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??過去的兩三年間，華潤置地管理層常在公開場合，談及物業板塊的“分拆上市”話題；然而，此前一次次的傳聞，卻都換來他們“尚沒有明確時間表”的朦朧表態。如今，在千呼萬喚之中，其分拆之旅，終于迎來了實質性的進展。

??搭上物業股上市潮的余波，8月31日晚間，華潤置地旗下的華潤萬象生活有限公司（以下簡稱“華潤萬象生活”）揭開了面紗，披露了上市招股書。

??從股權架構看，華潤萬象生活目前由控股股東華潤置地持有100%股權，由華潤（集團）間接擁有59.55%股權。

??脫胎自華潤置地的物業開發及投資業務，華潤萬象生活對華潤置地百般依賴。但它既強調控股股東的強勁支持，又在業務、管理層等方面極力“宣誓”自身的獨立運營地位，并撇開同業競爭之嫌。

??不過，常言道“打斷骨頭連著筋”，它與華潤置地之間的關聯，仍然耐人尋味。

??上市走向“獨立”？

??1994年，華潤集團投資北京市華遠房地產股份有限公司（華潤置地的前身），并開展物業開發、投資及管理業務，其后重組成為華潤置地。自此，物管板塊作為華潤置地的一部分，一直為華潤置地提供配套的物業管理服務。

??2017年5月，華潤萬象生活成立，法定股本為50,000美元；緊接著在6月30日，公司向華潤置地發行12,999股股份，此次配發后，該公司由華潤置地全資擁有。

??在披露招股書前夕，華潤萬象生活曾完成了一番重組。

??為了將集團相關業務的各實體進行整合，以建立統一的股權及管理結構，華潤萬象生活先后從控股股東處，接入華潤萬象深圳、歡樂頌香港、瀘州華潤置地、潤聯等多家公司。

??轉讓事項完成之后，華潤萬象深圳的主要業務為商業運營服務；華潤物業科技的主要業務為物業管理服務；華潤潤新的主要業務為商業分租業務。華潤萬象生活透過以上三者，形成了“三足鼎立”的業務形態。

??營業紀錄期間，華潤萬象生活的物業管理及商業運營服務，大部分與華潤集團及華潤置地（連同各自的合營企業和聯營公司）所開發的物業有關。

??于2017年、2018年及2019年與截至2020年6月30日止六個月，華潤集團及華潤置地是華潤萬象生活的兩大客戶，所貢獻收入合共分別占總收入的31.2%、32.2%、32.3%及36.0%。占比持續走高。

??不過，為了彰顯自身獨立上市的運營管理地位，華潤置地在招股書屢次提及“明確分離華潤置地及本集團的營運及管理”。為了做到這一點，它也煞費苦心。 

??其中的一個舉措，就是在資金層面劃清“界限”。于今年年中，華潤萬象生活有約18.7億元的存款（包括利息）放入華潤置地內部現金池的安排。接下來，它將停止參與上述現金池安排，所有存款將在上市前退還回來。

??在管理層人員的安排上，華潤萬象生活更是做了明確的安排。

??為了實現重組、為上市鋪路的目的，公司執行董事兼總裁喻霖康、執行董事兼副總裁王海民、執行董事兼副總裁魏小華，分別辭任華潤置地高級副總裁、運營管理部總經理、商業地產事業部總經理等職位，避免身兼兩個上市平臺之職。

??雖然非執行董事及董事會主席李欣、非執行董事郭世清仍在華潤置地擔任職務，但華潤萬象生活的解釋為，他們不會參與華潤萬象生活的日常運營管理，所以該公司認為不會有職務關聯的影響。

??除了資金、人員層面的自我論證之外，華潤萬象生活仍意猶未盡，它進一步向外界傳達沒有“同業競爭”隱患的信號。

??即使已經整合了大部分的物業管理、商業運營業務，但華潤置地旗下的華潤物業、華創香港、永達利等，仍保留了為部分零售物業、小規模商業地點（即商業街、住宅配套的零售區域及較低端的商場）、合資項目提供商業運營服務。

??華潤萬象生活解釋稱，華潤置地在此過程中，或未形成業務收入，或其經營業態與它有著明顯的區別；所以兩者無論業務重心及地域，均有明顯區分。

??招股書里明確提到，公司與華潤置地保留業務之間并無重大競爭，而它與華潤置地之間的潛在利益沖突，則可以通過華潤置地的不競爭承諾去解決。

??不過，華潤置地目前并沒有計劃將其“保留業務”注入華潤萬象生活，這是否為給之后兩者的業務重疊埋下“引子”，不得而知。

??包干制拉低毛利率

??2017至2019年，華潤萬象生活分別實現收入31.29億元、44.32億元及58.68億元，同期利潤分別為3.88億元、4.23億元及3.65億元。2020年上半年，華潤萬象生活實現收入31.34億元，利潤3.38億元。

??截至2020年年中，華潤萬象生活提供物業管理服務的住宅及商業物業建筑面積約1.07億平方米，提供商業運營服務的購物中心建筑面積約560萬平方米。

??這種規模量級，在業內處在中游水平。不過，華潤萬象生活在營收規模的增長方面，則顯得有些乏力。

??物業企業之所以備受追捧，原因就在于在物管的賽道上，能利用更輕的資產，撬動業績的快速增長。有數據顯示，以2019年為例，23家物業上市公司的平均營收同比增幅高達40.33%；有些頭部企業的增幅，甚至超過了70%。相比之下，華潤萬象生活則遜色不少，它2019年營收增速為32.4%，低于行業平均線近8個百分點。

??除此之外，過去三年，華潤萬象生活的整體毛利率分別為13%、15%、16.1%；今年上半年，它的整體毛利率為24.1%。盡管處于走高的趨勢，但與上市物企毛利率均值相比，仍有較大差距。2019年，上市物企平均毛利率為29.4%，幾乎是華潤萬象生活同期毛利率的1.8倍。

??包干制是拉低華潤萬象生活毛利率的原因之一。

??于2017至2019年與今年上半年，華潤萬象生活分別有96個、113個、98個及102個按包干制收費模式管理的住宅及其他物業項目錄得虧損，金額分別為8010萬元、7570萬元、7920萬元及5920萬元。

??此外，同期華潤萬象生活分別有2個、5個、7個及2個按包干制收費模式管理的購物中心項目錄得虧損，金額分別為2350萬元、2650萬元、2490萬元及490萬元；并且分別有5個、11個、8個及5個按包干制收費模式管理的寫字樓項目錄得虧損，金額分別為990萬元、560萬元、740萬元及1100萬元。

??華潤萬象生活稱，其將繼續采用包干制管理住宅及其他物業以及寫字樓，而購物中心物業管理服務的收入模式自2020年下半年開始由包干制改為酬金制。住宅及其他物業以及寫字樓方面，若其未能提高物業管理收費水平，則會對其毛利率產生不利影響。

??截至發稿，2020年遞表排隊的物業企業已達10家，其中不乏有千億房企做靠山的熱門物企，比如金科智慧服務、榮萬家、世茂服務。站在同一起跑線上的華潤萬象生活，在規模上占優，但其2019年凈利率僅為6.2%，在10家物企中排名墊底。

??年初，華潤物業板塊就曾傳出上市傳聞，但有業內人士表示，它并未明確今年上市，而是計劃 1-2 年內進入資本市場。如今，IPO文件已然披露，華潤萬象生活能否在短期內畫下上市的句點，還有待時間驗證。