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??經(jīng)歷3次延期后，7月7日晚間，泰禾集團(tuán)針對(duì)深交所年報(bào)問(wèn)詢函回復(fù)終于來(lái)了。這距離其收到問(wèn)詢函已過(guò)去一個(gè)多月。

??5月31日，深交所一則年報(bào)問(wèn)詢函將泰禾集團(tuán)財(cái)務(wù)問(wèn)題挖了個(gè)“底朝天”，函件要求泰禾補(bǔ)充披露問(wèn)題涉及債權(quán)債務(wù)對(duì)沖、逾期債務(wù)明細(xì)、員工總?cè)藬?shù)下降而工資薪酬卻大幅增長(zhǎng)、財(cái)務(wù)總監(jiān)變動(dòng)頻繁、會(huì)計(jì)師事務(wù)所連續(xù)兩年更換、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提、股權(quán)投資及合作項(xiàng)目情況等12項(xiàng)問(wèn)題。

??此后，泰禾集團(tuán)一再推遲回復(fù)問(wèn)詢函。直至7月7日晚間最終截至日期，泰禾集團(tuán)一口氣發(fā)布了10份公告。公告顯示，截至2021年6月18日，公司已到期未歸還借款為444.91億元。目前公司及各借款主體正在積極與相關(guān)債權(quán)人進(jìn)行溝通，針對(duì)逐筆債務(wù)協(xié)商出妥善解決方案，債務(wù)重組工作取得較大進(jìn)展。

??同時(shí)，“公司正在積極推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作，緊密跟蹤項(xiàng)目情況，最大限度保障項(xiàng)目施工建設(shè)有序進(jìn)行。同時(shí)，公司也在積極推進(jìn)項(xiàng)目銷售工作，通過(guò)拓展銷售渠道等方式盤(pán)活存量資產(chǎn)，加速銷售回款。”泰禾方面稱。

??對(duì)于廣為關(guān)注的萬(wàn)科戰(zhàn)投進(jìn)展，泰禾方面承認(rèn)，公司控股股東此次股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議中設(shè)置了股份轉(zhuǎn)讓先決條件，截至目前，上述協(xié)議中相關(guān)先決條件尚未全部滿足。”

??7月8日，泰禾集團(tuán)股價(jià)收于2.3元∕股，當(dāng)日下跌2.13%，前一日跌幅為1.26%。

??質(zhì)疑一：83.88億元利息資本化

??泰禾2020年財(cái)務(wù)報(bào)告被出具保留意見(jiàn)，第一項(xiàng)即為利息資本化問(wèn)題。

??審計(jì)報(bào)告顯示，公司2020年融資借款利息費(fèi)用99.13億元，其中，資本化金額83.88億元，費(fèi)用化金額15.25億元。年審會(huì)計(jì)師指出，因資金周轉(zhuǎn)困難部分工程停工緩建，無(wú)法獲取充分適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)判斷利息資本化和費(fèi)用化金額準(zhǔn)確性。

??深交所針對(duì)此要求泰禾補(bǔ)充披露“開(kāi)發(fā)成本”主要項(xiàng)目、重要在建工程項(xiàng)目等利息資本化情況，包括利息資本化累計(jì)金額、本期借款費(fèi)用資本化期間和利息資本化金額，并要求分析主要原因及合理性。

??對(duì)此，列明了北京院子二期、北京金府大院、深圳院子等31個(gè)備受關(guān)注的項(xiàng)目利息資本化情況，利息資本化金額最高項(xiàng)目分別為北京金府大院7.1億元、昆山淀山湖項(xiàng)目5.17億元、深圳院子項(xiàng)目4.26億元、昌平拾景園項(xiàng)目4.22億元等；其他合作項(xiàng)目則為40.09億元。

??“公司在建工程科目核算項(xiàng)目資金來(lái)源均為自有資金，并未歸集資本化利息。公司綜合考慮了項(xiàng)目實(shí)際情況和施工進(jìn)度，對(duì)于在建項(xiàng)目，停工緩建時(shí)間連續(xù)超過(guò)3個(gè)月且未發(fā)生實(shí)質(zhì)性復(fù)工的項(xiàng)目，未將相關(guān)利息資本化；對(duì)停工緩建時(shí)間未連續(xù)超過(guò)3個(gè)月，由于施工進(jìn)度不夠密集而導(dǎo)致建設(shè)周期延長(zhǎng)的項(xiàng)目，繼續(xù)進(jìn)行利息資本化處理。”泰禾方面稱。

??對(duì)于借款利息資本化金額是否準(zhǔn)確，與借款發(fā)生額及項(xiàng)目施工進(jìn)度等是否匹配，泰禾回復(fù)稱：本年借款費(fèi)用資本化金額為83.88億元（上年為125.2億元），本年利息資本化率為8.38%（上年為10.03%），借款費(fèi)用資本化金額和利息資本化率均較上年下降，主要原因是2019年度和2020年度公司償還相關(guān)金融機(jī)構(gòu)借款，本年平均有息債務(wù)為957.97億元，較上年平均有息債務(wù)1172.7億元下降214.73億元，降幅為18.31%，同時(shí)公司與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了債務(wù)展期，展期后相應(yīng)融資利率也有一定幅度下降，綜合影響導(dǎo)致本年資本化利息及利息資本化率均較上年有所降低。

??泰禾方面坦承，由于項(xiàng)目停工緩建情況在客觀上造成無(wú)法收集完整的監(jiān)理月報(bào)，公司在判斷停工緩建時(shí)是否超過(guò)3個(gè)月主要依據(jù)工地管理人員反饋信息，與第三方出具的監(jiān)理月報(bào)相比，在信息收集頻次和精細(xì)程度方面有所欠缺。

??對(duì)于資本化利息事項(xiàng)，中興華會(huì)計(jì)師事務(wù)所與前任會(huì)計(jì)師溝通得到的回復(fù)是:“基于我們所實(shí)施的核查程序和獲取的相關(guān)證據(jù)，借款利息資本化金額準(zhǔn)確，與借款發(fā)生額匹配，借款利息資本化率是合理的。我們未發(fā)現(xiàn)2019年泰禾集團(tuán)存在因資金周轉(zhuǎn)困難，部分工程連續(xù)停工三個(gè)月以上或停工緩建的情況。”

??質(zhì)疑二：逾期債務(wù)455.94億元

??2020年報(bào)顯示，泰禾歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)-49.99億元，同比大幅下降1171.83%。資產(chǎn)負(fù)債率由2019年末的84.95%上升至90.75%。短期借款、應(yīng)付利息、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債和其他流動(dòng)負(fù)債期末余額合計(jì)394.64億元。

??2020年末公司已到期未歸還借款金額為455.94億元，截至2021年4月30日降至431.55億元，因訴訟糾紛被司法凍結(jié)的銀行存款由2019年末的2.39億元上升至7.93億元。

??深交所要求披露逾期債務(wù)明細(xì)，目前涉及的訴訟、仲裁事項(xiàng)情況等。今年內(nèi)到期債務(wù)的情況包括涉及債務(wù)類型、到期時(shí)間（含提前回售安排）和金額，并結(jié)合可自由支配貨幣資金、預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流、資產(chǎn)處置變現(xiàn)能力、可用融資額度等。

??“截至2021年6月18日，公司已到期未歸還借款為444.91億元。”泰禾集團(tuán)回復(fù)問(wèn)詢函道，借款金融機(jī)構(gòu)類型包括信托、基金、銀行、四大資管以及境內(nèi)外債券，以信托居多；預(yù)計(jì)負(fù)債計(jì)提金額47.82億元。

??具體來(lái)看，2020年以來(lái)公司已到期未歸還借款情況為：

??截至2020年10月23日，公司已到期未歸還借款金額為487.1億元；截至2020年12月31日，公司已到期未歸還借款金額為398.50億元；截至2021年3月31日，公司已到期未歸還借款金額為455.94億元；截至2021年4月30日，公司已到期未歸還借款金額為431.55億元。

??關(guān)于已到期未歸還借款發(fā)生變動(dòng)的主要原因，泰禾集團(tuán)稱，因公司與部分債權(quán)人簽署框架協(xié)議、債務(wù)重組協(xié)議及展期續(xù)貸協(xié)議導(dǎo)致已到期未歸還借款金額下降；截至相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，公司尚有部分新增到期債務(wù)未與相關(guān)債權(quán)人達(dá)成展期協(xié)議導(dǎo)致已到期未歸還借款金額有所增加。

??針對(duì)將于今年到期債務(wù)的主要償債資金來(lái)源，泰禾集團(tuán)方面表示，償債資金主要來(lái)源其所開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售回款。在公司資產(chǎn)流動(dòng)性方面，存貨占公司總資產(chǎn)比例約70%，主要為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，截至2021年5月底，該公司持有的土地儲(chǔ)備中可開(kāi)發(fā)建筑面積約923.87萬(wàn)平方米。

??償債資金還來(lái)源泰禾集團(tuán)自持物業(yè)項(xiàng)目的變現(xiàn)。據(jù)公告，泰禾集團(tuán)自持物業(yè)項(xiàng)目共計(jì)18個(gè)，截至 2020年12月31日，公允價(jià)值共計(jì)約251億元，建筑面積約89萬(wàn)平方米。泰禾集團(tuán)表示，上述自持物業(yè)在市場(chǎng)環(huán)境好轉(zhuǎn)的情況下，可根據(jù)公司戰(zhàn)略部署需要，考慮出售變現(xiàn)或作為債務(wù)重組資產(chǎn)置換相應(yīng)貸款以緩解償債風(fēng)險(xiǎn)。

??泰禾集團(tuán)還表示，針對(duì)已到期或接近到期負(fù)債，公司正在積極與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商將到期負(fù)債展期，以保障項(xiàng)目有足夠建設(shè)資金用于供貨銷售，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入在滿足日常經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金支出的基礎(chǔ)上，剩余部分可用于償還到期有息負(fù)債。

??“目前公司債務(wù)重組方案正在溝通確定中，公司將盡快形成全面?zhèn)鶆?wù)重組方案，維護(hù)債權(quán)人及公司各方權(quán)益，實(shí)現(xiàn)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值。”泰禾方面稱。

??質(zhì)疑三：?jiǎn)T工人數(shù)下降而薪資支付額暴增

??2020年泰禾管理費(fèi)用工資薪酬項(xiàng)為4.53億元，同比增長(zhǎng)194.54％，領(lǐng)取薪酬員工總?cè)藬?shù)同比下降27.05％，財(cái)務(wù)總監(jiān)變動(dòng)較為頻繁，公司董事長(zhǎng)自2019年12月以來(lái)一直代行董事會(huì)秘書(shū)職責(zé)。

??深交所要求說(shuō)明員工總?cè)藬?shù)持續(xù)下降而工資薪酬卻大幅增長(zhǎng)主要原因及合理性。財(cái)務(wù)總監(jiān)連續(xù)4年在年報(bào)披露前離職原因，是否在財(cái)務(wù)處理上與公司管理層、年審會(huì)計(jì)師存在重大分歧。

??針對(duì)深交所這條問(wèn)詢，泰禾方面給出的解釋是，從公司整體層面來(lái)看2020年度計(jì)提工資薪酬20.64億元，相比2019年度計(jì)提工資薪酬31.09億元下降33%左右。這部分計(jì)提的工資薪酬按不同員工職能，分別計(jì)入管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及開(kāi)發(fā)成本。

??其中，管理費(fèi)列支的工資薪酬相較上年增加主要是兩個(gè)原因，第一是2020年度對(duì)部分人員的崗位職能進(jìn)行調(diào)整，從營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、工程成本崗轉(zhuǎn)至管理崗，由此導(dǎo)致核算工資的分類與上年有所不同，造成管理費(fèi)用中的工資薪酬有所增加；第二是2020年度內(nèi)離職員工較多，公司針對(duì)離職員工計(jì)提了相應(yīng)補(bǔ)償。

??泰禾近幾年財(cái)務(wù)總監(jiān)基本以一年任的頻率流動(dòng)，且多發(fā)生在年報(bào)披露前。如2018年，副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)羅俊離職，李斌接任；2019年，李斌跳槽，姜明群接任；2020年，姜明群辭任，王偉華接任。但就在2020年年報(bào)發(fā)布前，王偉華辭任，由泰禾財(cái)務(wù)資金中心總經(jīng)理劉向民接替。

??對(duì)此，泰禾給出的解釋很官方：自2017年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展變化較快，歷任財(cái)務(wù)總監(jiān)在任職期間恪盡職守，認(rèn)真履行職責(zé)，在公司發(fā)展各階段中都發(fā)揮了重大作用。前任財(cái)務(wù)總監(jiān)由于個(gè)人原因離職，在財(cái)務(wù)處理上與公司管理層、年審會(huì)計(jì)師不存在重大分歧。