日累計(jì)漲幅均在11%左右。這在部分業(yè)內(nèi)人士看來也在情理之中，因?yàn)榇舜味嘀卣呃玫闹饕€是優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，對(duì)于一些已經(jīng)出險(xiǎn)的房企而言，能夠享受到的政策紅利有限，所以股價(jià)上漲力度也有限。

??企業(yè)對(duì)政策感知不同

??多重利好政策發(fā)布后，不同類型的企業(yè)在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)出現(xiàn)分化。實(shí)際上，現(xiàn)實(shí)中，不同類型企業(yè)對(duì)于政策能夠帶來的效果也持有不同觀點(diǎn)。

??例如對(duì)于“樓市金融16條”，一些具有央企、國(guó)企背景的開發(fā)商直呼是“大利好”。

??在一位頭部央企內(nèi)部人士看來，由于央企、國(guó)企對(duì)于“三道紅線”各項(xiàng)指標(biāo)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的把控都很嚴(yán)格，產(chǎn)品品質(zhì)也有一定口碑，客戶在買房時(shí)，這類企業(yè)的項(xiàng)目會(huì)占有一定優(yōu)先級(jí)，項(xiàng)目去化一般都比較穩(wěn)定，銷售回款可以滿足公司經(jīng)營(yíng)需求，通常沒有流動(dòng)性危機(jī)。但是，隨著整個(gè)行業(yè)持續(xù)下行，企業(yè)償債危機(jī)和交付風(fēng)險(xiǎn)增加，導(dǎo)致整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)信心嚴(yán)重不足，客戶購(gòu)房意愿降低或推后，甚至出現(xiàn)消費(fèi)降級(jí)，市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮。在這樣的情況下，央企、國(guó)企開發(fā)商也要面對(duì)項(xiàng)目銷售周期拉長(zhǎng)或者不達(dá)預(yù)期，那么即使沒有流動(dòng)性危機(jī)，但項(xiàng)目收益會(huì)降低，影響公司持續(xù)擴(kuò)大發(fā)展。

??上述人士表示，近期發(fā)布的一系列利好政策，對(duì)于央企、國(guó)企而言，可能并不是解決流動(dòng)性問題，但會(huì)在市場(chǎng)導(dǎo)向方面起到正向的促進(jìn)作用，給行業(yè)信心，給購(gòu)房者信心，同時(shí)這些政策既能保交樓，又能保房企，既促消費(fèi)，也促貸款。保住市場(chǎng)主體，降低市場(chǎng)主體的風(fēng)險(xiǎn)，促使整個(gè)行業(yè)良性循環(huán)，這樣市場(chǎng)容量也會(huì)有所恢復(fù)。

??部分目前經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)健的民營(yíng)房企對(duì)于政策效果也比較樂觀。在多重金融政策出臺(tái)之后，華東一家經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民營(yíng)房企內(nèi)部人士坦言，目前政策的支持力度對(duì)于優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企還是很大的，比如“第二支箭”，在公開市場(chǎng)融資方面給予民營(yíng)企業(yè)較大支持。也基于此政策，有多家優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企正在開展發(fā)債注冊(cè)籌備工作。此外，該人士還提到，央行金融“十六條”同樣是力度很大的支持，尤其是里面提到的銀行貸款適度展期，屬于大利好，對(duì)于一些基本面不錯(cuò)但短期面臨流動(dòng)性緊張的房企而言，能夠有效緩解資金壓力。

??不過，相對(duì)央企、國(guó)企的絕對(duì)樂觀，上述穩(wěn)健民營(yíng)房企內(nèi)部人士認(rèn)為，政策實(shí)際效果還有待各地真正落實(shí)后再觀察。

??一些出險(xiǎn)房企對(duì)于近期的政策效果則持有不同觀點(diǎn)。在采訪中，幾家出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士都表示，政策對(duì)于行業(yè)整體發(fā)展尤其是一些優(yōu)質(zhì)房企而言，確實(shí)是利好，從資本市場(chǎng)的反應(yīng)來看，也確實(shí)提振了信心，不過他們也認(rèn)為，這些政策利好可能不會(huì)傳導(dǎo)至出險(xiǎn)房企。

??“這些政策對(duì)房企的金融支持都是有條件的。以銀行保函置換預(yù)售資金這個(gè)政策舉例，銀行出具保函是有條件的，要么有授信額度，要么有抵押擔(dān)保，要么在銀行有現(xiàn)金存款作為抵押，而這些條件很多出險(xiǎn)房企都不具備。所以對(duì)已經(jīng)出險(xiǎn)的房企而言，很難享受到政策利好。”一位出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士表示。

??對(duì)于銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金這一舉措，一位30強(qiáng)房企總裁也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。其表示，保函一般分為銀行保函和商業(yè)保函，前者多用于央企、國(guó)企或者有實(shí)業(yè)支撐的大企業(yè)集團(tuán)，而民營(yíng)房企一般能夠申請(qǐng)到的是商業(yè)保函。兩種保函不同，申請(qǐng)銀行保函難度更大，所以民營(yíng)房企申請(qǐng)?jiān)擃惐：馁Y質(zhì)能力相對(duì)弱一些。該總裁認(rèn)為，資金監(jiān)管權(quán)在于住建系統(tǒng)，銀行、銀保監(jiān)會(huì)的舉措有一定促進(jìn)作用，但最后還是看住建系統(tǒng)的態(tài)度。當(dāng)?shù)卣妥〗ㄏ到y(tǒng)因?yàn)閷?duì)保交樓有地方主體責(zé)任在，他們對(duì)政策的運(yùn)用以及運(yùn)用程度，都會(huì)關(guān)系到政策實(shí)際效果。同時(shí)他也希望監(jiān)管部門能夠放寬保函類型的認(rèn)可度，對(duì)商業(yè)保函也能夠認(rèn)可。

??行業(yè)或迎洗牌

??對(duì)于近期頻繁發(fā)布的利好政策，不少業(yè)內(nèi)知名人士也發(fā)表了自己的見解。

??融創(chuàng)中國(guó)原執(zhí)行總裁余英在微博上表示“現(xiàn)在看，光有‘16條’顯然是不夠的，還要有多少條估計(jì)神仙也說不清楚。”

??經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平撰文表示，新政意味著部分房企上岸了，但不是所有房企都能上岸，保的是三好生現(xiàn)金流，而不是非三好生的資不抵債。上岸的房企將重組整個(gè)行業(yè)，沒上岸的房企將被重組，從此退出歷史舞臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大洗牌、大出清、大變局。

??從去年下半年至今，民營(yíng)房企受制于資金壓力無論是在土地市場(chǎng)還是銷售市場(chǎng)基本喪失了“話語權(quán)”，即使公開市場(chǎng)未出險(xiǎn)，也容易被整個(gè)行業(yè)環(huán)境拖累，房地產(chǎn)行業(yè)似乎成了央企、國(guó)企開發(fā)商的“獨(dú)角戲”。

??在柏文喜看來，近期發(fā)布的這些政策有利于維護(hù)民營(yíng)房企必要的市場(chǎng)份額，這無論對(duì)于維護(hù)行業(yè)活力、市場(chǎng)創(chuàng)新性以及行業(yè)生態(tài)、土地財(cái)政的可持續(xù)都十分必要。但未來房地產(chǎn)行業(yè)格局如何演變目前仍是未知數(shù)。

??“如果只剩下頭部企業(yè)而缺乏中小企業(yè)的行業(yè)生態(tài)必然是缺乏活力和創(chuàng)新性的，而如果只剩下央企、國(guó)企的話相當(dāng)于又回到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，而土地財(cái)政也就會(huì)隨之被消滅掉，這是在地方財(cái)政尚未找到土地財(cái)政的替代渠道之前不可能發(fā)生的事情。”柏文喜表示。

??在這一波政策支持下不能“上岸”的房企，例如一些出險(xiǎn)企業(yè)，在業(yè)內(nèi)人士看來，未來將可能通過被央企、國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企以托管、收購(gòu)項(xiàng)目的形式并購(gòu)獲得出路；也可能通過自身重整，與債權(quán)人達(dá)成和解削減債務(wù)后引入新的資金方或者進(jìn)行新的融資啟動(dòng)企業(yè)運(yùn)行，如果趕上樓市復(fù)蘇也能實(shí)現(xiàn)自救。

??植信投資研究院資深研究員馬泓則認(rèn)為，二十大提出要走“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，相信未來房企類型中，各類屬性的房企仍將在很長(zhǎng)一段時(shí)間共同推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。至于未來是什么類型的企業(yè)主導(dǎo)市場(chǎng)仍是個(gè)未知數(shù)，只能說當(dāng)前經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張相對(duì)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)管控能力相對(duì)較強(qiáng)、現(xiàn)金流相對(duì)充裕的央企國(guó)企條件更好一些。未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要的是具有現(xiàn)代化企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)理念的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，能夠做好戰(zhàn)略布局、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管控、量入為出的公司，才能在下個(gè)五到十年占據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一席之地。