??受房地產行業資金面流動性緊張影響，銷售和投資面臨較大下行壓力。

??11月15日上午，國家統計局公布了2021年1-10月國民經濟運行情況以及房地產行業數據。房地產業下行加劇，新房銷售規模同比降幅擴大至22%，開發投資增速同比下降5%。房屋新開工與竣工面積再度下降，單月分別同比降33%和21%。房企資金緊繃下建安與土拓再難支撐開發投資，受此影響下開發投資累計同比增速收窄至7.2%。

??10月銷售面積同比跌幅擴大8pct至22%

??但累計同比增速降幅放緩

??據國家統計局數據：1—10月，商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%；比2019年1—10月增長7.3%。商品房銷售額147185億元，增長11.8%；比2019年1—10月增長18.3%。1—10月商品房銷售面積和銷售金額累計同比較1-9月分別收窄4pct和4.8pct，下降速度有放緩跡象。

??單月來看，10月全國商品房銷售共計銷售12719萬平方米和12390億元，環比均下降21%；同比則分別下降21.6%和22.6%，較9月降幅分別擴大了8.4pct和6.8pct。而9月商品房銷售面積同比降幅較8月擴大2.3pct。可見10月全國商品房銷售表現非但未能止跌，反而加速下滑。

??居民涉房信貸政策的收緊對房地產市場影響仍在發酵，各地區新房銷售表現進一步下行。前10月東中西部商品房銷售面積累計同比增幅分別收窄至9%、11.5%和2.7%。東北地區累計同比跌幅擴大至5.4%。

??值得注意的是，涉房信貸政策有放松跡象，10月末起部分二三線城市下調了房貸利率，11月初保利發展、招商蛇口等在銀行間市場注冊發行債務融資工具。因此預計11月起全國商品房銷售表現將有回升表現，事實上10月銷售面積及金額累計同比增速相比9月已有下降速度有放緩跡象。

??新房房價僅一線持平其余皆跌

??二手房房價則全線普降且跌勢未穩

??根據全國商品房銷售面積、金額估算來看，10月商品房銷售均價下降至9741元/平方米，但環比降幅已經收窄。結合新房銷售表現來看，各地區“以價換量”效用已邊際收窄。

??從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，除一線城市以外二三線城市及整體新房及二手房銷售價格仍處于下降態勢。10月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平。其中，北京和上海環比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%。一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，與9月相同。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由9月持平轉為下降0.2%；二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比9月擴大0.2pct。三線城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格環比均下降0.3%，降幅比9月均擴大0.1pct。

??事實上，目前已有21余城市出臺了“限跌令”以防止房企無底線開展降價營銷進一步擾亂樓市預期和情緒。這表明“以價換量”在多數城市已失去明顯效果，后續各能級房價走勢將向全國商品房成交均價趨同，由降轉平。

??新開工、竣工“停工潮”同比降33%、21%

??拿地“流拍潮”同比降11%

??據國家統計局數據：1—10月，房地產開發企業房屋施工面積942859萬平方米，同比增長7.1%。房屋新開工面積166736萬平方米，下降7.7%。房屋竣工面積57290萬平方米，增長16.3%。三者較1-9月增幅分別收窄了0.8pct、3.2pct和7.1pct。

??房企資金和融資情況愈發嚴峻下項目新開工大幅減緩。10月全國新開工面積13792萬平方米，環比下降21%。同比降幅較9月大幅擴大19.6pct至33.1%，規模創2020年以來新低。民營開發企業在銷售回款難和融資借款難的雙重困境下，無力繼續新開工項目。

??單月項目竣工速度也進一步下降，停工現象普遍“保交付”目標難以實現。10月全國房屋竣工面積6277萬平方米，同比下降20.6%，由正轉負降幅擴大21.6pct。1-10月全國房企本年到位資金同比增速降至8.8%，受房企資金流動性緊張影響，全社會以建筑業為代表對房地產業后市預期悲觀，擔心后續工程款項兌付問題下部分工期收尾項目已出現停工現象，受此影響下全國整體竣工強度與規模均由三季度高點快速下降。

??據國家統計局數據：1—10月，房地產開發企業土地購置面積15824萬平方米，同比下降11.0%，降幅較1-9月擴大2.4pct；土地成交價款11410億元，增長0.2%，增幅較1-9月微收0.1pct。10月份迎來了北京、上海、杭州等5個重點城市的第二輪集中拍地，城市數量較上月有所下降，月內土地成交規模維持在低位。市場熱度方面，降溫現象仍在進一步延續，甚至京滬杭這些城市也難逃大面積的零溢價和流拍。在房地產行業資金面被嚴控的背景下，目前土地市場已經進入到了冰點，高流拍、國企央企托底成為了土地市場中的常態，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業投資規模。

??10月建安、土拓難再支撐開發投資

??同比單月降幅擴大2pct至跌5%、累計僅增7.2%

??據國家統計局數據：1—10月，全國房地產開發投資124934億元，同比增長7.2%；比2019年1—10月增長14.0%。兩年增速較1-9月分別收窄1.6pct和0.9pct。10月單月完成開發投資額12366億元，同比下降5.4%，降幅較9月進一步擴大1.9pct，環比則下降14.8%。

??正如上文所說，建安投資與土拓投資均無法繼續支撐全行業開發投資規模，在竣工“停工”、新開工“暫緩”和拿地“流拍”的多重沖擊下，投資單月同比降幅進一步擴大，后續累計同比增速也將進一步走低。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：受房地產行業資金面流動性緊張影響，銷售和投資面臨較大下行壓力。

??商品房銷售來看，隨著包括信貸、融資、土地等各方面調控的推進，短期來看樓市面臨一定下行壓力。隨著“以價換量”的效用邊際遞減，三四線城市新房銷售將面臨更大下行壓力。后續居民涉房信貸放松，包括利率下調、審核放寬等或將在部分二三線城市零星展開，對全國整體新房銷售增速刺激作用有限，但對具體城市銷售表現將有較大促進作用。

??房企拿地方面，土地市場冰點狀態將延續。高流拍、國企央企托底將成為土地市場常態。重點城市已經開始進一步完善優化土拍規則，預計第三輪企業拿地積極性將會有所提升，土拍高撤牌流拍率的現象也會有所改善。

??房企資金鏈緊繃與新房銷售遇冷下房企將繼續保持對項目施工持謹慎態度。新開工計劃將進一步放緩，同時資金壓力和行業預期不佳也將拖累項目交付進度，竣工規模也將繼續下降。整體而言，后續房屋施工面積與施工強度均將降低。

??土拓投資有限且建安投資乏力下開發投資規模失去有力支撐，房地產業相關產業的消極預期下投資增速將繼續回落。當前部分城市房地產調控政策已有放松跡象，如武漢和哈爾濱等，考慮到房地產市場占全社會GDP較大比重，基于保障民生和防止房地產業下行壓力向關聯行業擴散，后續或將有更多城市出臺“救市政策”，屆時開發投資規模和增速或將有向好機會。