??從長遠來看，相信未來的物管行業收并購仍會進一步加劇。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??11月1日，融創服務以6.93億的價格收購當代置業旗下的第一服務；除融創服務外，旭輝永升、碧桂園服務也于近期頻頻出手。11月5日，萬科宣布計劃分拆萬物云上市，或為收并購補充更多彈藥。事實上，在地產寒冬下，不少迫于現金流緊張的房企通過出售物管回籠資金，物管收并購事件頻發。而對于母公司資金充足的物管而言，眼下正是收并購的窗口期，有望以低價獲取更多的優質標的。然而，危與機始終并存，大舉收并購同樣伴隨著風險存在。

??1 開發商的不確定性是當下收并購的最大風險

??物管收并購的熱度不斷提升，其背后的隱患同樣值得警惕，并主要體現在地產母公司或地產關聯公司的風險蔓延。

??事實上，在2021年9月的投資者電話會議上，碧桂園服務管理層就曾表示，大型收并購交易的最大風險是開發商的不確定風險。如物管企業在途項目無法交付，或未來交付延期或不及預期，已計入物業公司的項目服務會出現估值下跌、資產減值等各種問題。從碧桂園服務不超過100億收購富力物業的交易細則中，可以看到碧桂園服務主要采取了分期付款、按交付進度付款、股權質押等等措施，力圖將風險控制在最低。在此次并購案中，碧桂園服務分兩個階段、共四期來支付對價，分別對應富力物業的存量部分及新增項目部分，其中第四期新增部分則采用了根據交付進度逐月支付的方式，大幅降低了后期的在途項目無法交付的風險。

??此外，被收購物業企業與其原地產母公司或關聯地產公司之間的應付款也是風險點，若地產公司的債務危機仍未能解除，這部分款項存在壞賬的可能。這也是合身創展與恒大物業的交易中斷的原因，雙方交易的分歧主要集中在付款方式上，合生擔心修改后的付款方式“難以確保目標公司收到賣方擔保人及其關聯方的應付款”。

??2 母公司房企的資金安全是物管長久發展的保障

??雖然大多數的物管企業都強調了與地產母公司的依賴程度小，但其作為地產企業的附屬產物，當母公司面臨資金短缺時，同樣難逃被出售的命運。

??從近期19家主要收購方的地產母公司或地產關聯企業來看，2021年上半年除了龍湖集團、世茂集團、弘陽地產、雅居樂等8家為綠檔企業外，大多數的房企仍然腳踩一道紅線，個別房企甚至為橙檔企業。除此之外，隨著近期國際評級機構的集體下調，同樣也有10家收購方的地產母公司或地產關聯企業，遭遇了展望下調，甚至是信用評級下調。

??信用評級的下調，無疑將加劇這類地產母公司的現金流危機，今天的收購者有可能就成為了明天的被收購者，如恒大物業、第一服務、藍光嘉寶、彩生活等等。其中第一服務曾于2021年3月分別以0.932及1.358億元的代價分別收購了大連亞航物業80%股權、上誠物業70%股權，但僅過去7個月，11月1日融創服務就發布公告擬以6.9億收購第一服務32.22%的股權。由此可見，對于物管企業而言，母公司或關聯房企的資金安全，才有可能更為長遠的發展。

??3 投后管理是收購后長遠發展的重中之重

??除了與地產的牽連風險外，一味追求規模下的收并購，而客戶關系基礎不穩固，同樣也會遇到現金流問題。如2021年10月22日，萬物云CEO朱保全就在年度業務交流會上指出，中國物業行業在2021年第一季度的平均物業費收繳率為60%至70%，假設物業公司利潤率為10%，沒有收到的物業費將會形成負凈現金流。對此，萬物云主要通過控制增速，如萬科物業（服務居民），增速控制在30%以內，目標是確保服務品質；此外世茂服務則控制2021年收購面積占比在30至35%左右。

??此外收并購之后，若投后整合不到位，同樣存在人才流失、服務質量下降、運營效率下降等問題。對此碧桂園、世茂服務、融創等也都提出自己的投后管理方案，如世茂服務在收并購后，采取“一體化”整合工作，在財務、人力、風控和業務上實現一體化等。碧桂園則是采取了投后組織管控模式及核心人才激勵機制。

??整體來看，當前物管收并購雖然火熱，但同樣也需冷靜思考。在物管收購窗口期的當下，如何選擇優質標的，如何隔離母公司風險，都是交易中需要排除的雷區。此外，從長遠來看，相信未來的物管行業收并購仍會進一步加劇，但若不能有效進行投后管理及客戶關系的維護，僅僅為了收購而收購，則只會是外強中干。