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??1月9日，保利發展控股集團股份有限公司（600048.SH 以下簡稱“保利發展”）發布了2021年的全年銷售成績單——簽約金額5349.29億元，同比增加6.38%。根據第三方機構的統計，該公司全口徑銷售額僅次于碧桂園、萬科與融創中國，目前位列行業第四，相較2020年上升了一個位次。

??過去一年，保利發展在土地市場也是頗為進取，2021年新增了超過4000億元的貨值，在中指研究院的新增貨值榜單中名列第一。國泰君安分析師謝皓宇表示，保利發展2021年拿地金額/銷售金額的比例達到38%，雖然不及2020年47%的高投資強度，但已是在權益拿地/銷售金額40%限制下的滿格投資。

??2021年7月29日，劉平被委任為保利發展的第三任董事長。他曾對股東透露，“十四五”對于保利發展而言是重要的戰略機遇期，將積極把握住市場機會。

??一位業內人士對中國房地產報記者表示，目前地產行業的資金、土地等資源都在向國企、央企背景的開發商集中，對保利發展而言，確實是難得的機遇期。“保利發展的銷售規模與碧桂園、萬科還是有一定差距，競逐前兩名有難度，但今年保四爭三還是有機會的”。

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??銷售第四 

??公告顯示，2021年全年，保利發展實現簽約面積3333.02萬平方米，同比減少2.23%；實現簽約金額5349.29億元，同比增加6.38%。與銷售排名第三的融創中國的5973.6億元相比，有約624億元的差距。若是與2020年的業績相對比，不難發現，二者的距離已有所縮小。2020年，保利發展與融創中國的銷售額分別為5028.48億元、5752.6億元，相差724億元。

??在同一天，保利發展還發布了一份業績快報，透露2021年實現營收2850.48億元，同比增長17.20%；實現歸母凈利潤275.7億元，同比下降4.74%。據了解，業績增速低于營收主要由于結轉項目利潤率有所下滑，2021年該公司營業利潤率17.45%（營業利潤/營業收入），較2020年下降4.04個百分點；歸母凈利潤率9.67%，比2020年下降2.23個百分點。

??國金證券認為，隨著高價地逐漸結轉完畢，預計保利發展2022年的結算毛利率相較2021年會有小幅恢復.

??2021年，土地市場跌宕起伏，資金實力雄厚的國企、央企表現活躍。保利發展曾在2021年中時表示，作為Top5房企中唯一的綠檔企業，其擁有15%的有息負債增長空間，能夠在做好風險防范的同時保持持續擴張的能力。2021年上半年，該公司在22城的集中供地中有不少收獲，且整體溢價率保持在約16%的較低水平。到了下半年，土地市場持續降溫，保利發展也趁機抄了不少底。據興業證券統計，2021年下半年，該公司拿地平均溢價率僅7.1%。

??全年下來，保利發展新拓展項目145個，新增建筑面積2722.3萬平方米，總拓展成本1856.8億元，雖然同比分別下降14.6%、21.1%。但與同行橫向對比，積極納儲的姿態已是表露無疑。在中指研究院的新增貨值排行榜中，2021年，保利發展以累計新增貨值4287億元的占據榜單第一，萬科、碧桂園緊隨其后，累計新增貨值規模分別為3309億元和3269億元。

??投資力度的保持來源于資金的保障。與備受流動性困擾的民營房企不同，2021年，保利發展的融資渠道一直都頗為通暢，在行業的供給側改革中受益良多。據統計，過去一年，該公司成功發行4筆中期票據、8筆一般公司債及5筆ABS，共計發行規模214億元，還在2021年末公布了不超過98億元的公司債券預案以及100億元租賃住房資產支持證券化產品、100億元中期票據的發行計劃。融資的優勢是不少業內人士判斷該公司的行業排名有機會更進一步的現實基礎。

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??劉平上任這半年

??自2021年7月29日算起，劉平上任已接近半年時間，雖然期間保利發展看似波瀾不驚，但細微的變化還是逐漸為外界所捕捉。首先是到任不足一周，保利集團便宣布擬在未來6個月內增持不超過公司總股本2%的股份。當時保利發展的解讀是，大股東的增持是對公司作為集團房地產業務主要平臺的肯定與支持，也是對這位新任董事長的高度信任。

??為了不辜負大股東的信任，管理層也表示要在6個月內增持不低于800萬元、不超過1500萬元，其中劉平自己的增持金額上限為500萬元，為其年薪的85%。截至2021年9月30日，包括劉平在內的相關增持主體累計增持金額為575.78萬元。

??到了2021年9月14日，為了更準確的體現戰略定位和反映主營業務結構，“保利地產”的證券簡稱變更為“保利發展”。劉平的履歷顯示，他在任職保利發展總經理期間，負責該公司“十三五”規劃制定與執行，提出“一主兩翼”發展戰略，構建“不動產生態平臺”，布局第二、第三條增長曲線。2018年，保利發展正式宣布要構建“以不動產投資開發為主、以綜合服務與不動產金融為翼”的不動產生態發展平臺。

??短短3個多月后，保利發展又有了新動作。2021年12月28日，該公司通過了《關于公司組織機構調整的議案》，對現有架構進行調整。調整后的設置包括9個中心與4個辦公室。據內部人士透露，這次調整涉及總部中心的架構調整，以及總部和子公司一些人員變更，力度比較大，其中原來的運營管理中心調整為地產管理中心，還新增了面向產業公司的產業管理中心。地產管理中心的職能得到了強化，收并了此前成本管理中心的部分職能部門。新增的產業管理中心是本次調整的亮點，意味著多元業務的戰略地位進一步被凸顯。

??根據保利發展的“十四五”規劃，除了確保地產主業保持行業領先，爭取完成銷售目標規模外，布局新賽道、尋找新增長曲線也是重點。該公司對現有的多元化業務寄予了厚望，其中保利酒店致力于成為全中國最大、最多特許經營品牌的第三方酒店公司，廣州市保利國貿投資有限公司的計劃是成為會展行業第一梯隊標桿企業。在選定的賽道上，保利發展打算通過內部創業、戰略投資、設立基金等形式，培育出更多的行業標桿和上市企業。

??由此可見，站在地產行業總量高位震蕩的新賽段，劉平希望保利發展能在主業之外挖掘更多的可能性，打造一家多元化綜合控股集團，才是他的終極目標。