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??大名城又在上海補(bǔ)倉(cāng)。

??6月8日，大名城以底價(jià)8.88億元拿下上海青浦區(qū)重固鎮(zhèn)一宗地塊，這是大名城在上海首輪集中供地中奪得的唯一一塊地。

??自2020年從金控回歸房地產(chǎn)主業(yè)，大名城將發(fā)展重心放在了上海，并謹(jǐn)慎選擇了“遠(yuǎn)郊包圍城市”戰(zhàn)術(shù)，先后在上海5個(gè)新城斥資近100億元拿地，總計(jì)9個(gè)住宅項(xiàng)目在建在售，是目前該區(qū)域項(xiàng)目和貨值最多房企。

??對(duì)于補(bǔ)倉(cāng)上海的急切大名城曾多次提及，在長(zhǎng)三角及東南區(qū)域加大招拍掛參與力度，同時(shí)縮減西北區(qū)域份額。

??在年報(bào)中大名城對(duì)上海5個(gè)新城及臨港區(qū)域預(yù)期向好也頗多著墨，但因地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，大名城旗下項(xiàng)目銷售參差不齊，大名城映云間、大名城映玥等項(xiàng)目還一度陷入“低認(rèn)購(gòu)率”境況。

??體現(xiàn)在年報(bào)上，大名城華東區(qū)域2021年?duì)I業(yè)收入同比減少71.09%至18.88億元，其中杭州大名城結(jié)轉(zhuǎn)收入就有15.45億元。華東區(qū)域?qū)Υ竺欠康禺a(chǎn)整體業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)占比約25%。與大名城在上海積極擴(kuò)大儲(chǔ)備同步的是陡降192.01%的利潤(rùn)，去年大名城歸屬上市公司凈利潤(rùn)虧損4.12億元，這是大名城重組上市以來(lái)首次虧損。

??大名城集團(tuán)董事局主席俞培俤曾表示，自己對(duì)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控，一定堅(jiān)決不做高負(fù)債房企，有多少錢做多少項(xiàng)目，有多少項(xiàng)目就執(zhí)行好多少項(xiàng)目，一個(gè)項(xiàng)目、一片土地都要把它開發(fā)好，把它運(yùn)營(yíng)好。

??在業(yè)界看來(lái)，大名城意圖補(bǔ)齊華東區(qū)域布局的缺口，主攻5大新城占據(jù)未來(lái)區(qū)域再發(fā)展先發(fā)優(yōu)勢(shì)，寄望形成合力突破規(guī)模焦慮。加速之下，業(yè)界更為關(guān)注的是銷售額大幅跑輸行業(yè)平均水平的大名城，意欲再回地產(chǎn)主賽道是否能突出重圍。

??針對(duì)上述問題，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分別向大名城董事會(huì)秘書及證券事務(wù)代表發(fā)出采訪函。6月14日下午，大名城何姓法務(wù)經(jīng)理給予中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者回復(fù)，“敬請(qǐng)閱讀公司在上海證券交易所網(wǎng)站披露的相關(guān)年度報(bào)告及臨時(shí)公告，如有超出披露范圍的解讀和報(bào)道，法務(wù)部將保持關(guān)注。”

??補(bǔ)倉(cāng)上海

??折戟金控的大名城正在加速回歸地產(chǎn)主業(yè)。

??“未來(lái)還是堅(jiān)定不移以房地產(chǎn)為主業(yè)，當(dāng)然也在尋找合適機(jī)會(huì)做一些產(chǎn)業(yè)兼容，但務(wù)必保障公司運(yùn)營(yíng)是安全的，這就是名城的底牌。”俞培俤說。

??2020年是大名城開始突進(jìn)的一年。拿地方面，當(dāng)年花費(fèi)近80億元拿下7幅地塊，除了斥資24.6億元拿下福州金山片區(qū)新“地王”外，另外6幅均位于上海，總耗資53.72億元，一些地塊溢價(jià)率達(dá)20%~30%，讓闊別上海土地市場(chǎng)許久的大名城刷了一波存在感。

??這背后是大名城在華東區(qū)域低土地儲(chǔ)備的結(jié)果。入滬7年，只憑紫金九號(hào)和大名城名郡兩個(gè)項(xiàng)目盤踞上海。當(dāng)年年底，大名城與陜建地產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，2021年雙方聯(lián)合在上海拿地。

??“2020年年初處于拿地窗口期，大名城能拿出總營(yíng)業(yè)收入的60%買地，除了對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的渴求外，也有豪賭5個(gè)新城規(guī)劃作保的底氣。”某房地產(chǎn)咨詢?nèi)耸空J(rèn)為，如今大名城掉頭回追，面臨的市場(chǎng)環(huán)境已有不同。

??2021年，大名城在上海三輪集中供地中拿下3塊地，這一成績(jī)?cè)诿衿笾信琶?，僅次于大華，與金地、碧桂園拿地?cái)?shù)量持平。拿地投資約15億元，幾乎等于公司整個(gè)華東區(qū)域上半年?duì)I業(yè)收入。

??“上海開發(fā)重點(diǎn)都在往5個(gè)新城走，但我對(duì)臨港信心不足。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，5個(gè)新城房?jī)r(jià)不高、有軌道，剛需和剛改客戶較認(rèn)同這些區(qū)域。

??從大名城落子區(qū)域來(lái)看，上海市奉賢、青浦、臨港區(qū)域是主攻地，大名城開拓上海5個(gè)新城的決心十分堅(jiān)決。

??上海某房企內(nèi)部人士表示，在2021年以前，一般開發(fā)商都會(huì)用全年50%銷售額進(jìn)行土地投拓，大名城2020年開始激進(jìn)或想借當(dāng)時(shí)融資窗口期加杠桿擴(kuò)大規(guī)模。但短時(shí)間內(nèi)進(jìn)補(bǔ)進(jìn)這么多土地，對(duì)于一家剛過百億元房企來(lái)說，現(xiàn)金流壓力著實(shí)不小。

??同策研究院資深分析師肖云祥認(rèn)為，大名城在上海的投資策略是緊貼城市發(fā)展趨勢(shì)，5個(gè)新城房地產(chǎn)開發(fā)空間很大，布局于此將會(huì)承接發(fā)展紅利。短期會(huì)有一個(gè)規(guī)模增長(zhǎng)的小爆發(fā)，但長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)難度比較大。隨著大量企業(yè)進(jìn)入，5個(gè)新城市場(chǎng)需求被稀釋，比如臨港新城前期市場(chǎng)確實(shí)很好，項(xiàng)目開盤去化率都很高，現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)多了，銷售壓力已逐漸增加，項(xiàng)目開盤去化率也在降低，這都是大名城的挑戰(zhàn)。

??資金鏈承壓

??長(zhǎng)期以來(lái)，大名城在地產(chǎn)圈似乎都是個(gè)名不見經(jīng)傳的企業(yè)。

??于1986年起家于福州的大名城，行走地產(chǎn)圈30余年，200億元的規(guī)模與傳統(tǒng)閩系房企大相徑庭。發(fā)展背后與其搖擺不定的戰(zhàn)略密切相關(guān)。

??2015年大名城宣布轉(zhuǎn)型，制定了“產(chǎn)業(yè)+資本”雙輪驅(qū)動(dòng)協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，成立名城金控作為施行金融投資及租賃業(yè)務(wù)的平臺(tái)。自此，大名城在上海住宅市場(chǎng)再?zèng)]露過面。

??次年，名城金控開始在資本市場(chǎng)頻頻出手，先是設(shè)立“名城大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)基金”，接連舉牌博信股份、安納達(dá)，又設(shè)立財(cái)險(xiǎn)保險(xiǎn)公司，參與國(guó)融證券增資。最引人關(guān)注的是從中植系手中耗資25億元，將中程租賃攬入囊中，直接花掉大名城2015年68.9億銷售額的三分之一。

??彼時(shí)，金控板塊給大名城帶來(lái)了持續(xù)增收，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.4億元，占總收入的9.5%，毛利率達(dá)53.6%，成為大名城新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。此消彼長(zhǎng)，同年少了資金投入的大名城地產(chǎn)板塊，土地儲(chǔ)備急劇下降82.5%。

??受穩(wěn)杠桿及政策管控趨嚴(yán)影響，大名城金控板塊在2018年急轉(zhuǎn)而下，毛利率驟降至-109.48%，營(yíng)業(yè)收入同比下滑77.7%至2.7億元，營(yíng)業(yè)成本高達(dá)5.66億元，直接虧損近3億元。2019年，不堪重負(fù)的大名城金控板塊營(yíng)業(yè)收入僅55.7萬(wàn)元，占比近乎為零。

??5年來(lái)布局的“產(chǎn)業(yè)+資本”戰(zhàn)略宣告失敗。

??大名城方面表示，2020年將進(jìn)一步聚焦房地產(chǎn)主業(yè)，集中自身資源發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??錯(cuò)失幾年的發(fā)展時(shí)間讓大名城在地產(chǎn)規(guī)模賽道上遠(yuǎn)遠(yuǎn)掉隊(duì)。據(jù)克而瑞發(fā)布的2021全年操盤金額榜單顯示，大名城以143.8億元操盤金額位列榜單第125位。

??在拿地上突然“踩油門”加速也給大名城資金鏈帶來(lái)不小考驗(yàn)。

??公開數(shù)據(jù)顯示，大名城在2020年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-24.17億元，2017年以來(lái)首次為負(fù)。籌資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額除2020年為正值外，近幾年均為負(fù)值，分別為-82.2億元、-103.1億元和-38.83億元。

??“瘋狂補(bǔ)倉(cāng)使得大名城首次出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量流出現(xiàn)象，但融資活動(dòng)也較為乏力，缺口一度放大，存在一定流動(dòng)性隱憂。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

??肖云祥認(rèn)為，密集拿地開發(fā)必然會(huì)對(duì)大名城資金鏈產(chǎn)生壓力，需要其把握好投拓與資金排布的配合。從2020年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物等指標(biāo)看，都可以看到其資金壓力。隨著2021年產(chǎn)品的銷售，現(xiàn)金流壓力有所緩解。

??值得注意的是，截至2021年年末，大名城短期借款為4.981億元，同比減少51.45%，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約9.78億元，較2020年末下降70.78%。隨著一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債減少，大名城的應(yīng)付票據(jù)、長(zhǎng)期借款分別較2020年期末增加約4.78億元、1.56億元。2021年期末，大名城的負(fù)債總額約268.3億元，較2020年期末上升了31.2億元。

??在業(yè)界看來(lái)，大名城債務(wù)總量不降反升，只是騰挪了呈現(xiàn)方式。其通過出售子公司股權(quán)補(bǔ)充現(xiàn)金流以優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)滿足“三道紅線”要求，達(dá)標(biāo)的可持續(xù)性仍是問題。

??此外，利用閑置募集資金補(bǔ)充流動(dòng)資金也是大名城常用的手段。

??在4月28日大名城發(fā)布的“關(guān)于2021年募集資金存放與實(shí)際使用情況的專項(xiàng)報(bào)告”顯示，2014年-2021年大名城每年都會(huì)用閑置募集資金暫時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)資金，次數(shù)多達(dá)20次。2021年涉及金額約9億元。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，此舉也是提高閑置資金使用效率，同時(shí)也說明大名城在募集資金時(shí)對(duì)資金用途沒有明確規(guī)劃。部分地塊溢價(jià)20%-30%，相當(dāng)于對(duì)賭城市未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)不容樂觀。在華東亟待業(yè)績(jī)突破時(shí)，項(xiàng)目熱度下降對(duì)大名城將是一記重?fù)簟?/p>

??俞培俤表示，看公司財(cái)報(bào)關(guān)注的不是有多少利潤(rùn)，而是關(guān)注公司的凈資產(chǎn)有沒有增長(zhǎng)，是正數(shù)還是負(fù)數(shù)；凈資產(chǎn)有沒有優(yōu)化；凈資產(chǎn)里面有沒有存在的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)關(guān)注企業(yè)有沒有過多的負(fù)債。

??從地產(chǎn)到金控，再?gòu)慕鹂氐椒康禺a(chǎn)。“黑鐵時(shí)代”大名城能否趕上前行的隊(duì)伍尚未可知，但追趕的難度正在成倍增長(zhǎng)。