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??此外，其物業管理服務毛利率一直處于末端，直到2020年上半年才超過10%。查閱華潤萬象生活招股書，2017年、2018年及2019年與截至2020年6月30日止六個月，員工成本及分包成本合共占大部分銷售成本，員工成本分別占53.0%、50.7%、49.8%及53.9%，而分包成本分別占18.9%、20.8%、21.8%及21.9%。

??營業紀錄期間，員工成本及分包成本大幅增加，招股書解釋，是由于公司的業務擴張、經營區域的平均工資上調以及外包給分包商的專業服務比例隨行業趨勢而增加。員工成本及分包成本大幅上漲或會對利潤率有不利影響及降低公司的盈利能力。

??招股書解釋，毛利率逐年上升主要是由于商業運營及物業管理服務分部貢獻的收入增加，而該分部的毛利率高于住宅物業管理服務分部。  

??住宅物業管理服務的毛利率由2017年的12.4%降至2018年的11.4%，主要是涉及三供一業項目，該等物業的管理費率較低。然后毛利率上升至2019年的12.1%，主要是由于來自物業管理費率較高的項目的收入貢獻增加、有效的成本控制及三供一業項目管理工作改善。該分部的毛利率由截至2019年6月30日止六個月的11.9%上升2020年同期的14.0%，主要是由于有效的成本控制以及因COVID-19疫情的社保費用的減輕。  

??商業運營及物業管理服務的毛利率由2017年的14.2%增至2018年的20.9%，再增至2019年的21.8%，主要是由于通過集中在部分城市的物業項目數量增加且它們之間分攤成本改善規模經濟效益，加上深圳布吉萬象匯于2018年4月開業，此項目具有較高的毛利率。該分部的毛利由2018年的人民幣665.4百萬元增加41.6%至2019年的人民幣942.3百萬元。