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??新能源造車與舊改，魚與熊掌，朱孟依父子選擇兼得——在斥資19.23億增資廣汽蔚來成為大股東一個月后，朱氏父子在舊改領域也大手筆簽約。

??2月25日，廣州市海珠區五鳳經濟聯合社下轄沙溪、五村、泰寧三個自然村，與廣東珠江投資股份有限公司（簡稱“珠江投資”）簽訂舊村改造項目合作協議。

??這意味著，珠江投資正式拿下這宗改造范圍達88.88公頃、總投資約228.9億的舊改項目。

??今年1月5日，廣汽集團（601238. SH）宣布廣汽蔚來以19.23億引入珠江投資集團旗下珠投智能作為戰略投資者，根據最新工商信息，此筆變更已于近日完成，珠投智能憑借68.56%的絕對持股，成為廣汽蔚來大股東。

??朱孟依父子順利進軍新能源汽車，造車界自此又多了一個競爭對手。

??新能源汽車和舊村改造，無疑都是耗資巨大的投資，非家底雄厚不能輕易觸碰。而據此前樂居財經報道，朱氏公司與廣汽蔚來的合作，首期投入30億，后續投資超過100億。此次繼續超220億巨資砸在舊村改造上，兩大投資總規模約350億元，可謂財大氣粗。

??造車與舊改

??鳳陽街五鳳沙溪村、五村、泰寧村更新改造項目位于海珠區中部 ，三條村改造范圍約88.88公頃，總投資達228.9億。據珠江投資方面人士在簽約儀式上透露，該舊改項目將打造集合科研、商務、時尚休閑等功能于一體的產城融合引領區。

??事實上，拿下該舊改項目的是珠江投資（公司全稱：廣東珠江投資股份有限公司），這與一個月前作為戰略投資者增資廣汽蔚來，成為大股東的珠江投資集團（公司全稱：廣東珠江投資管理集團有限公司）實際是兩家公司。

??本質的區別在于，兩家公司由朱孟依兩個兒子朱一航、朱偉航分別控制。當中，珠江投資由次子朱偉航實際控制99%的股權，珠江投資集團的實際控制人則是長子朱一航，持有99%。

??也就是說，當時拿下廣汽蔚來實際控制權的是朱一航，最新工商信息也顯示，朱一航作為廣汽蔚來實際控制人，最終受益股份達67.87%。而此次拿下廣州珠海舊改的，是次子朱偉航。

??兩個兒子各有所長，一個鐘于新能源汽車，一個發力舊村改造。珠江投資旗下目前所持有土儲中，就有多個城市更新項目。

??作為朱孟依上市平臺合生創展（00754. HK）以外的另一個主要經營平臺，珠江投資在多年的發展中也為地產圈所熟知。該公司成立于1993年，主要從事房地產開發經營。

??經過多年的發展，業務已由廣州拓展至全國，目前項目主要分布在京津地區、長三角地區和珠三角地區及成都、西安等地區，包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市及天津、成都、西安、佛山等二線城市。

??截至2020年6月底，該公司累計銷售面積近1200萬平方米，儲備建筑面積2000余萬平方米。開發產品涵蓋住宅、公寓式酒店、酒店式公寓、別墅、大型購物中心、會展中心、星級酒店、寫字樓、商業街及工業廠房等多種類型。公司形成一二級聯動的開發模式。

??事實上，珠江投資的多數土地儲備獲取時間在2010年之前，獲取時間較早，主要通過協議出讓形式取得，成本較低。直到2017年，該公司才又開始陸續新增土地儲備。

??其中，2017年通過招拍掛和并購獲取土地3塊，通過租賃方式獲取土地1塊;2018年下半年通過并購和招拍掛獲取土地2塊；2019年公司在寧波和珠海獲取2塊土地；2020年1-6月，該公司分別在廣州和深圳獲取了舊改地塊，拿地方式趨向于舊改。

??據了解，至去年中，該公司旗下在北京、上海、廣州、深圳四個一線城市擁有7個城市更新項目，土儲占地面積332.11萬平方米，城市更新土儲總建筑面積625.71萬平方米。

??截至2020年6月，珠江投資儲備土地面積1174.35萬平方米，土儲總建面2113.37萬平方米。這些土儲主要分布于北京、廣州、上海、深圳、成都和天津等城市，以北京為主（儲備建筑面積占43.78%）。土地儲備建筑面積中一線城市（北京、上海、廣州、深圳）占73.66%，二線城市（成都、天津、西安、珠海、寧波）占19.16%。

??錢從哪來？

??除了房地產地產開發與經營之外，珠江投資還還涉足了不少其他行業。據了解，截至2020年9月底，珠江投資內設城市更新投資管理中心、投資與財務管理中心、住宅投資事業部、成本經營管理中心、商業/產業投資事業部、人力資源及行政管理中心等；納入合并范圍子公司161家。

??與此次超220億拿下海珠舊改一樣，珠江投資近年來的投資更偏向大金額的投資項目。如2017年，其與佛山順德兩鎮街簽訂的產業項目，金額190億；2018年，珠江投資與昆明簽訂協議，在大健康產業、商業中心、高端酒店及配套產業、文旅民宿小鎮等領域合作，計劃3年在昆明投資1000億。

??大規模投資城市更新與舊改項目，珠江投資的錢從何來？

??數據顯示，截至2020年9月底，該公司合并資產總額1816.72億元，所有者權益500.54億元（含少數股東權益191.17億元）。2020年1-9月，實現營業收入179.48億元，利潤總額7.72億元。營業收入同比大幅增長218.01%，主要是該公司收到分鐘寺項目土地一級開發政府回款并且確認收入所致。

??據了解，該公司去年上半年通過北京分鐘寺地塊，以一級土地返還金額就預計達113億元。當中，分鐘寺L-24地塊、L-26地塊和L-39地塊、L-41地塊已分別于去年3月27日及4月25日掛出，這些土地均是由珠江投資做的一級土地整理。

??截至2020年9月底，該公司資產負債率72.45%。其全部債務680.82億元，當中，短期債務157.40億元，較上年底增長14.34%；長期債務523.42億元。此外，截至2020年9月底，珠江投資還有對外擔保余額112.64億元，占凈資產的比重為22.50%。

??據了解，珠江投資去年1-9月，經營活動現金流量凈額99.94億元，同比下降5.20%，投資活動現金流量凈額-12.91億元，凈流出同比擴大12.49億元，主要系股票投資支出擴大所致；籌資活動現金流量凈額-73.66億元，主要系償還債務以及分紅所致。

??為了償還現有的舊債，珠江投資2021年以來已先后多次嘗試發行新債。1月11日，珠江投資發行9.7億元公司債券，票面利率為7.5%；2月19日，珠江投資再發行16.91億元公司債，票面利率同為為7.5%。

??資產出售也成為方式之一。2月5日，珠江投資在西南聯合產權交易掛牌轉讓成都珠江潤景房地產開發有限公司33.333%股權，底價9.5億元。目前標的轉讓仍處于披露階段。

??然而隨著監管層面對房地產融資的收緊，珠江投資的融資也不可避免受到了影響。其2月19日發行的公司債，原本發行規模為40億元，但最終只發行了16.9億元，發行規模還不到一半；同樣，早在去年10月19日，該公司原計劃發行規模為10億元的公司債，最終也只發行了5.5億元。

??珠江投資之所以還能大金額拿下舊改項目的一大“底氣”，或在于其仍有一定的銀行授信。據了解，截至2020年9月底，該公司共獲得各家銀行授信額度為806.73億元，已使用額度603.57億元，尚未使用額度203.16億元。