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??趕在三月密集的年報季，時代中國也迎來了2020年度的業績會。

??3月24日上午，時代中國控股（01233.HK)業績發布會以線上方式進行。時代中國董事會主席岑釗雄、時代中國首席財務官黃嗣寧、時代中國執行董事牛霽旻、時代中國聯席總裁周四陽、時代中國投資者關系經理周瑩出席。

??2020年，對時代中國是特別的一年。雖然定的是823億的目標，但時代中國最終實現了1003.8億元的銷售額，目標完成率達122%。首破千億，成功躋身千億房企行列。

??業績會上，時代中國將2021年的銷售目標設定為1100億元，增長目標10%。公司管理層稱，接下來公司主要的發展方向，不僅僅是合同銷售額的增長，更重要的是利潤的增長，還有財務報表持續的改善。

??年內，時代中國實現收入385.77億元，減幅9.1%；年度凈利潤53.66億元，減少3.5%；毛利率28.8%，與上一年基本持平。

??雖然營收和凈利潤有不同程度的下滑，但時代中國管理層表示，下滑主要是因為疫情導致公司的交付延遲；另外，時代中國的物業板塊收入在19年年末完成上市，分拆后在2020年全年報表里面并沒有體現。

??即便如此，時代中國在過去的2020年，還是頗具亮點。除了規模首破千億，城市更新板塊經過多年的投入，已逐漸成為公司業績強有力的組成部分。該板塊在去年實現營收54.54億元，增幅達151.6%，占總營收的比例直線上升至至14.1%，成為時代中國除物業開發板塊之外的第二增長點。

??此外，從時代中國管理層在業績會上的表態可以看出，進入千億的后時代，時代中國將繼續堅持有質量的增長，追求規模繼續增長的同時，利潤的增長也漸成為公司重要的一環。

??城市更新業務發力，營收增幅超150%

??2020年，時代中國營業收入385.77億元，主要由物業發展、城市更新業務、物業租賃和轉租及物業管理服務產生。具體而言，各板塊在2020年的收入分別為326.73億元、54.54億元、4.5億元，占比分別約為84.7%、14.1%及1.2%。

??時代中國城市更新板塊經過多年的投入，已經進入收成期。業績年報顯示，得益于廣州、佛山等地區所在的城市更新項目的貢獻，時代中國2020年來自城市更新業務收入54.54億元，相比2019年的21.68億元，增幅達到151.52%。

??數據也顯示，2019年，時代中國城市更新板塊收入占該公司總收入的比例僅有5.1%，到2020年已直線上升至14.1%，當中增長了9個百分點。城市更新業務發展迅速。

??管理層在業績會上表示，該板塊在去年出現大幅增長主要因為時代中國城市更新業務進入時間比較早，至今已經有超過十年。因為投入比較早，現在很多項目已經在陸續轉化中。

??“而且我們早期推進這一方面的業務時，其實投入并不是特別的多。它對我們的新增土儲也帶來了幫助，對我們的利潤也直接構成很重要的幫助。”時代中國方面稱，實際從前年開始，城市更新業務已經陸續對公司總體利潤的貢獻產生了正面的幫助。

??據了解，過去一年，時代中國合共轉化了廣州、佛山、惠州三個城市的城市更新項目8個，總建筑面積262萬平方米；其中的5塊土地已經成功轉為公司的土儲，總的建筑面積達到220萬平方米。這8個項目的預計貨值達601.6億元。

??年報也顯示，城市更新不僅對公司的土儲和收入帶來直接影響，期內，由于廣州紅衛項目成功轉化后帶來溢價收入及匯兌凈收益，時代中國的其他收入及收益也由2019年的10.34億元增加至2020年的19.35億元。 

??時代中國目前舊改布局主要在廣州、珠海、佛山、惠州等大灣區城市，方式包括前期服務、合作意向、操盤主體等。截至2020年12月31日，時代中國城市更新項目總數超過160個，潛在總建筑面積約5337萬平方米。

??時代中國方面表示，預計在2021年，公司城市更新轉化的項目不會少于去年，無論轉化項目的個數，還是面積都會比2020年有不小的增幅。

??在總的土儲方面，2020年時代中國積極從多個渠道積極拓展土地儲備，包括參與政府公開拍賣、城市更新項目、一級開發、合作及收購，于廣州、佛山、東莞、肇慶、長沙及杭州地區購入16幅地塊，土地收購成本總額約171.19億元。

??年報顯示，時代中國目前共擁有138個處于不同階段的主要項目，其中128個分布在廣州、佛山、江門、東莞、惠州、珠海、中山等廣東省主要城市、5個位于湖南省長沙市、1個位于湖北省武漢市、2個位于四川省成都市及2個位于浙江省杭州地區。

??截至2020年12月31日，時代中國總土地儲備約為2159萬平方米，足夠應付其未來三年的發展所需。主要分布在國內一二線城市及大灣區，其中位于大灣區的土儲占比近90%。

??時代中國管理層表示，目前公司投資接近90%都聚集大灣區，這個戰略布局會堅定執行，未來，公司在大灣區投入不會低于80%，投資會維持高強度。

??此外，時代中國在長三角、長江中游、成渝城市群等主要經濟圈，已經初步完成布局，未來投入將占整個集團布局10%-20%左右。2021年，時代中國土地收購預算在230億-250億之間。

??現金儲備增加，未來追求有質量的增長

??房地產行業貸款、融資收緊，三道紅線等壓力之下，時代中國在過去一年也在積極調整其自身的債務結構。

??據了解，2020年，時代中國發行境內公司債約95億元，平均成本5.6%，較原成本7.9%下降2.3個百分點；平均年期5.2年，較原年期3.7年延長1.5年。此外，公司發行中長期美元債9億美元，平均成本6.3%，較原成本8%降低1.7個百分點；平均年期5.1年，較原年期2.6年延長2.5年。

??過去一年，時代中國的境內外債在融資成本以及債務結構方面有了良好的改善。數據顯示，2020年時代中國凈負債比率為65.6%，較2019年下降1.6個百分點；現金對短債為2.1倍，擁有較好的流動性。

??在兩條紅線數據健康良好之外，時代中國僅有一道紅線“踩線”，為剔除預收款后的資產負債率。對此，時代中國管理層在業績會上非常有信心地表示，預計在未來1-2年的時間里，會把剩下的這條紅線完全解決掉。

??“目前來講，我們在整個負債的控制方面還是蠻好的，就是整個現金流、負債的比率，包括在投融資這方面的安排，其實我們還是比較合理。”

??從具體的數據上看，過去一年，時代中國的現金結余確實有了一定的增長，此外，短期借款的額度也有所下降。2020年，該集團的現金及銀行結存賬面結余約為379.6億元，較2019年的292.79億元增加29.6%。當中，受限制銀行存款為44.28億元。

??而其2020年的計息銀行貸款及其他借款（不包括應付利息）合計約為615.1億元。一年內到期借款180.71億元，同比2019年的185.98億元有所下降；而約406.9億元的借款須于兩年至五年內償還，約27.5億元的借款須于五年后償還。短期償債壓力較小。

??從時代中國管理層在業績會上的表態可以看出，進入千億后的時代中國已經更注重質量方面的增長。時代中國方面稱，接下來的一個階段里，公司會在確保更有質量的增長方面下功夫，使得公司在規模增長的同時，各項指標也可以同步得以改善。

??當中，追求利潤的增長成為時代中國非常重要的一環。具體如何實現？時代中國方面表示，一方面，通過債務結構的調整，公司的利率有了大幅的降低，這部分的改善會對公司未來利潤的貢獻帶來非常正面的幫助。

??另一方面，時代中國的城市更新、產城融合業務，給公司土地儲備帶來穩定增長的同時，也使得公司的土地價格處于一個較合理的水平。這部分的土儲會對未來利潤的增長，也將帶來非常堅實的基礎。

??此外在內部組織管理的提質增效上，時代中國方面稱，公司在過去幾年一直致力于數字化的變革。這讓公司內部決策更加高效，提升了公司的運營效率，對公司內部的費用有一個良好的控制。最終，這些都會在利潤表上有所體現。

??一組數據很直觀地展示了時代中國在內部費用管控方面的成效。2020年，時代中國銷售首破千億，同比增長了28.1%。但其銷售及市場推廣成本則由2019年的12.12億元減少至11.2億元，下降了7.6%。此外，該集團過去一年的行政開支15.74億元，與2019年基本持平。