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??“泰禾現(xiàn)在雖然是困難重重，艱難險(xiǎn)阻，但是泰禾的集團(tuán)高層并沒有說過要放棄，他們一直在努力的戰(zhàn)勝現(xiàn)階段遇到的困難，所以要給泰禾時(shí)間，讓他慢慢的站起來。”這是一位投資者給泰禾的留言。

??人生有起伏波瀾，做企業(yè)也一樣。2018年，泰禾正處于巔峰時(shí)期，董事長黃其森放出年破2000億元的豪言。僅過了兩年時(shí)間，公司卻陷入了困境。不過，泰禾沒有倒下。借用一句網(wǎng)紅梗，“勇敢泰禾，不怕困難”。

??2020年報(bào)發(fā)布之后，深交所向泰禾發(fā)送了一份長達(dá)5000字的問詢函，要求其補(bǔ)充披露問題涉及債權(quán)債務(wù)對沖、逾期債務(wù)明細(xì)、員工總?cè)藬?shù)下降而工資薪酬卻大幅增長、財(cái)務(wù)總監(jiān)變動頻繁、會計(jì)師事務(wù)所連續(xù)兩年更換、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提、股權(quán)投資及合作項(xiàng)目情況等12項(xiàng)問題。

??此后，泰禾三次申請延期回復(fù)，直至7月7日晚間，連發(fā)十條公告，向深交所遞上了一份長達(dá)51頁、35089字的答卷。這不僅是對深交所的答復(fù)，也是對公司支持者的交代。

??這份答卷的核心內(nèi)容主要有四個(gè)方面，明確逾期債務(wù)444.91億元；萬科戰(zhàn)投入股未達(dá)先決條件；推進(jìn)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)；投資合作進(jìn)展與計(jì)提損失情況。

??逾期債務(wù)化為長期借款

??在年報(bào)披露后，投資者最關(guān)心的問題之一，是公司逾期債務(wù)的解決，深交所同樣對此問題發(fā)出問詢。

??深交所對泰禾逾期債務(wù)的質(zhì)疑點(diǎn)之一，是其2020 年以來已到期未歸還借款的變動。據(jù)了解，從去年10月至今年4月，泰禾的逾期債務(wù)多次出現(xiàn)上下浮動。

??2020年10 月 23 日，泰禾的逾期債務(wù)約為487.1億元，尚未支付的利息為 64.76 億元。而到2020年底，逾期債務(wù)已下降至398.5億元。3個(gè)月后，泰禾的逾期債務(wù)上升至455.94 億元，到了4月底逾期數(shù)額再次下降為431.55 億元。

??出現(xiàn)變動的原因，是泰禾對于逾期債務(wù)問題的積極解決。其在回復(fù)函中披露，目前公司已與部分債權(quán)人簽署框架協(xié)議、債務(wù)重組協(xié)議及展期續(xù)貸協(xié)議，導(dǎo)致已到期未歸還借款金額下降。

??換言之，泰禾通過與債權(quán)人協(xié)商的方式，將逾期債務(wù)轉(zhuǎn)化成了長期借款，減輕了公司短時(shí)間內(nèi)的償債壓力，為還債爭取到了更多的時(shí)間。至于債務(wù)出現(xiàn)增長的原因是，是新增的到期借款無法按期償還，且未與債權(quán)人協(xié)商延期。

??簡單計(jì)算可知，假設(shè)在上述時(shí)間節(jié)點(diǎn)沒有新增逾期債務(wù)的情況下，泰禾至少將112.99億元的逾期債務(wù)轉(zhuǎn)化為了長期債務(wù)，協(xié)商已經(jīng)初見成效。泰禾表示，目前公司債務(wù)重組工作取得了較大進(jìn)展，不僅延長借款的還款期限，同時(shí)還獲得債務(wù)方對資金成本給予一定的優(yōu)惠以及豁免違約金。

??減輕壓力后，下一步就在于如何償還相應(yīng)借款。據(jù)了解，目前泰禾正在積極推進(jìn)項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作，拓展銷售渠道，加速銷售回款。

??截至 2021 年 5 月底，泰禾持有的土地儲備中可開發(fā)建筑面積約 923.87萬平方米，集中分布在深圳、杭州、南京、蘇州、福州等一二線核心城市。若項(xiàng)目開發(fā)與銷售進(jìn)展順利，將會為公司還款提供不小幫助。

??此外，目前泰禾還持有18個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，截至 2020 年 12 月 31 日，公允價(jià)值共計(jì)約 251億元，建筑面積約89萬平米。其已在回復(fù)函中表示，在市場環(huán)境好轉(zhuǎn)的情況下，將出售部分項(xiàng)目用以償還借款。

??在回復(fù)函中，泰禾披露了最新的債務(wù)情況。截至2021年6月18日，公司已到期未歸還借款為444.91億元，并表示目前公司及各借款主體正在積極與相關(guān)債權(quán)人進(jìn)行溝通，針對逐筆債務(wù)協(xié)商出妥善解決方案，債務(wù)重組工作取得較大進(jìn)展。

??若債務(wù)最終得以妥善解決，泰禾還將迎來萬科的戰(zhàn)投。據(jù)了解，去年7月30 日，泰禾投資已經(jīng)與萬科簽訂相關(guān)協(xié)議，在泰禾解決債務(wù)問題后，萬科將以24.27億元戰(zhàn)投入股，持股比例約19.9%。

??截止2021年4月19日，泰禾投資持有泰禾集團(tuán)(2.220, 0.00, 0.00%)11.92億股，占總股本的47.91%，為公司控股股東。泰禾集團(tuán)董事長黃其森持有泰禾投資95%股權(quán)，并間接持有泰禾集團(tuán)45.51%股份。

??泰禾“進(jìn)退”

??在回復(fù)有關(guān)利息資本化合理性相關(guān)問題時(shí)，泰禾補(bǔ)充披露了“開發(fā)成本”主要項(xiàng)目、重要在建工程項(xiàng)目等利息資本化情況，包括利息資本化累計(jì)金額、本期借款費(fèi)用資本化期間和利息資本化金額。

??回復(fù)函中，有這樣一條界定：對于在建項(xiàng)目，停工緩建時(shí)間連續(xù)超過三個(gè)月且未發(fā)生實(shí)質(zhì)性復(fù)工的項(xiàng)目，未將相關(guān)利息資本化。

??在目前已披露的主要項(xiàng)目中，泰禾崇文府、惠州惠陽金尊府項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，并未做資本化處理，也就是說，項(xiàng)目停工緩建時(shí)間已超三個(gè)月。

??不過，泰禾強(qiáng)調(diào)，公司正在積極推進(jìn)項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作，緊密跟蹤項(xiàng)目情況，動態(tài)調(diào)整全年運(yùn)營計(jì)劃，并協(xié)調(diào)各項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)配合上述工作，最大限度的保障項(xiàng)目施工建設(shè)的有序進(jìn)行。

??近期，泰禾中山金尊府、廈門灣即將復(fù)工，位于北京的金府大院、昌平拾景園也取得竣備。加上此前的南京、杭州、福州等地的復(fù)工項(xiàng)目，泰禾各地的項(xiàng)目正陸續(xù)復(fù)工。

??樂居財(cái)經(jīng)獲悉，泰禾集團(tuán)內(nèi)部有一份“泰禾集團(tuán)復(fù)工復(fù)產(chǎn)日歷”，一般情況下，每周會更新一版。“日歷”涵蓋了每周項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)的排期，一直排到今年9月，寫著各個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，包括復(fù)工、樣板間開放、會所開放、工地開放、項(xiàng)目交付、取證、驗(yàn)收竣備等等。

??在問詢函中，泰禾的投資事項(xiàng)也引發(fā)了深交所關(guān)注，其中包括泰禾對浙江浙商產(chǎn)融股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）和西部信托? 瑞鑫匯富集合資金信托計(jì)劃的投資，以及終止上海新江灣項(xiàng)目、深圳坪山項(xiàng)目及上海顧村項(xiàng)目合作5個(gè)事項(xiàng)。

??關(guān)于兩項(xiàng)投資，泰禾表示均為有收益的投資，不存在收回風(fēng)險(xiǎn)或形成損失。2017年3月29日，泰禾以基石投資者的身份，向浙江浙商產(chǎn)融投資20億元，持有公司6.466%的股權(quán)。

??截止2020年末，浙江浙商產(chǎn)融的所有者權(quán)益的評估價(jià)值為 315.43億，泰禾在其中的股份對應(yīng)價(jià)值達(dá)20.4億，投資處于浮盈。此外，浙江浙商產(chǎn)融于2018-2020 年度連續(xù)盈利，因此泰禾也收到了相應(yīng)的分紅。

??另外一筆投資與泰禾和信托之間的一筆借款有關(guān)。2017 年泰禾與西部信托簽訂借款協(xié)議，借貸一筆17.49億元的5年期貸款，用以支付購買北科建集團(tuán)23.32%股權(quán)的款項(xiàng)。在投資后泰禾獲得了3.25億元投資收益，并收到 6343萬元的現(xiàn)金分紅，可見是一筆成功的投資。

??投資有盈有虧，對于前景不明的投資，泰禾選擇了及時(shí)止損。

??海新江灣項(xiàng)目、深圳坪山項(xiàng)目及上海顧村項(xiàng)目均是泰禾在2016年-2017年中參與的合作項(xiàng)目，合計(jì)提供的財(cái)務(wù)資助為11.59億元。

??后因政策及市場等多種外部因素，三個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營遭到影響，泰禾選擇規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，退出合作。退回的財(cái)務(wù)援助為5.9 億。

??雖有5.7億元的款項(xiàng)無法追回，但起初泰禾計(jì)劃在3個(gè)項(xiàng)目上的財(cái)務(wù)援助為35億元，及時(shí)退出的泰禾已盡量將損失降低。