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易居月報之

【70城房價指數報告】

??核心觀點

??10月75%城市新房價格下跌，超9成城市二手房價格下跌。2021年10月，70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅為-0.25%，已連續2個月下跌，標志著正式進入下跌周期；二手住宅價格自8月轉跌后，已連續3個月下跌。目前，新建商品住宅價格下跌的城市數量已接近樣本總量的75%，而二手住宅價格下跌的城市數量已超過樣本總量的90%。

??二線城市新建商品住宅價格自2015年6月以來首次由漲轉跌。此外，一線城市新建商品住宅價格環比漲幅已基本收窄至0附近，預計未來兩三個月大概率將由正轉負。一二三線城市二手住宅價格均維持上月的下跌趨勢。

??從二手住宅價格同比漲幅反映的房價波動規律來看，一般三線城市房價最先開始下跌，而二線城市其次，一線城市則最晚。在上一輪下跌周期中，三線城市二手住宅價格于2014年8月率先轉跌，二線和一線城市則分別在之后的1個月、2個月由漲轉跌。在本輪周期中，三線城市二手房環比漲幅已在今年7月率先轉負，一二線城市也均已在9月轉負。由此可推斷，三線城市二手住宅價格同比漲幅可能將在今年年底率先轉負，一二線城市則可能在明年上半年轉負。

??10月海南地區房價堅挺，廣東地區較為凄慘。10月三亞與海口房價領漲全國，主要原因是新房供不應求、以及海南自貿港利好的釋放。惠州新房、二手房價格慘跌至全國倒數，主要是經歷了一個由政策向新房市場再向二手房市場的傳導過程。

??今年住建部約談的城市中，二手住宅價格已全部下跌或持平。10月被約談城市中已有15城房價下跌，僅成都1城持平。其中，本月轉跌的城市為西安和無錫，而北京、杭州、廣州、惠州等9城跌幅較上月均有不同程度的擴大。

??10月70城二手住宅價格環比漲幅曲線自2015年3月以來首次跌入“過冷區”。此次全國房價下跌情形與2014年下半年的下跌周期有諸多類似之處。依照歷史規律和市場慣性，我們預計70城二手住宅價格環比漲幅可能還將在“過冷區”停留數月。

??超9成城市二手房價格下跌

??1、新建商品住宅價格正式進入下跌周期，二手住宅價格繼續下跌

??易居研究院根據國家統計局2021年11月15日公布的《2021年10月70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數據進行算術平均。計算得知，2021年10月，70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅為-0.25%，跌幅較上月擴大0.17個百分點。目前新房價格已連續2個月下跌，標志著正式進入下跌周期。從目前的新房跌幅趨勢看，預計未來三個月新建商品住宅價格大概率繼續維持下跌。

??10月70城二手住宅價格環比漲幅為-0.32%，自8月二手住宅價格轉跌后，已連續3個月下跌，且10月跌幅較上月擴大0.13個百分點。需要注意的是，雖然目前二手房價格環比跌幅更大,但從歷史規律來看，新房價格的波動一般略大于二手房，而近3個月新房價格降溫速度更快。因此未來幾個月新建商品住宅價格環比跌幅有一定概率超過二手住宅。

??2、新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅連續5個月收窄

??對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數據進行算術平均，計算得知，2021年10月，70城新建商品住宅、二手住宅價格同比漲幅分別為2.8%和2.0%，相比2021年9月均回落0.5個百分點。10月70城新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅已連續5個月收窄。結合環比數據來看，預計新建商品住宅、二手住宅價格的同比漲幅下個月都將繼續回落，明年年初由正轉負。

??3、75%城市新房價格下跌，超9成城市二手房價格下跌

??10月70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲、持平、下跌的城市數量分別為13個、5個和52個。其中，相比9月，上漲城市數量減少14個，下跌城市數量增加16個。

??與此同時，二手住宅價格上漲的城市僅4個，持平的城市有2個，下跌的城市數量擴大至64個。相比9月，10月房價上漲的城市數量減少13個，房價持平的城市數量增加1個，房價下跌的城市數量增加12個。

??目前，新建商品住宅價格下跌的城市數量已接近樣本總量的75%，而二手住宅價格下跌的城市數量已超過樣本總量的90%。此外，可以明顯看出，近幾個月70城二手住宅市場的降溫情況十分類似2014年的降溫周期。我們認為，未來幾個月二手住宅價格下跌城市數量大概率將繼續維持在9成以上，甚至明年年初70城二手住宅價格可能全部下跌。

??二線城市新房價格近6年半來首次由漲轉跌

??本報告對一二三線70個大中城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格數據進行算數平均，計算得知：10月一二三線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.05%、-0.21%、-0.33%，均已連續6個月回落。其中，一線城市新建商品住宅價格環比漲幅已基本收窄至0附近，預計未來兩三個月大概率將由正轉負；二線城市新建商品住宅價格自2015年6月以來首次由漲轉跌；三線城市新建商品住宅價格自上月轉跌后本月繼續下跌。10月一二三線城市二手住宅價格環比分別下跌0.43%、0.28%、0.35%，均維持上月的下跌趨勢。

??同比來看，10月一二三線城市新建商品住宅價格分別上漲5.0%、3.7%、1.8%；二手住宅價格分別上漲6.7%、2.4%、1.1%，無論城市分類和房屋類型，10月房價同比漲幅均繼續收窄。從變化程度來看，10月一線城市二手住宅價格同比漲幅收窄幅度最為顯著，而二線和三線城市新建商品住宅和二手住宅價格的降溫速度基本持平。

??房價的同比漲幅走勢在很大程度上能夠反映樓市的周期波動規律。觀察2013年1月至2021年10月一二三線城市二手住宅價格漲幅的周期波動，可以發現，整體上看，房價波動上一線城市最大，二線城市其次，三線城市最小。具體來看，又可以總結出以下三個特點：

??第一，一線城市一般會最先出現短周期房價漲幅的階段拐點。主要原因是一線城市房價對政策的敏感程度更高，市場反應最快。其中，高點往往預示著上漲階段漲幅見頂后回落的開始，低點則預示著下跌階段跌幅筑底后回升的開始。2013年1月至今一線城市二手住宅價格同比漲幅一共有三個階段高點，分別出現在2013年11月、2016年4月、2021年3月；兩個階段低點則分別出現在2015年3月、2018年4月。而二三線城市的階段拐點出現均晚于一線城市。

??第二，一線城市最早進入房價上漲周期，而二線城市其次，三線城市則最晚。主要原因是市場需求的不同。如2015年全國住宅庫存壓力較大，中央提出了去庫存導向。在各類政策寬松與購房需求釋放的背景下，一線城市二手住宅價格同比漲幅于2015年5月率先由負轉正，而二線城市漲幅則于2015年10月轉正，三線城市漲幅則于2016年4月才轉正。

??第三，三線城市房價最先開始下跌，而二線城市其次，一線城市則最晚。主要原因是三線城市在房價上漲階段，同比漲幅沖高幅度最小，因此降溫狀態下從漲幅高點運行到0軸所需的時間最短；一線城市在房價上漲階段，同比漲幅沖高幅度最大，因此降溫狀態下雖然回落速度最快，但所需時間仍最長；而二線城市則介于兩者之間。在上一輪下跌周期中，三線城市二手住宅價格于2014年8月率先轉跌，二線和一線城市則分別在之后的1個月、2個月由漲轉跌。

??在本輪周期中，一二三線城市二手住宅價格同比漲幅分別于2021年3月、6月、5月見頂，此后相繼回落，目前分別已連續回落7個月、4個月和5個月。環比來看，三線城市已在今年7月率先轉負，一二線城市也均已在9月轉負。由此，我們可以參考2014年下半年的二手房下跌情形推斷，未來幾個月一二三線城市二手住宅價格同比漲幅將持續收窄。其中，三線城市二手住宅價格同比漲幅可能將在今年年底率先轉負，一二線城市則可能在明年上半年轉負。

??10月海南地區房價堅挺，廣東地區較為凄慘

??10月新建商品住宅價格環比漲幅排名前十的城市分別是三亞、北京、銀川、杭州、西安、錦州、平頂山、廈門、長沙、丹東；比跌幅較大的城市則有惠州、石家莊、大理、瀘州、秦皇島等。二手住宅方面，環比漲幅排名前十的城市依次為贛州、三亞、海口、大連、成都、洛陽、天津、長春、青島、唐山。其中，二手住宅價格僅4城上漲，2城持平，其余4城均下跌。二手住宅價格環比跌幅較大的城市有南充、大理、瀘州、惠州、牡丹江等。

??分地域來看，10月海南地區房價依然堅挺，而廣東地區較為凄慘。

??其中，10月三亞與海口房價領漲全國。主要原因有兩方面：一方面，近幾年海南宅地供應較少，導致新房供不應求；另一方面，目前海南自貿港的利好還在釋放，幾年后封關的消息使部分投資客仍有興趣。所以三亞與海口這兩個海南大城市，在全國房地產市場萎靡不振的情況下，10月新房與二手房價格都相對還堅挺。

??反觀廣東地區，深圳已連跌大半年，而同樣作為風向標的廣州10月二手住宅價格下跌0.6%，排名慘跌至第63位。此外，惠州10月的房地產市場，更是慘不忍睹：新建商品住宅價格環比漲幅居70城之末，二手住宅價格環比漲幅倒數第四。在7月29日被住建部約談后，8月9日惠州發布新政，新購住房三年限售，重點片區暫停向區域內擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房。同時，嚴查購房資金來源，禁止非銀行金融機構向個人提供購房貸款。在嚴厲調控下，惠州房地產市場迅速陷入恐慌情緒，10月新房成交量較去年同期暴降7成，使得新房價格環比大跌1.1%。而惠州的二手房由于首付高、稅費高，價格相對新房本來也沒有明顯優勢，10月當地新房市場冰凍后其二手房市場更是深受影響。因此10月惠州的新房、二手房價格慘跌，主要是經歷了一個由政策向新房市場再向二手房市場的傳導過程。

??今年住建部約談的城市中，

??二手住宅價格已全部下跌或持平

??今年以來，國家層面調控不斷收緊，且地方層面出新政的頻率與強度都創歷史之最。值得關注的是，今年以來共有18個城市被住建部約談，分別為廣州、合肥、寧波、東莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、無錫、南昌、成都、西安、銀川、徐州、金華、泉州、惠州。其中，統計局公布的70城中共包括除東莞和南通以外的16城。

??從2021年1至10月這16城的二手住宅價格環比漲幅變化情況來看，在被約談后10月已有15城房價下跌，僅成都1城持平。其中，本月轉跌（包含年內首次轉跌和小幅盤整后再次轉跌）的城市為西安和無錫，而北京、杭州、寧波、南昌、廣州、徐州、金華、泉州、惠州9城跌幅較上月均有不同程度的擴大。尤其是惠州，10月二手住宅價格環比跌幅較上月擴大0.7個百分點。

??二手住宅價格環比漲幅曲線6年半以來首次跌入“過冷區”

??70城二手住宅房價指數環比漲幅從2019年8月至2020年12月期間，幾乎均停留在“偏冷區”。疫情結束，經濟復蘇后，今年年初二手住宅價格在“合理區”小幅盤整了3個月。但在嚴厲調控下，今年4月起房價漲幅持續回落，7月年內首次由“合理區”跌入“偏冷區”。

??10月70城二手住宅價格環比漲幅曲線自2015年3月以來首次跌入“過冷區”。其中，超9成城市二手房價格下跌。從被約談城市來看，隨著多重調控政策的不斷加碼，當地曾經短期漲幅過快的二手房價格逐漸回歸理性；10月統計局公布的被約談16城二手住宅價格已全部下跌或持平。

??綜合一二三線城市環比和同比漲幅、70城上漲下跌城市數量等數據，以及當前的調控政策和金融環境來看，此次全國房價下跌情形與2014年下半年的下跌周期有諸多類似之處。依照歷史規律和市場慣性，我們預計70城二手住宅價格環比漲幅可能還將在“過冷區”停留數月。

??基于此，建議部分樓市低迷時間較長、房價下跌幅度較大的城市，按一城一策的方針，適度出臺支持自住需求的政策，以防房價下跌過猛，不利于行業平穩健康發展。

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數據來源

國家統計局、易居研究院

執筆人  

易居房地產研究院   研究員  潘竑羽