??導讀：       

??銷售規模闖進行業前十，繼續堅持“一城一策，在核心城市擴大市場占有率。

??【銷售表現好于同規模房企，闖進行業前十】2020年上半年全口徑合約銷售金額1107.1億元，同比增長9.4%，招商蛇口全口徑銷售業績排名第10名，首次躋身銷售榜前十名之列。2020年招商蛇口計劃實現簽約銷售額2500億元，1-7月完成銷售目標的53.4%，預計全年完成業績目標的問題不大。

??【聚焦優質土儲，拿地積極方式多元化】2020年上半年新增土地建筑面積660.1萬平方米，同比增長72.2%；拿地平均樓面價9620元/平方米，同比下降7.1%；權益面積占比較去年末上升5個百分點至 58.6%。招商蛇口通過勾地和收并購的方式獲取土地力度較大，招拍掛拿地規模不及去年同期；建立動態貨值管理體系，繼續堅持“一城一策，以銷定投”，在核心城市擴大市場占有率。

??【毛利率和投資收益下降，公司盈利受到明顯影響】2020年上半年營業收入243.2億元，同比增長45.7%；歸屬于上市公司股東的凈利潤9.1億元，同比下降81.4%。部分項目毛利率因政策調控而走低、疫情影響公司物業租金郵輪收入、去年投資收益高基數是招商蛇口盈利表現不理想的主要原因。此外，招商蛇口通過數字化助力費用管控，上半年營銷及管理費用率較去年底下降0.7個百分點至1.9%。

??【財務狀況穩健，短期償債壓力可控】招商蛇口的現金短債比為0.97，長短期債務比為1.21。凈負債率較2019年底增加7.8個百分點至37.1%；加權平均融資成本較2019年底下降0.14個百分點至4.78%。公司不斷創新和優化債務品種和結構，發揮在融資渠道與資金方面的優勢。

??1銷售

??業績穩健增長

??全年業績目標完成過半

??2020年上半年招商蛇口實現全口徑合約銷售金額1107.1億元，同比增長9.4%；合約銷售面積497.3萬平方米，同比下降3.5%；合約銷售均價22263元/平方米，較去年合約銷售均價18853元/平方米提升18.1%。TOP 10房企上半年整體銷售額下降3.2%，招商蛇口的表現好于同規模房企。

??招商蛇口上半年狠抓銷售，工作卓有成效。雖然2月份單月業績受新冠疫情影響而同比大幅下滑69.5%，但是招商蛇口迅速升級 “招商好房”線上置業服務平臺，通過數字化途徑聯接客戶，3月份單月銷售額即同比大漲21.8%。截止上半年，招商蛇口全口徑合約銷售金額行業排名相較2019年上升2個名次，首次躋身行業TOP10。

??2020年招商蛇口計劃實現簽約銷售額2500億元，1-7月招商蛇口實現銷售額1335.7億元，完成全年銷售目標的53.4%。招商蛇口前7個月達到預售標準的貨值近3200億元，去化率約為40%。預計公司全年推出可售貨值4200億元，去化率達到60%即可完成銷售目標。招商蛇口銷售保持穩健增長，完成全年業績目標可期。

??2土地

??投資力度加大

??勾地+收并購成為重要拿地方式

??2020年上半年，招商蛇口加大投資力度，通過招拍掛、收并購等多種拿地方式，新增40個項目，新增土地面積252.7萬平方米；新增計容建面660.1萬平方米，同比增長72.2%；對應拿地總價635 億元。

??招商蛇口拿地方式多元化，拿地權益比明顯上升。上半年拿地平均樓面價9620元/平方米，同比下降7.1%。招商蛇口新增土儲樓面價下降，主要是因為通過勾地和收并購的方式獲取土地力度較大，占新增貨值比重約40%，而通過市場化的招拍掛方式拿地規模不及去年同期。受此影響，招商蛇口2020年上半年新增土地投資權益地價為405.6億元，權益地價占比較去年末上升10.3個百分點至63.9%；新增權益面積380.7萬方；權益面積占比較去年末上升5個百分點至 58.6%。

??區域分布方面，中西部和長三角是招商蛇口拿地拓展的重點區域，上半年新增土地建面占比分別是40%和35%。雖然珠三角區域新增土地建面占比僅為18%，但是累計儲備豐富，公司通過產城聯動、港城聯動、一級土地開發等土地拓展模式在深圳獲取大量待開發優質資源。2020年6月，招商蛇口公告，將以發行股份、可轉換公司債及支付現金的方式增持南油集團24%的股權，并引入平安資管的戰略投資。通過這一交易，招商蛇口可以增加自身對深圳前海片區土地整備項目的權益比例，增強土儲實力。

??

??城市能級方面，招商蛇口拿地長期以一二線城市為主，上半年新增土儲中，一線、二線和三四線的建面占比分別為7.3%、61.1%和31.6%。其中，招商蛇口拿地的三四線城市也大都位于長三角、粵港澳大灣區核心城市的周邊，有望受益于核心城市的外溢效應。

為提升投資質量，招商蛇口建立動態貨值管理體系，保障開發業務產供銷整體平。2020年上半年，招商蛇口拿地的平均溢價率約為12%，安全邊際較高。下半年，公司將堅持“一城一策，以銷定投”策略，繼續積極拿地，在核心城市擴大市場占有率。

??3盈利

??營收增幅近五成

??股東凈利潤下降超八成

??2020年上半年招商蛇口實現營業收入243.2億元，同比增長45.7%；毛利潤58.0億元，同比下降8.2%；歸屬于上市公司股東的凈利潤9.1億元，同比下降81.4%。從收入結構上看，社區開發與運營（以房地產銷售業務為主）、園區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務板塊占營業收入比重分別為70.3%、29.4%以及0.3%。其中，郵輪產業建設與運營板塊因為航線受疫情影響而停運，收入同比下降74.7%。從盈利比率指標看，招商蛇口毛利率同比下降14.0個百分點至23.9%，歸母凈利率和核心凈利率也雙雙下滑，前者同比下降25.6個百分點至3.8%，后者同比下降14.6個百分點至3.7%。

??招商蛇口盈利規模指標與盈利比率指標都有所下滑主要有三方面的原因：首先，公司部分項目獲取時未能充分預期到政策調控力度的收緊，結轉時毛利潤不及預期；第二，由于疫情影響施工和交付進度，上半年實際結算面積不及預期，租賃、物業管理、郵輪等業務的收入也受到影響；第三，上半年公司投資收益5.2億元，遠低于去年同期的44億元。

??招商蛇口通過數字化助力費用管控。上半年營銷及管理費用率（按操盤銷售口徑計算）約為1.9%，相較去年底下降0.7個百分點。招商蛇口上線“招商好房”線上售樓平臺、優化持有業務的商業系統、實現園區租賃業務和管理的在線化，在降低成本方面取得了較好的成效。此外，公司也在積極推進長租業務數字化試點、物業板塊數字化融合、郵輪業務智慧出行等優化措施，在產業數字化方面持續深入。

??4償債

??融資渠道積極創新

??發揮融資成本優勢

??招商蛇口制定三率兩周期的回款考核指引，2020年上半年銷售回款率93%，同比提升6個百分點；當年銷售回款率70%，同比提升2個百分點。然而由于更加積極的拿地投資，截止2020年6月底，招商蛇口持有現金684.3億元，較去年底下降13.9%。公司短期有息負債666.1億元，較去年底上升21.6%；招商蛇口長短期債務比相較去年底下降23.9%至1.21，現金短債比較2019年底下降29.2%至0.97，短期償債風險仍然可控。

??招商蛇口制定三率兩周期的回款考核指引，2020年上半年銷售回款率93%，同比提升6個百分點；當年銷售回款率70%，同比提升2個百分點。然而由于更加積極的拿地投資，截止2020年6月底，招商蛇口持有現金684.3億元，較去年底下降13.9%。

??公司短期有息負債666.1億元，較去年底上升21.6%；招商蛇口長短期債務比相較去年底下降23.9%至1.21，現金短債比較2019年底下降29.2%至0.97，短期償債風險仍然可控。

??5多元化

??多平臺穩健發展

??優勢顯著促協同

??招商蛇口建設的蛇口網谷產業園區是深圳蛇口產業升級的成功樣本，目前公司已經開始在南京、蘇州、常熟、武漢等地復制這一成功模式，公司運營期+在建階段的園區類項目共計27 個，其中14個在建產業園區將在今明兩年陸續投入運營。招商蛇口堅持“打造品牌、針對現有運營提升經營能力和為房地產開發主業賦能”這三條發展策略，未來投資方向將聚焦快周轉業務。

??招商蛇口旗下的物管平臺“招商積余”明確了以“大物業+大資管”為核心主業的發展定位，上半年也順利完成內部資源整合。未來，招商積余將立足物業服務的本職工作，快速提高管理規模和市場占有率，同時向上下游延伸突破，提升競爭力。