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??建發(fā)國際拓展土地儲備的動作不斷。

??4月末，建發(fā)國際(01908.HK)公布有關收購建發(fā)南京100%股權的主要交易及關聯(lián)交易。建發(fā)國際集團間接全資附屬公司益悅及廈門兆翊蓉，與公司控股股東建發(fā)房產及廈門利源訂立建發(fā)南京股權轉讓協(xié)議，交易對價為2048.71萬元。

??建發(fā)南京成立于2016年6月29日，位于江陰的一塊土地為其名下主要資產。對于此次收購，建發(fā)國際表示，購入江陰地塊可進一步擴大集團土地儲備規(guī)模。

??事實上，建發(fā)國際土地儲備一直處于高速擴張中，且所拿土地多為高溢價地塊。相關研究機構數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度建發(fā)國際拿地面積為55.71萬平方米，位列第六。

??快速拿地背后，建發(fā)國際負債壓力也不容小覷。2021年度業(yè)績報顯示，建發(fā)國際負債總額2802.65億元，負債率達81.58%。

??地產投資顧問崔元星表示，建發(fā)國際高價拿地的“突進式”行為，可以在一定程度上助力其規(guī)模擴充；但在市場深度調整之際，建發(fā)國際未來盈利空間或將被壓縮，銷售、凈利潤等也將面臨諸多未知數(shù)。

??對于快速拿地、負債情況及未來發(fā)展，記者多次撥打建發(fā)國際官網電話聯(lián)系，始終未能接通。

??高價掃地

??實際上，建發(fā)國際不僅頻頻拿地，還屢次高溢價拿地。2021年5月20日，建發(fā)國際以總價5.88億元、溢價率33.06%獲得江西九江一宗地塊，成為九江經開區(qū)新晉“地王”；2021年5月7日，其又以最高限價+38%自持比例拿下拱墅區(qū)祥符東單元GS0806-R21/B1/B2-05地塊，刷新了杭州自持紀錄。

??除此以外，福州、廈門、無錫、廣州、上海、溫州、宜城、六安、鹽城等多個城市，均出現(xiàn)了建發(fā)國際高溢價拿地身影。

??值得注意的是，2021年2月份，建發(fā)國際聯(lián)手融創(chuàng)在上海普陀區(qū)拿下一宗宅地，成交價為64.52億元，成交樓面價8.43萬元/平方米，溢價率36.2%。根據(jù)普陀區(qū)房管局在競買活動前發(fā)布相關提示，本案周邊商品住宅銷售均價為9.6萬元/平方米，成交售價之間僅約有1.2萬元/平方米差距。

??實際上，在建發(fā)國際聯(lián)合體拍下此地塊的2個月前，大華地產在該地塊東側拿下的項目的樓面價為4.74萬元/平方米，僅為建發(fā)國際此次拿地樓面價的一半。

??另據(jù)相關研究機構數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)國際母公司建發(fā)房產2021年拿地金額首次沖進拿地排行榜TOP10行列，為601億元。記者通過翻看往期財報發(fā)現(xiàn)，2011年至2021年10年間，建發(fā)國際凈利潤僅約合110.6億元。IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜直言，從業(yè)績對比來看，拿地數(shù)額偏高。

??項目問題頻出

??逆勢高價拿地將建發(fā)國際銷售規(guī)模推上了一個新高度。

??2021年度業(yè)績報顯示，2021年，建發(fā)國際全口徑銷售金額1647.4億元；累計實現(xiàn)權益銷售金額1300.9億元，同比大幅增長100.9%；權益銷售面積682.7萬平方米，均同比大幅增長超100%。

??隨之而來的問題也開始逐漸顯露。據(jù)天眼查顯示，2022年1月24日，融創(chuàng)退出常州融譽置業(yè)有限公司，股權層層穿透之后發(fā)現(xiàn)，標的公司旗下資產為建發(fā)國際于2021年2月1日以16.7億元價格搶下的一塊南通市如皋市住宅地塊，溢價率65.52%，這一地塊成為如皋新單價“地王”。

??不過，就在拿地3個月后，就被江南時報曝光項目鴻璟園在只提交了“建設工程施工許可”申請，在并未取得“項目建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證”的情況下擅自開工。

??鴻景園一人士對記者透露，在提交申請許可后，為了趕進度，針對部分地下工程進行了一些施工，不過也是在合規(guī)情況下進行，且預售證已于項目開盤前，即2021年9月底拿到。據(jù)上述人十介紹，該項目共計1032套房源，一批次推出252套，目前已賣出200多套，去化效果較好。

??這不是孤例。2022年1月10日，蘇州市住建局對建發(fā)國際全資子公司蘇州兆瑞連開4張罰單，被處罰項目均為建發(fā)春江泊月。值得注意的是，2021年11月22日至1月末，已連續(xù)被蘇州市住建局處罰7次，合計處罰21.6萬元，原因均包括擅自施工問題。

??處罰之外，建發(fā)國際開發(fā)項目還因質量問題被投訴。2021年7月，有消費者在《百姓呼聲》官網投訴長沙“網紅盤”建發(fā)央著虛假宣傳，質疑項目品質“降格”，此項目是其在長沙所斬獲的“地王”項目。

??長沙建發(fā)央著項目負責人對記者回應稱，已與業(yè)主代表多次進行溝通，同時從全集團層面調配技術管理人員60余人，投入2600余萬元改善小區(qū)品質，前期業(yè)主提到的問題已經基本得到解決。

??柏文喜表示，這些高價地項目頻繁出現(xiàn)違規(guī)、被投訴問題，說明企業(yè)現(xiàn)金流與流動性壓力較大，為了改善企業(yè)現(xiàn)金流和加快周轉而不惜減配以節(jié)省投資，不惜違規(guī)被處罰以提高周轉速度。

??一位業(yè)內專家認為，這也從側面說明，企業(yè)被高價地所拖累，只想早開工、早銷售、早回款。盡管違規(guī)開工會被處罰，但從更大的層面來看企業(yè)虧損就會少一些，違規(guī)成本低。

??實現(xiàn)有質量增長？

??柏文喜稱，企業(yè)頻繁高溢價拿地，甚至不惜犧牲企業(yè)盈利能力，追求單方面的規(guī)模增長，是因為國企往往對于規(guī)模增長有考核目標。不過，低盈利模式很難長久支撐。因此，建發(fā)國際只能長期通過與控股股東建發(fā)房產通過關聯(lián)交易進行輸血。

??據(jù)了解，自2014年順利借殼后，建發(fā)房產便將旗下資產逐步注入到上市公司建發(fā)國際。

??2017年10月，建發(fā)國際以3.35億元總價向建發(fā)房產收購龍巖恒富40%股權及龍巖利榮30%股權，獲得項目包括福建龍巖市富力建發(fā)尚悅居和建發(fā)璽院。

??2018年1月，建發(fā)房產以總代價約49.89億元向建發(fā)國際旗下廈門益悅出售長沙、太倉、南寧4個子公司的股權及貸款。資產包括長沙、太倉的3宗土地，以及位于南寧的兩個舊改項目。

??2020年9月30日，建發(fā)國際通過收購建發(fā)房產旗下成都兆欣麟、廈門匯瓏以及廈門景呈瓏、株洲悅發(fā)4家公司100%股權，從而獲取交易標的公司下的土地項目，支付現(xiàn)金代價為0.5億元，剩下為應付股東先前墊付款，計入間接控股公司貸款。

??隨著規(guī)模訴求的進一步凸顯，不僅是公司股權和資產層面的騰挪與轉讓，建發(fā)國際在資金上也傾向于依賴母公司建發(fā)房產。據(jù)悉，其在2019年便接受控股股東貸款合計230.8億元，同比增長43.5%。

??2020年上半年，建發(fā)國際產生給予間接控股公司建發(fā)房產的貸款利息開支上升至6.66億元。期間，還與建發(fā)房產訂立貸款框架協(xié)議，以年利率5.5%向建發(fā)房產尋求400億元貸款融資，以推動項目開發(fā)。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，總體來講，建發(fā)房產通過資產組合以及債務嫁接，使建發(fā)國際財務指標在短期內可以得到改善，但如何控制好負債，拓展優(yōu)質土地儲備，實現(xiàn)有質量的增長，這將會是建發(fā)國際未來面對的核心問題。