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??民營房企境內發債的融資渠道正在重新打開。

??5月20日，在被選為民營房企“示范生”后，龍湖、碧桂園、美的置業先后宣布成功發行一期公司債，合計發債規模20億元。

??“22碧地01”是碧桂園發行的2022年第一期公司債券，規模5億元，期限為3年，票面利率4.5%。募集資金扣除發行費用后，將用于置換發行人對“19碧地01”債券回售墊付的自有資金。

??美的置業的債券名為“22美置01”，發行金額為10億元，票面利率4.5%，起息日是5月24日。龍湖集團的6年期債券發行規模為5億元，票面利率4%。這兩家房企發行債券的募集資金也是全部用于償還公司債券。

??至此，首批民營房企信用保護工具正式落地。

??今年3月，證監會發文明確鼓勵市場機構、政策性機構通過創設信用保護工具為民營企業債券融資提供增信支持。晶科科技、龍湖成為中國證券金融股份有限公司（以下簡稱“中證金融”）以自有資金，與承銷機構聯合創設信用保護工具支持民企債券發行的首批項目。

??華泰證券在研報中提出，信用風險緩釋工具類似一種“保險”，可以降低投資人購買債券的風險敞口。對發行人來說，信用保護工具相當于提供增信，有助于降低發債融資成本，提升民企債券發行效率。

??在“22碧地01”募資說明書中也顯示，中證金融與中信建投證券為該筆債券共同創設信用保護合約，保護期限不超過1年。這也是繼龍湖供應鏈ABS后，民營房企首單有信用保護合約護航的公司債。

??“從掛網到完成發行只用了3天時間，政策信號意義極強，監管部門發揮了決定性作用。”某消息人士透露，但5億元發行規模對很多房企而言解決不了太大問題。

??市場上有聲音認為，既然監管機構有意幫助民營房企逐步恢復公開市場的融資功能，后續必然會有更多民營房企效仿類似增信措施進行發債融資。

??繼碧桂園、龍湖、美的置業獲得首批民營房企發債“入場券”后，5月19日，“示范發債房企”名單擴容，旭輝與新城控股兩家房企同時傳出發債消息，涉及公司債及供應鏈ABS，覆蓋CDS及CRMW信用保護工具。

??旭輝方面表示，公司的確是第一批接到監管指導的示范房企，由于原有發債額度已用完，目前正在向監管部門申請新的發債額度，之后再走申請發債的具體流程，待必要手續完成后，我們會以公告形式進行信息披露。

??2022年以來，監管層維穩房地產市場的政策暖風頻吹，各部門針對房企合理融資需求不斷破解新路徑，但融資改善僅限于國企、央企，民營房企由于暴雷不斷，在融資端仍然很難獲得金融機構的支持。

??某房企內部人士表示，絕大多數民營房企面臨的流動性困難沒有得到解決，很難從金融機構獲得包括開發貸在內的借款。部分銀行的對外口徑是民營房企暫不放貸，還有些是總行往分行壓業務；分行認為，因前很多民營房企貸款還沒有消化，具體能不能放貸要看具體情況。

??“民營房企現在能依靠自身信用在公開市場發債的確不容易，這背后是監管層的助攻，但額度普遍過低，這也是博弈的關鍵點。”某消息人士透露，現在民營房企想要融到資金，都會被要求增加反向擔保條件，有的要求增加擔保加抵押，有的要求企業在銀行存款，總之需要償債保證。

??市場對民營房企的信任修復仍需要時間。

??克而瑞研究中心認為，截至目前，經過深交所備案的信用保護合約核心交易商僅20家，信用保護憑證創設機構13家。參與者數量有限或會導致市場活躍度不夠，無法切實幫助到整體民營房企融資困境。

??好消息是，政策暖風頻吹。

??5月20日，央行公布新一期LPR利率，5年期以上LPR下調15個基點至4.45%。這意味著，房貸利率下調空間進一步打開，最低可至4.25%。而近一段時間，全國主要二三線城市均出臺了相應的放松限購限售、下調房貸利率、提高公積金貸款額度、降低首付比例等政策。

??央行、銀保監會、證監會等金融監管部門從房企融資端入手，在協調金融機構展期的同時，也不斷推出創新工具來為房企融資增信。

??各界普遍認為政策已經筑底，但由于市場信心及預期不足，民營房企遠未到整體融資回暖的時候。

??東方金誠分析師馮琳認為，在目前房地產市場仍未迎來拐點的情況下，投資者風險偏好難以得到實質性提升，基本面較差的民營房企將較難在政策利好下打通債券融資渠道，可能還需等待房地產市場真正回暖。