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??一切都不是一帆風順，但前進的方向不可阻擋。這正如我們成長中的“后浪”。

??繼4月22日遞交首個招股書失效之后，港龍中國地產再次向港股發起沖鋒。5月12日晚，港龍中國地產（以下簡稱“港龍地產”）向港交所遞交新版招股書，最新披露的數據和情況顯示，華高和升財務顧問有限公司擔任獨家保薦人。

??這家發家于常州成立僅僅十余年的家族企業，與動輒深耕行業二三十年的老房企相比，算是“后浪”。但它并不甘心做一個偏居一方的家族小房企。它有更大的“野心”與夢想。近年來，致力于規模的擴張，將業務從江蘇常州擴展至長江三角洲地區周邊城市，包括江蘇常熟、鹽城及南通以及浙江杭州、嘉興、湖州及紹興等城市，并于2018年進軍一線城市上海以及河南省和貴州省內多座主要城市。

??據更新后的招股書顯示，截至招股書披露日，港龍地產于21個城市的53個開發項目由附屬公司、合營企業及聯營公司開發的總土地儲備為544萬平方米。其中包括，可銷售及可出租建筑面積為260,806平方米的已竣工項目；總建筑面積為4,751,721平方米的開發中項目；及總建筑面積為431,896平方米的持作未來開發物業。

??高增長與高負債并行 現金流堪憂

??這是一家優點與缺點都很突出的“后浪”房企。

??中國房地產報記者注意到，在港龍地產二十余個城市超半百的項目中，雖然只有4個城市的9個項目為其帶來收益。但2017-2019年港龍地產的收益和凈利潤增長依然很快，其中收益從4.34億元增至19.78億元，復合年增長率達到113.5％；凈利潤從32.8百萬元增至4.70億元，復合年增長率達到278.6％。

??高周轉與穩健，港龍選擇了前者。收獲了規模，也帶來了高杠桿。

??與高增長相比的是，港龍地產的資產負債率也似不斷攀升，從2017年的98.8％上升至2018年的122.1％，進一步上升至2019年的172.6％。更有甚者，截至2020年3月31日，這一數值已經達到287％。這與2019年百強房企平均資產負債率78.7％相比，其資產負債率已是平均的4倍多。

??另外，招股書顯示，2017-2019年港龍地產的未償還銀行及其借款分別為3.18億元、8.56億元及28.53億元，相當于兩年之間其債務存量翻了9倍；與此同時，港龍地產的融資成本逐年上升，分別錄得5.8百萬元、37.2百萬元及78.6百萬元。

??與此同時，其現金流狀況也不樂觀。港龍地產已經連續兩年錄得經營活動現金凈流出，僅僅2019年即凈流出67.56億元，相較2018年的6.26億元整整增加十倍。

??“雖說港龍地產年末現金逐年增加，但完全是由融資活動帶來，難以實現自身體內循環，一旦融資鏈條斷裂，港龍地產的經營將受到實質性影響。”一位研究房企IPO的行業人士表示。

??屢敗屢戰 中小港股上市抓緊“救命稻草”

??事實上，除港龍地產之外，安徽房企三巽繼去年十月底遞交招股書失效后，于今年4月27日，也再次向港交所發起上市“沖鋒”。

??據中國房地產報記者不完全統計，截至今年4月底，在港交所遞交招股書的中小房企中，三巽、港龍的上市申請一度失效，奧山控股、海倫堡地產的上市申請已二度失效，萬創國際的第四次上市顯示“被拒絕”狀態。

??當然，失效并不代表上市徹底失敗。

??“港交所在判斷其能否上市的標準是企業的相關財務指標的真實、完整、準確性以及企業的獨立自主、可持續發展能力問題。未被批準上市，說明相關企業的信息仍有待改善及完善。”一位知名研究機構分析師表示。

??近年來，在房地產行業整體融資渠道收緊，市場漸入寒冬的環境下，為拓展融資渠道，房企赴港IPO的熱度持續上升。

??據中國房地產報記者不完全統計，單僅僅2019年至2020年5月份，不到一年半的時間里，就有超過10家房企申請赴港上市。

??記者注意到，截至目前，成功上市的有中梁控股、德信中國、銀城控股，新力控股、匯景控股等房企，另有安徽三巽、武漢奧山、常州港龍、海倫堡地產、萬創國際、景業名邦等這些土地儲備規模不到500萬平方米的“迷你”房企等待IPO大體檢。

??不難發現，“規模小、高負債、土儲少”是這批IPO排隊房企的共同特點。它們在大型房企與政策環境的雙重夾擊之下，艱難圖存，向港股IPO沖刺成為了一項不得不做的選項。

??一家房地產咨詢機構經理表示，停滯不前的營業收入、迅速升高的負債以及緊張的現金流情況，都使得這些小房企像走鋼絲一樣，稍有不慎便會跌落。上市尋求融資無疑就變成了它們的“救命稻草”。對這些小房企而言并不存在什么上市窗口期，能上市就一定會上市，上市后投資者最終是否會“買賬”，也是一個疑問。