??1、百強(qiáng)房企8月單月同比增長30.7%

??2、7成房企累計(jì)業(yè)績超去年同期，實(shí)現(xiàn)同比增長

??3、積極推貨去化、降低負(fù)債率成為房企下半年主旋律

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：受疫情影響，今年房企整體銷售節(jié)奏后移，下半年供貨普遍加快，7、8兩月成交下滑幅度較小。TOP100房企8月單月操盤銷售金額較7月環(huán)比增長4%；單月同比提升至30.7%；累計(jì)業(yè)績增速自7月首次回正后繼續(xù)增長至6.2%。截至8月末，有近7成房企累計(jì)業(yè)績超過去年同期，實(shí)現(xiàn)同比增長。

??展望下半年，房企整體投資態(tài)度仍偏向謹(jǐn)慎，但整體供地節(jié)奏預(yù)期加快，房企應(yīng)積極關(guān)注可能存在一些拿地機(jī)會(huì)。企業(yè)融資或?qū)⒂兴站o，“三道紅線”為房企融資端管控敲起警鐘，高負(fù)債房企面臨降杠桿挑戰(zhàn)。在目前的銷售窗口期，企業(yè)應(yīng)加緊供貨、積極營銷、搶收業(yè)績。通過增加銷售回款、控制經(jīng)營成本等方式降低負(fù)債水平。

??1

??業(yè)績：百強(qiáng)房企8月單月同比增長30.7%

??2020年8月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額9761.7億元，較7月環(huán)比增長4%。單月業(yè)績同比自4月轉(zhuǎn)正后也逐月回升，本月進(jìn)一步提升至30.7%。從累計(jì)操盤銷售來看，百強(qiáng)房企1-8月整體業(yè)績同比增長6.2%，累計(jì)業(yè)績增速自7月首次回正后繼續(xù)提升。

??2

??門檻：TOP30房企操盤門檻增長3.3%至582.1億元

??2020年，規(guī)模房企競爭持續(xù)，同時(shí)疫情對項(xiàng)目銷售、回款、開復(fù)工的影響也考驗(yàn)了房企整體的經(jīng)營實(shí)力。1-8月，百強(qiáng)各梯隊(duì)房企整體保持了一定的分化格局。一方面，8月TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增長12.5%至1345億元。TOP30和TOP50房企門檻較去年同期也分別提升了3.3%和1.5%，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢凸顯。另一方面，截至8月末TOP100房企銷售操盤金額入榜門檻同比下降2.4%至122.1億元，行業(yè)分化持續(xù)。

??3

??企業(yè)表現(xiàn)：近8成百強(qiáng)房企單月業(yè)績同比提升

??2020年8月，TOP100房企中有近8成企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績同比提升。截至8月末，已有近7成房企累計(jì)業(yè)績超過去年同期，實(shí)現(xiàn)同比增長。具體來看，碧桂園實(shí)現(xiàn)單月全口徑業(yè)績規(guī)模810億元，同比增長32.8%。萬科單月實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模590億元，同比增長33.7%。此外，本月保利、金地、世茂、綠城、金茂、招商等房企銷售表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績規(guī)模同比提升顯著。

??4

??市場表現(xiàn)：市場分化

??廣州、濟(jì)南等城市成交創(chuàng)新高

??8月主要城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為突出，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市整體成交面積有所回升，同、環(huán)比分別增長22%和5%。

??具體而言，一線城市房地產(chǎn)市場繼續(xù)回升，成交環(huán)比增長16%，同比漲幅升至39%。北京、上海和廣州市場延續(xù)高活躍度，同比漲幅皆超30%，廣州更是創(chuàng)近年來單月新高。而在供應(yīng)明顯放量的作用下，深圳單月成交創(chuàng)年內(nèi)新高，同比大增56%。

??26個(gè)二三線城市房地產(chǎn)市場分化明顯，整體環(huán)比增長4%。七成以上二三線城市市場熱度慣性延續(xù)，成交同比均實(shí)現(xiàn)正增長。尤其是濟(jì)南，疫后房地產(chǎn)市場持續(xù)復(fù)蘇，成交逐月回升，并創(chuàng)近年來單月新高，同比增長兩倍有余。而在調(diào)控政策進(jìn)一步升級后，東莞、杭州、南京和寧波等市場短期影響不明顯，成交持續(xù)高位運(yùn)行，同比漲幅皆超50%。大連、福州和海口等市場則整體低迷，成交同、環(huán)比雙降，同比跌幅都在20%以上。

??從區(qū)域市場來看，疫后長三角地區(qū)市場復(fù)蘇動(dòng)能甚為強(qiáng)勁，杭州、寧波、南京、常州等同比漲幅更是超50%。無錫房企供貨節(jié)奏放緩，致使成交小幅回落，但并未明顯失速，同、環(huán)比跌幅都在10%附近?；浉郯拇鬄硡^(qū)市場熱度慣性延續(xù)，廣州、深圳、佛山、東莞等市場需求依舊堅(jiān)挺，隨著供應(yīng)放量增長，成交遂升至高位，同比均實(shí)現(xiàn)較大比例增長，廣州更是創(chuàng)近年來新高。中西部地區(qū)市場明顯分化，成都、西安成交穩(wěn)步提升，同比漲幅升至50%左右，重慶、鄭州成交明顯走弱，同比跌幅都在20%附近。

??展望未來，7、8兩月房地產(chǎn)市場淡季不淡，隨著供應(yīng)顯著放量，屆時(shí)成交有望繼續(xù)回升，部分熱點(diǎn)城市成交或?qū)⒃賱?chuàng)新高。

??5

??戰(zhàn)略展望：銷售節(jié)奏整體后移

??“三道紅線”下降負(fù)債成為主旋律

??截至目前，2020年中期業(yè)績報(bào)告發(fā)布已接近尾聲，各大房企也相繼提出了下半年的戰(zhàn)略安排。

??銷售節(jié)奏整體后移，下半年供貨集中

??上半年，在疫情影響下，房企銷售普遍受到?jīng)_擊，多數(shù)房企目標(biāo)完成率并不十分樂觀。今年整體銷售節(jié)奏后移，下半年承擔(dān)了更大的業(yè)績壓力。從房企供貨安排來看，下半年供貨節(jié)奏普遍加快，供貨量走高。如，綠地上半年供貨進(jìn)度不及預(yù)期，全年預(yù)算6000億貨值主要在下半年逐步供應(yīng)，上、下半年推貨比例大致為3:7，三四季度供應(yīng)量會(huì)加速上升。華潤置地也嚴(yán)格落實(shí)施工、取證進(jìn)度，保證并加速下半年供貨節(jié)奏。下半年百強(qiáng)房企集中供貨也將加劇市場競爭，各房企也應(yīng)做好應(yīng)對措施，保證去化率的實(shí)現(xiàn)。

??保持謹(jǐn)慎投資態(tài)度，積極關(guān)注機(jī)會(huì)窗口

??2020年下半年，房企整體投資態(tài)度仍偏向謹(jǐn)慎，萬科、綠地、招商蛇口等規(guī)模房企均堅(jiān)持穩(wěn)健、審慎的投資原則，還有不少房企采取“以銷定投”策略。與此同時(shí)，下半年供地節(jié)奏預(yù)期加快，我們認(rèn)為可能會(huì)存在一些機(jī)會(huì)窗口，房企應(yīng)予以積極關(guān)注。如，美的置業(yè)認(rèn)為進(jìn)入第四季度土地?zé)岫群鸵鐑r(jià)將會(huì)有所控制，公司將根據(jù)某些城市土地儲(chǔ)備情況策略性地補(bǔ)地。

??拿地方式上，招拍掛收緊，房企更注重城市更新、收并購等多元方式拿地。二季度以來，土地市場火熱，高溢價(jià)嚴(yán)重壓縮項(xiàng)目利潤，房企普遍提出控制招拍掛拿地，提高其他方式拿地。如，雅居樂將增加產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、城市更新和其他方式拿地；禹洲下半年在收并購和產(chǎn)業(yè)拿地上也會(huì)有更多的動(dòng)作；建發(fā)未來將以城市更新拿地作為重點(diǎn)。

??加強(qiáng)杠桿管控、降低負(fù)債率成為房企主旋律

??上半年融資環(huán)境較為寬松，下半年或?qū)⒂兴站o，融資可能會(huì)迎來局部管控。特別是土地市場火爆的城市管控力度會(huì)加大，如信托融資等類似表外融資也可能會(huì)收緊。同時(shí)，8月末住建部、央行舉行重點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)座談會(huì)，設(shè)置“三道紅線”。12家試點(diǎn)房企將劃定“三道紅線”，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值，引導(dǎo)融資相較激進(jìn)的房企有序去杠桿。為房企融資端管控敲起警鐘，高負(fù)債房企面臨降杠桿挑戰(zhàn)。

??各大房企在下半年的投融資規(guī)劃中，應(yīng)更加注重現(xiàn)金流和負(fù)債率的控制。尤其是那些暫被劃定為紅檔、橙檔的房企，更要積極把握目前的銷售窗口期，加緊供貨、積極營銷、搶收業(yè)績。通過增加銷售回款、降低現(xiàn)金支出等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表，以便提升檔位降低融資約束。

??來源： 克而瑞地產(chǎn)研究