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??“三條紅線”一度被喻為房企頭上的緊箍咒，早在去年該政策推出后，就有監管層將重點監管“買地金額超年度銷售額40%”房企的消息傳出，但具體監管形式并未明確。最近，這一消息一經傳出，立刻引發多方關注。

??中國房地產報記者第一時間聯系名單中試點企業以及行業專家，了解到該消息來源一家知名品牌房企負責人。市場及機構預測該政策將直接影響房企擴張速度。有開發商形容這是一次“股債雙殺”的考驗。

??截至7月27日收盤，房地產開發板塊整體大跌2.42%，下降38.84點，頭部房企股價全面下跌。

??房企回應：“消息屬實，股債雙殺“

??一名不愿透露企業及個人姓名的試點名單內房企員工簡略總結該消息對房企的沖擊：“消息屬實，影響很大，股債雙殺?！?在核實過程中，大部分房企并未回復。“消息應該屬實，但我不在相關部門，不能確定，現在是敏感時期，不方便接受采訪?！蹦愁^部房企營銷負責人告訴記者。

??據調查，該消息最初是源于7月26日，旭輝集團CEO林峰在企業官方微信發文內容。在該文中，林峰在提到如何識別房企財務風險時指出，有五個顯性財務指標，也就是政府已經深思熟慮好的“三道紅線”和“兩個觀察”指標，而第五點就是“投資買地的金額不超過年度累計銷售的40%?！?/p>

??林峰表示，這個指標是在關注土地投入的總額，希望限制買地支出。但是由于地價在不同區域占比不同，但他認為，這個指標不太公平，“比如一二線城市的貨值中地價的占比常超過70%，如果要控在40%以內，只有兩種情況，一種降低拿地金額，壓縮增長，另一種是到地價占比貨值低于40%的三四線城市去投資，所以也只是列為觀察指標?！?/p>

??從原文來看，投資買地金額不超過年度累計銷售的40%要求一早就有，但當時僅作為觀察指標，并不是硬性要求，現在是否已發生轉變，在原文中并未明確。此外，林峰還提到：“今年地產的調控進入深水區，特別是金融層面，而且是全主體、全方位、全聯動的調控，施行了銀行分級管控、企業‘三道紅線’、購房者按揭、地方政府的舉債和出讓金歸口，將四大主體都納入管控，還從表內到表外，從境內到境外，從貸款到商票，無死角地把所有的正式和非正式通道全部堵上?！?/p>

??無論從林峰的發文內容，還是從近期高層的持續表態和最新政策的動態來看，房地產調控已經不斷深化，全面完善，如果新規落地，那就是對房企支出部分的監控加大，將收入與支出緊密掛鉤，這其實類似于對個人房貸的限制，只是，這次被“限購”的是房企。

??2020年8月20日，住建部和人民銀行召集了重點房地產企業座談會，有12家房企參加，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。

??有市場消息傳出，在2020年最后一天，有關部門再次召開了關于三道紅線的座談會。會上，部門領導表示對此前12家房企試點三道紅線的效果比較滿意，并將對試點企業擴圍，數量可能會從12家擴大到30家。

??對于房企拿地“限購”，市場反應迅速，出現無差別絞殺，截至7月27日收盤，房地產開發板塊當日整體大跌2.42%，下降38.84點，龍頭房企幾乎全線下跌，萬科A下跌5.62%，保利地產下跌3.94%，綠地控股下跌3.11%，受房地產、教育培訓等板塊拖累，上證指數也連續兩天跌幅超過2%。

??專家分析：銀行加強風險控制 房企拿地或更加謹慎

??2021年上半年受“三道紅線”和供地“兩集中”影響，行業拿地熱度已明顯下降，最新消息也引發行業專家廣泛關注。

??某四大行之一一位匿名高級分析師在接受中國房地產報記者采訪進表示：“40%的要求，可以肯定是從金融層面對房企負債的一種風險控制，也是以企業的風險控制著手，讓房企穩健發展?！痹诤罄m是否會有進一步動作上，該分析師表示，這主要看該措施是否有效，如果有效，未來可能會從這個方面細化。如果無效，可能會采取其他方面的政策，“主要是降杠桿，提高房企自有資金使用率這方面而言，現有的房地產商出現問題大概率都是在資金使用方面或多或少存在違規。”

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示通過此類管控，客觀上使得拿地和銷售等指標得到匹配，很大程度上使得拿地面臨更多約束和限制。類似政策在很大程度上規范了企業拿地行為，后續企業拿地方面更需要有精密決策，“這次對房企的收并購拿地也有很多約束和限制，某種程度上對于近期收并購拿地的企業有沖擊。類似政策后，房企在拿地策略上需要進一步完善和優化，真正吻合拿地的政策約束?！?/p>

??7月27日，相關研究機構在針對該消息的最新快評中指出，2021年上半年50家代表企業拿地銷售比均值降至29.3%，低于40%紅線。2021年上半年50家代表企業拿地銷售比均值為29.3%，較去年同期下降12.3個百分點，拿地強度明顯下降，在“三道紅線”和供地兩集中背景下，房企拿地更趨謹慎。

??從數據來看，首批12家試點企業拿地銷售比均值為28.8%，低于40%紅線。12家中只有3家企業略高于紅線。與上年同期相比，12家試點企業拿地銷售比均值顯著下降，降幅超10個百分點。

??相關分析認為，拿地銷售比40%紅線對試點企業整體影響較小，個別受融資優勢、業績增長訴求等因素驅動，拿地力度較大企業，拿地銷售比超過了40%，這部分企業或短期受較大影響。“整體來看，拿地銷售比均值已降至40%以下，行業整體受到影響有限。短期來看上半年拿地力度較大企業預計受影響更大，下半年或將調整拿地節奏，審慎獲取土儲?！?/p>

??“觀察指標”開始被正式納入監管，收并購支出也進入“拿地收入”之列，未來房企想要擴張突圍的難度只會增大。 對于沒有被納入“三道紅線”監管的小規模房企來說，是否能迎來“逆襲”尚待時間檢驗。