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??物管市場的收并購大戲還在持續上演，這一次的主角變成了華潤萬象生活和祥生物業。

??9月28日晚，華潤萬象生活有限公司（以下簡稱“華潤萬象生活”，1209.HK）公告稱，擬收購浙江祥生物業服務有限公司（以下簡稱“祥生物業”）全部股權及關聯方債務。

??根據公告內容，此次交易對價暫定為10.37億元，但這并非最終價格，最終價格還要待雙方厘定并最終協議。且最終代價還需扣除擬轉移債務約2.07億元，因此華潤萬象生活僅有責任最終支付現金不高于8.3億元。

??另外，雙方還簽訂了不競爭條款，目標項目實際交付日期后三年內，祥生物業方須確保其及關聯方不會對外提供物業管理服務，并確保祥生物業方及關聯方不會設立任何新的物業管理公司或新機構或組織提供類似服務，以避免與目標公司競爭。

??祥生物業放棄上市、出售股權

??去年5月28日，祥生物業首次向港交所提交招股書，正式啟動IPO，并于去年11月22日通過聆訊。但此后并未有其成功上市的消息傳出，反而是其在港交所提交的聆訊后資料集顯示失效。這也意味著祥生物業最終暫停了上市進程。

??彼時，祥生物業方面對外表示，暫緩發行流程是基于對彼時市場動態的持續關注，且經過管理層綜合考量。祥生物業方面認為上市不是目的，只是促進公司穩健發展的手段之一。未來，公司將持續關注市場動態，選擇更佳時機推進上市計劃，以獲得市場予以更優、更合理估值。

??但顯然，祥生物業最終放棄了上市這條路，轉而找了華潤萬象生活接盤。

??從公告披露的內容來看，祥生物業是由陳國祥最終實際擁有，而陳國祥也是祥生控股的創始人。這種千絲萬縷的關系也讓外界自然聯想到，此次出售祥生物業可能會對祥生控股的現金流壓力起到緩解作用。

??作為浙系民營房企，祥生控股當下與所有民營房企一樣，不僅面臨大額的債務壓力，同時面臨現金流吃緊的問題。

??自從物管企業上市成為風潮之后，物管上市再出售便成為不少地產關聯公司獲取資金的一個來源，業界也稱物業為房企新的“現金奶牛”。

??但此次，祥生物業并未上市便選擇售出股權，在一位房企人士看來也在情理之中，因為當前物管企業上市環境并不是很好，連龍頭物管萬物云上市首日都破發，其他中小型物管股的表現可想而知。

??“祥生物業之所以通過港交所聆訊但暫停上市轉而直接出售股權，實際上能夠省去一些復雜的流程。”克而瑞物管研究總監湯曉晨認為：“上市后會有公眾持股，若上市后再出售，收購后再摘牌流程會復雜一些。”

??此前中南服務和中梁百悅智佳也都是啟動上市進程后選擇暫緩上市，轉身將股權轉讓給有實力的接盤方。這種操作方式實際上對交易雙方都較為合適，尤其對買方而言，并購標的公司已經啟動上市流程，相關數據較為透明，在上市前賣出既節省了流程，同時省去了買家的盡調時間。

??華潤萬象生活并購再出手

??根據資料顯示，祥生物業主要在中國從事基礎物業管理服務、業主增值服務、非業主增值服務及車位銷售代理服務業務。截至2022年中期，祥生物業在浙江省、安徽省及江蘇省等地區分別擁有逾2350萬平方米、1480萬平方米、110萬平方米的在管面積、合約面積以及在途面積。

??于2021年12月31日，祥生物業經審核綜合賬面凈資產值約為1.97億元。

??對于此次收購，華潤萬象生活認為收購事項將增加集團在上述地區的管理濃度，提高市場影響力，擴大服務范圍，提升集團區域協同價值。透過股權轉讓協議及框架協議，華潤萬象生活可以享有此前祥生物業管理的項目帶來的經濟效益。

??值得一提的是，收購祥生物業已經是華潤萬象生活自2022年以來進行的第4宗收并購。在此之前，華潤萬象生活以10.58億元收購了禹洲物業、以24.85億元收購了中南服務、以約0.33億元收購了九洲物業，算上此次收購祥生物業的交易價格，年內，華潤萬象生活累計在收并購方面的金額已達46.13億元。在這4次并購中，有3宗并購案例交易金額均超過10億元。

??在一些物業專業人士看來，華潤萬象生活頻繁收并購除了可以增加在管面積，提升已布局市場的市場影響力之外，還有一個值得關注的背景是，民營房企資金問題難解以至于售賣資產的行為在持續進行，同時，過去一兩年內激進收購的企業，例如碧桂園服務、世茂服務等均放緩了并購計劃，收并購市場整體競爭趨緩，這樣的行業背景為華潤萬象生活實行收并購提供了契機。

??此外，湯曉晨提到，目前國企改革三年行動支持具有央企、國企背景的物管企業做大做強，綜合來看，華潤萬象生活在當前市場環境下有實力也有機會，所以才會在收并購市場高調發力。

??不過，華潤萬象生活并非盲目擴張，對其而言，此次與祥生物業的交易著實劃算，因為相比此前3筆交易市盈率，收購祥生物業的市盈率不足10倍。在湯曉晨看來，在前幾年收并購市場熱度較高時，交易市盈率普遍在10倍~15倍，但目前已經逐步下探。從此次華潤萬象生活收購祥生物業來看，主要是目前收并購市場競爭趨緩，出價公司不會太多，所以買方議價能力更強。