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??6月以來，房地產市場企穩回暖的消息不斷，地產股也因此迎來幾次普遍上漲。不過，整體來看，今年上半年市值百強房企的表現基本延續了2021年的態勢，市值總體態勢依然下跌。

??根據中國房地產報記者的統計，二季度以來，上市房企市值百強中有40家企業實現市值上漲，另60家企業市值下跌；從上半年數據來看，48家企業市值上漲，52家企業市值下跌，下跌數量依然過半。

??在持續下跌之后，今年上半年末上市房企市值百強的入圍門檻已經降至72億元。

??上半年市值漲幅最高的企業依然是中交地產，半年間漲幅高達150.55%，濱江集團和信達地產緊隨其后，半年間市值漲幅均超過80%；相反，上半年市值下跌幅度最大的是龍光集團，跌幅61.77%，而融創中國市值下跌幅度也超過50%，成為百強跌幅榜中第二“失意”房企。

??百強入圍門檻降至72億元

??根據2022年上半年百強市值榜數據顯示，截至6月30日，11家上市房企總市值超過千億元，數量相比一季度末有所增加，這11家企業分別為萬科A、中國海外發展、新鴻基地產、華潤置地、保利發展、龍湖集團、長實集團、貝殼W、恒基地產、招商蛇口和碧桂園服務。

??其中，貝殼W于5月11日成功在港股雙重上市，且上市后股價一路上漲，最終于二季度末總市值達到1504億元，穩居千億市值之列，也是千億市值企業中的新面孔。其他企業在過去一年中均躋身過千億市值行列，不過碧桂園服務在今年一季度市值下滑而一度跌出千億元之列，二季度市值回升，季度環比漲幅約9.76%；而其關聯房企碧桂園則相反，本季度已從千億市值行列滑落。

??截至今年上半年末，市值總額在500億~1000億元的上市企業共11家，因此，綜合來看，2022年上半年市值在500億元以上的上市房地產企業僅有22家，500億元以下的企業占比約8成，其中，還有15家企業市值總額低于100億元。

??根據中國房地產報記者的跟蹤觀察，2019年至今，上市房地產企業市值百強的入圍門檻在逐漸降低。過去，由于房地產行業規模較大，市值超過百億元的企業比比皆是，彼時，要想躋身市值百強之列，企業總市值至少要達到百億元。

??隨著近幾年房地產市場逐漸下行，尤其2021年下半年以來，行業加速縮表出清，這導致不少上市房地產企業市值開始“擠泡沫”。從今年上半年房企市值數據來看，市值百強企業的入圍門檻已經降至72億元。

??出險企業市值跌幅較大

??“上市公司的經營狀況和主營業務的表現是資本市場估值的基礎，除此之外，上市房企的估值與土地儲備的規模和質量也緊密相關。”在植信投資研究院資深研究員馬泓看來，由于上半年房地產市場仍處下行區間，房地產行業整體業績表現顯著下滑，因此，資本市場難以給予房企整體更高估值。

??根據中國房地產報記者的統計，今年二季度，40家上市企業市值上漲，60家企業市值下跌。其中，漲幅居前的房企為建發國際集團、越秀地產、深深房A，二季度環比漲幅分別為38.32%、36.17%、32.52%；而跌幅居前的則有陽光城、金科股份、榮盛發展、中南建設，跌幅均超過40%。

??不難發現，地產股下跌更多聚集在經營狀況不佳的公司，特別是民營房企，依然有小部分優質的國企、央企地產股表現穩健。

??從上市房企上半年整體市值表現來看，上漲企業和下跌企業數量基本持平，市值上漲企業48家，市值下跌企業52家。

??其中，中交地產上半年市值表現一騎絕塵。3月23日至6月7日，這期間，中交地產一共出現20個漲停板，9個跌停板，最終上半年漲幅高達150.55%。

??除了中交地產的表現堪稱“妖股”，上半年，濱江集團以及信達地產市值漲幅也超過80%。

??這其中，濱江集團最近兩年在行業逆勢中高歌猛進，無論是土地市場還是銷售市場，濱江集團均顯示出強大的資金和產品實力。濱江集團董事長戚金興曾對外表示，在國家“房住不炒”的背景下，像濱江這樣的企業將會迎來發展機會，而未來5到10年將是最好的發展時期。優秀的經營和業績也得到資本市場肯定，股價和市值水漲船高。

??相比這些市值上漲企業，還有部分企業上半年市值下跌幅度較大，例如龍光集團、融創中國，下跌幅度均超50%。這兩家企業在今年上半年均宣布遇到流動性危機，旗下債券未能按期兌付，均提出交換展期。經營危機也是導致兩家企業市值大跌的關鍵因素。

??雖然整體來看，上市房企上半年市值表現不盡人意，但不少業內專業人士依然看好這些上市房企后續的市值表現。中指研究院企業研究總監劉水認為，雖然房地產板塊振蕩下行，但是估值仍有提升空間。未來隨著房地產銷售回暖，上市房企的市值有望進一步提升。

??而馬泓則認為，后續這些企業的市值表現還是取決于其自身銷售端、房企融資端的改善程度。隨著市場和行業回歸正軌之后，部分經營狀況逐步恢復正常的企業，其市值也會隨之回歸正常的波動區間。但針對本身負債問題過于突出的房企而言，即便房地產板塊整體估值修復，經營狀況不理想的公司也難以長期得到市場青睞。