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??[克而瑞]集中供地新政快評②|對土地市場有哪些影響？

??[克而瑞]集中供地新政快評③|對22城市場供求預期有哪些影響？

??導 讀 

??雖然本次土拍新政尚未落地，但供給側的變革會加速行業新一輪的洗牌。

??◎  作者 / 謝楊春 吳嘉茗

??近日，有網傳消息表示，土地市場政策將迎來重大改革，22個重點城市將集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，且2021年發布住宅用地公告不能超過三次。細則雖未出，但落地后勢必將對市場造成深遠影響，企業也會迎來新一輪洗牌。

??22城供地“兩集中”之下，將會對企業投資布局產生巨大影響。第一，投資策略、流程、審核節點需要重新調整。投資節奏固定后，房企博弈性增大，即使有錢也不一定能拍到地，精選城市的同時還需考慮競爭激烈程度。因此過往的投資策略、投資流程均需要調整。投研和投決工作需要前置，注重對城市周期的研究，并在資金有限的情況下使得效益最大化；第二，聚焦收斂、合作開發成為常態。城市選擇上，廣撒網的模式在22城中難實現，因此聚焦、深耕仍是投資的主旋律。一旦明確了限制企業在集中供地中參拍次數，合作開發比例會大幅提升；第三，收并購將成為納儲的重要手段?？紤]到保證金提交、退回需一周左右，現金流無法同時滿足多處拍地，實際可參拍地塊減少，核心城市收并購將是快速增儲的機會點，甚至不排除部分小企業斷糧后出現“大魚吃小魚”局面。第四，能級選擇或將下沉。由于22個核心城市拍地難度加大，部分重倉一二線的房企會選擇下沉三四線，但押注三四線房企回歸一二線難度較大。

??投資轉變可謂“牽一發則動全身”，房企經營端節奏和模式必須動態調整以匹配投資。強調現金流管理之下倒逼供需回節點重新鋪排，運營要根據城市供地節奏調整項目，提升資金的統籌能力，強調投融營一體化。

??如此影響下，又有哪些房企會從中受益？

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??龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多

??標準化管理以及良好的信用背書將最為受益

??按照目前網傳的集中供地出讓的招拍掛規則，我們認為首先利好龍頭房企，但需要分不同情況考慮。

??第一是，按照現有的初步規則來看，并沒有限制企業在某次集中供地中的參拍次數，此舉無疑將更為利好龍頭房企，中小型房企在這22個核心城市拿地將更加困難。

??首先，龍頭房企資金量大、資金渠道優勢明顯，投資節奏統一安排后，彈藥可以更加集中，拿地的次數和成功概率將大幅提升，規模效應將進一步放大。尤其是保利、中海等國企、央企優勢更加明顯。

??其次，龍頭房企標準化管理在行業內領先。集中供地后更考驗企業投融營一體化管理，“供銷回”節奏的調整都需要組織在流程方面給予快速響應。

??最后，多數龍頭房企基本已經實現全國化布局，在22城中多數已組建了相對完備且富有經驗的團隊，集團在投資標準化體系和投決研究方面積累較多，給予支持大，一旦集中供地出讓，先發優勢明顯。

??此外，從數次土拍政策變革來看，對土地出讓中對于企業資質要求會越發嚴苛，“價高者得”的背后或將有諸多門檻限制，因此在政府良好的信用背書、“不會爛尾”、社會影響力等優勢下，部分地塊拍賣中龍頭房企優勢顯著。

??第二是，考慮到未來若出臺細則，規定限制企業在集中供地中參拍次數，龍頭房企遭遇限制，唯有合作開發才能共贏，屆時行業洗牌的劇烈程度大打折扣。但對于中小房企而言，寶貴的“資格”將成為合作開發的重要籌碼，當然也會出現中小企業“抱團取暖”現象。

??02

??已提前重倉一二線城市的房企

??擁有更大的定價權和靈活的投資策略

??已在一二線城市重倉布局、土儲豐厚的房企利好更大，未來在22個核心城市土拍難度加大毫無疑問，手握豐厚土儲，相當于贏在了起跑線上。

??一方面，房企即使在22城公開市場上以較高的價格拿地，仍能通過原有的土地儲備來分攤風險、降低成本。土地儲備充足的情況下，此類房企投資、銷售靈活操作的空間和時間都較大。如此循環之下，未來一二線城市的市場集中度仍將走高。

??另一方面，對于重倉一二線的房企開發節奏掌控在企業手中。對于中小企業而言，土地集中出讓也意味著將幾乎同步開工、開售，產品上市時面臨著較多的競品和競爭壓力，如何做到差異化、占領細分領域市場將更為關鍵。但是對于已有大量土儲的房企來說，可以比統一土拍提前2-3個月開工、開售，與土地供應潮的項目形成時間差，這樣在入市時既能夠降低競爭壓力，又能夠具備一定的定價權。

??此外，三四線城市土地市場并未受到這次政策的波及，未來唯一可能面臨的影響是在22城拿不到地的房企是否會集中進入三四線優質土地爭奪，但考慮到已有市占率和市場口碑，對碧桂園、新城這類三四線之王影響不大。

??綜合來看，未來一二線、三四線城市逐漸形成兩個市場陣營的情況也可能發生。相較而言，重倉一二線城市企業向下滲透難度較小，但需要對三四線城市精準投資，而重倉三四線的企業想要回歸一二線則逐步加碼，博弈難度加大。

??但這種拍地模式下，熱點地塊的競拍熱度仍會居高不下。雖然集中供地會造成企業現金流緊張進而降低整體市場土拍熱度。但正是由于集中拍地，保證金無法在多輪次土拍中“重復進場”，房企無法將分散資金和精力，只能優先將關注度放在已有意向的重點地塊上，這也就要求企業在投資時更青睞選擇盈利風險較低、或自認為競爭風險不高的優質地塊。從這一層面來看熱點地塊的競拍熱度仍然難以回落。

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??三道紅線下紅、橙房企

??迎來時間換空間的“喘息期”

??去年8月“三道紅線”政策一出，被劃分成了紅、橙房企成為了融資難、財務風險高的類型，兩類房企的拿地積極性大幅衰減。以9月前后的房企平均月度投資金額作為對比，紅色、橙色兩檔房企投資金額均有較大力度回落，其中橙色房企降幅最大，達到58%，其次紅色房企也有40%的大幅下降。

??一旦土拍新政落地，從某種意義上來看給了紅、橙檔房企在重點城市“時間換空間”的“喘息期”：按1月份的土地市場情況來看，由于原本的供地相對分散，大量紅、橙檔位房企只能通過撿漏的方式獲取一些底價成交的地塊，在土拍市場上的競爭力較弱；但本次新政后，重點城市土地供應一年3次，供地的頻率下降，反而給了紅色檔位房企更多的時間來修復自身的負債指標，增厚現金流實力，提升參拍競爭力。相較之下，原本綠色房企的投資節奏的優勢也被“抹平”，集中供地雖不能將所有重新拉回同一起跑線，但至少給予了大量時間去緩解三道紅線下的差距。

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??投資渠道多元化、擅長舊改

??及收并購的企業占優

??本次新政影響最大的是公開市場土拍，且主要集中在22個核心城市。對于投資渠道較為多元的且優勢明顯的房企而言，通過舊改、產業拿地以及收并購或將快人一步。

??例如粵系房企中，很多房企通過與政府合作的方式拿下大片舊改用地、或者簽訂協議發展TOD物業，而舊改、TOD率先發展起來的城市主要正是廣州、深圳等一二線城市。其他房企還在公開市場上激烈競爭的時候，這些房企已經通過其他方式，大幅增加了土地儲備。此外收并購也是另一重要渠道，去年世茂收購福晟、今年旭輝收購彰泰，對企業最直觀的影響就是土地儲備的大幅增加。

??不過無論是走舊改、產業的道路，還是大幅收并購的道路，對房企的運營能力要求都很高。舊改項目的戰線往往拉得很長，房企需要很強的資金管理能力，收并購則要求房企具備高度專業的收并購團隊，處理收并購后復雜的債務問題。很多房企“多渠道拿地”提倡了很久，但實際上仍然是以公開市場招拍掛為主，其他渠道為輔，這一次的新政再度敲響了警鐘，多渠道拿地的重要性不言而喻。

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??高周轉房企有利有弊

??數字化投決研判強的房企將“快人一步”

??隨著杠桿紅利的消失，向管理要效益，精益化管理是房企提質增效的關鍵，而本次土地新政的出臺，也從側面則證明了管理能力、管理機制、管理思維對企業發展和應對突然問題的重要性。

??首先，重點城市土地掛牌統一意味著房企將在同一時間面臨多宗地塊的篩選工作，集團投資中心難以同時兼顧所有城市的土地競拍，那么就對一線人員的專業能力提出了更高的要求，精總部、強一線將是房企投資線條的組織持續優化的方向。

??由于每個重點城市每年僅有三次統一出讓的時間，那么在該城市沒有土地掛牌的空檔期中，該城市的投資團隊如何運作、能否兼顧其他城市的土地投資、增強投資團隊的機動性也成為房企需要考慮的問題。

??其次，多宗地塊需要同時進行前期可研，對房企內部設計、營銷、財務和投資的協調能力提出了較高的要求，是對房企運營能力的重要考驗。投資流程標準化、信息化和篩選動作的數據化將成為房企提升效率的關鍵。相比之下，部分已經開始了數字化決策的房企的將擁有先發優勢。根據CIOC數據顯示，TOP50房企中近八成房企布局單領域數字化，僅有小部分打通全業務流程數據，如萬科、龍湖、越秀等。

??對于高周轉房企而言，本次新政的出臺成為一把“雙刃劍”，3次集中掛牌將強制企業的現金周轉速度變慢，與高周轉房企的運作模式相悖；而在獲取地塊之后，高周轉又成為了房企的優勢，在同時競得土地后，高周轉房企擁有更快的開發節奏，開盤速度得以提前，能夠搶收客戶。

??綜合而言，雖然本次土拍新政尚未落地，但供給側的變革會加速行業新一輪的洗牌。龍頭、規模房企的優勢將進一步放大，有著更高專業能力的房企或將在這樣的政策調控之下反而將迎來新的機遇。