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??百年招商，積善之家，必有余慶。

??許永軍自去年正式接過帥印，成為招商蛇口的第二任董事長。

??對于招商積余，許永軍的籌劃是，“未來招商蛇口在資產運營平臺上的集團軍”，未來5年內，招商蛇口持有型物業的資產會達到1500億左右，占6000多億總資產的1/4。

??擁有“招商物業”和“中航物業”兩個業內知名品牌加持，并同時坐擁招商局集團、航空工業集團兩大央企背景。雖然在給招商積余規模擴張和業態布局方面能帶來資源優勢，但在一定程度上也導致了企業內生成長動能不足，在創新服務發展上增長乏力。

??招商積余利潤率偏低，就長期發展而言，風險較大。

??凈利率僅4.0%

??2020年招商積余上半年業績中報發布，截至2020年6月30日止，招商積余實現營業收入38.68億元，較上年同期增長49.88%；利潤總額2.72億元，較上年同期增長102.38%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.79億元，較上年同期增長110.66%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤1. 69億元，較上年同期增長114.61%。

??其中，凈利潤為 1.55 億元，同比增長 91.2%；凈利潤僅為 4.0%。

??物業管理業務實現營收35.97億元，較上年同期增加 1.49億元，增長 71.57%；在整體營收中占比92.75%，同比上升11.73個百分點。招商積余表示，主要系招商物業2019年12月起納入公司并表范圍、在管物業管理項目收入提升以及本年度新拓展物業管理項目增加。

??此外，資產管理業務實現營收1.85億元，同比下降41.56%；在整體營收中占比4.78%，同比下降7.49個百分點。其他業務實現營收0.96億元，同比下降44.77%；在整體營收中占比2.47%，同比下降4.24個百分點。

??利率低是招商積余的一道待解難題。

??2017-2020年四期中報中毛利率分別為20.65%、22.7%、20.5%、13.8%。2020年中報的毛利率已降至四年來新低，較上年同期下滑6.7個百分點，較2018年中報最高時點已下滑近8個百分點。其中，2019年招商積余物業管理業務綜合毛利率只有9.83%，遠低于其他可比上市公司20%以上綜合毛利率。

??上市物企，資本市場對企業營利能力尤為看重；但招商積余面臨凈利潤低的問題，必然會影響投資者對其未來發展的信心。 

??今年以來，招商積余遭遇股東持續套現。

??其中，4月份，航空工業西飛分別于4月20日、4月22日、4月23日，以每股25.48元、25.86元、26.91元的減持均價，分別減持203,900股、3,176,900股、423,200股，合計套現9873.83萬元。

??中航技深圳自2020年4月29日至2020年7月7日期間，通過深交所大宗交易及集中競價方式累計減持公司股份10,801,893股，減持股份總數約占公司總股本的1.02%。

??市場外拓壓力

??作為招商積余控股股東，招商蛇口可以為其輸送項目資源。但招商蛇口本身作為一家A股上市公司，不會對招商積余讓出太多利潤，甚至可能會壓縮其項目利潤空間。

??因此，招商積余物業管理業務整體毛利率的提升需要依靠外部項目的開拓，外部開拓的項目定價比較市場化，項目毛利率水平較高。

??2020年招商積余也在不斷通過內生、收并購、外拓的方式迅速提升在管面積規模。2020年半年報顯示，截止2020年6月31日，招商積余物業管理項目為1315個，管理面積達1.72億平，較2019年底1.5億平增長12.6%，進駐主要城市70個。住宅項目420個，管理面積達8603萬平方米，非住宅項目895個，管理面積達8590萬平方米。

??2020年上半年，招商積余凈增加管理面積1927萬平米，來自控股股東的有703萬平米，外拓項目在管面積占比達60%。

??上半年，物業服務企業加速進入資本市場，新增港股上市公司6家，港股和A股上市物業服務企業總計達30余家。行業迎來新一輪上市熱潮和并購潮，都想大魚吃小魚，競爭再度加劇。

??招商積余市場外拓競爭壓力不會小。外部開拓的項目規模要想跟內部輸送的規模相當，進而達到修復利潤率，趕超同行業水平，招商積余還需要很長的路要走。

??“沒有一場暴風雨永不停歇，云開霧散終是明月宵；沒有一個冬天不可逾越，春風楊柳總是萬千條。”是年初疫情席卷，許永軍在致招商蛇口全體黨員干部的信中說的一句話。

??于企業而言，似乎冬去只會永遠在路上；而待春來，生機盎然，走得好，或許可以無窮接近。