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??作為2021年房地產行業的新生事物，“集中供地”從根本上改變了試點城市土地市場的運行邏輯。22個試點城市由此進入了土地市場的發展新階段，企業拿地邏輯、策略、競爭格局也由此改變。至6月末，首輪集中供地土拍均已結束，新階段下土地市場的特征和走向逐漸明朗。

??在當前房企競爭壓力持續下，房企合作拿地的現象越來越普遍。在集中供地中，部分房企為了緩解在多地鋪開拿地的資金壓力，以及降低新開拓城市的風險，開始選擇與其他房企進行集團層面的戰略合作，在部分區域拿地開發上進行合作，共享資源，優勢互補。

??從房企的合作情況來看，主要聚焦各自優勢區域的合作，區域主要以長三角、粵港澳大灣區、以及部分中西部熱點城市等為主。

??我們認為，集中供地下房企在熱點區域的競爭將更加激烈，房企進行合作可以增大拿地優勢，實現抱團取暖，也可以抵御風險，但應警惕合作方臨時變卦，項目開發溝通存在分歧，因磨合不善導致的項目推進速度緩慢等多種問題。

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??重點城市集中土拍熱度不減

??隨著上海、武漢兩城完成首批集中供地結束，22個重點城市首輪集中供地土拍均已結束，新階段下土地市場的特征和走向逐漸明朗。

??兩集中新政之下，各地市場表現不一，但熱度分化成為常態，一方面，高溢價地塊頻頻涌現，典型如重慶，由于不限價，溢價率水平居于最高位，高達43%，22宗地成交溢價率超過50%，占成交地塊的48%，其中招商蛇口競得的沙坪壩區西永組團Ah標準分區商住地溢價率更是高達130%。另外，斬獲首批集中供地出讓金榜首的杭州市場熱度也居高不下，57宗涉宅地中有40余宗溢價封頂并轉入競報自持比例，部分地塊自持比例竟然高達40%，近20個板塊創下地價新高，市場熱度持續高漲。

圖 22個重點城市首批集中土拍溢價率與流拍率

數據來源：CRIC整理

??除重慶、杭州兩城以外，首批集中出讓地塊較少的廈門、深圳市場熱度也居高不下，兩城整體溢價率均在30%左右，以廈門為例，5宗地塊均成功出讓，其中湖里、思明地塊、集美地塊均競拍到達上限價格，進入競配建階段，最終湖里和思明地塊分別被建發、國貿&中海競得，加上競配建，兩地隱形樓面價都超過了6萬元/㎡之間，實際溢價率也均超過55%，房企競爭異常激烈。

??相比之下，長春、天津、青島等北方城市市場熱度相對較低，尤其是青島，溢價率僅有2%。與低溢價率如影隨形的還有較高的流拍率，譬如長春50宗涉宅地，有10宗撤牌、2宗流拍，流拍率達24%，是重點城市首輪土拍中流拍率最高的城市。不僅如此，長春日前已完成第二輪集中出讓，流拍率更是高達38%，超九成地塊底價成交，市場再度遇冷。

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??房企積極在集團層面達成戰略合作

??與此同時，大規模集中供地，對房企前期資金籌集、調配能力提出更大挑戰，如何在有限資金池和規則框架內增加參拍頻率，提高拿地成功率，同時又能減少對自有資金的占用，是橫亙在房企眼前一道難題；此外，在競爭壓力加大利潤空間被壓縮下，對后期的項目建設研發以及成本控制上也提出更大的要求。

??在此情況下，在部分重點城市中，如廣州、重慶、北京、南京等，房企進行聯合拿地，同時也有部分房企為應對集中供地，與其他房企在集團層面達成了進行戰略合作。如越秀4月以來，分別與濱江集團、龍光集團、仁恒置地以及紫薇地產達成戰略合作，以應對越來越激烈的土地市場；武漢城建則分別聯手首創置業、招商蛇口、中國金茂達成了戰略合作；在7月12日，綠地控股與保利置業進行簽約。

表：4月以來，部分房企達成戰略合作情況

數據來源：CRIC整理

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??合作聚焦長三角、粵港澳及部分中西部

??從房企的合作情況來看，主要聚焦各自優勢區域的合作，區域主要以長三角、粵港澳大灣區、以及部分中西部熱點城市等為主。

??如越秀與龍光、濱江、仁恒的合作區域主要聚焦在粵港澳大灣區和長三角區域，與紫薇地產合作則在中西部熱點城市西安；首創、招商、金茂和武漢城建的合作聚焦在以武漢為基礎，外拓全國市場；綠地控股和保利置業的合作聚焦在以上海為代表的長三角區域。

表：4月以來，部分房企達成戰略合作情況

數據來源：CRIC整理

??房企進行區域性合作時，可以利用各自在區域布局上的優勢互補。一方面，在融資難的情況下，國企央企具有較好的財務水平，為企業合作提供較好的財務支持；另一方面，區域性龍頭房企在當地具備一定的政商資源、產品打造經驗以及成本管控優勢，新進房企與之合作有利于該區域熟悉客群及產品打造，為將來在區域深耕積累經驗。

??總的來說，房企抱團取暖在一定程度上可以抵御風險，利用各自的產品打造經驗、資源優勢、財務優勢可更好地助力產品銷售、降低項目開發成本，實現“1+1>2”。

??但值得注意的是，房企之間的合作還是存在一定的風險，如7月21日宋都股份發布公告稱，放棄競得的杭政儲出【2021】8號地塊的土地使用權，繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還，根據公告顯示，今年5月7日，宋都股份全資子公司杭州紹輝以上限價17.83億元競得該地，溢價率29.86%，此次宋都退地，可能在于宋都拍地之后此前的合作方變卦，算不過賬的宋都最終決定退地。

??此外，即使拿地成功，在后續的項目開發上也可能存在一定的問題。一方面 ，合作各方就項目公司的成本、利潤、銷售等方面可能存在較大的爭議；另一方面，項目股東內部的審批流程及管理方面需要磨合，同時股東內部的管理問題如國企審批效率的問題也會一定程度影響項目的推進。