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??銷售乏力，債務(wù)承壓。時隔數(shù)月，“股+債”戲碼再次上演，主角雙方依然是新湖中寶和綠城。

??4月19日，新湖中寶（600208.SH）發(fā)布公告稱，將轉(zhuǎn)讓其持有的上海中瀚和浙江啟豐35%股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益予綠城中國（03900.HK）。綠城中國需分別支付19億元和3.79億元，總交易對價合計22.79億元。

??其中，上海中瀚35%股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為5.17億元，另外13.83億元為財務(wù)資助，浙江啟豐35%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓代價為1.86億元，另外綠城提供財務(wù)資助約1.93億元。雙方將為共同開發(fā)沈陽“仙林金谷”項目、“新湖灣”項目和“新湖美麗洲”項目系以及青藍國際城項目二期（合稱“目標項目”）。

??這是繼2019年12月轉(zhuǎn)讓上海明珠城項目35%股權(quán)給綠城后，雙方再度交易。接連“賣子”也引發(fā)業(yè)內(nèi)對新湖中寶資金狀況的猜測。

??對此，新湖中寶方面表示：“此次系新湖和綠城在地產(chǎn)領(lǐng)域戰(zhàn)略合作的延續(xù)。有利于加快公司相關(guān)項目開發(fā)進度，提升經(jīng)營效率，優(yōu)化公司資產(chǎn)負債水平，實現(xiàn)更加穩(wěn)健高效優(yōu)質(zhì)的發(fā)展。”

??“將項目賣給誰不重要，重要的是這次橫跨金融、地產(chǎn)兩界的新湖中寶這次如何在戰(zhàn)略上做好加減法。”上海金融投資研究院院長周君在接受記者采訪時表示。

??債務(wù)壓頂，二度“賣子”

??“資產(chǎn)好，流動性差。”是業(yè)內(nèi)給新湖中寶最多的評價。

??作為較早進入舊城改造領(lǐng)域的地產(chǎn)企業(yè)，新湖中寶手中握有令人艷羨的舊改項目。資料顯示，截至2019年6月底，其在上海手握五大舊改項目（瑪寶、青藍國際、天虹、新湖明珠城、亞龍）合計建筑面積達 180 萬平方米，在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)土地儲備名列行業(yè)前茅，因此也被業(yè)內(nèi)成為“上海內(nèi)環(huán)舊改之王”。

??相比招拍掛，舊改項目存在低價拿地優(yōu)勢，然而對于新湖中寶來說，大量的舊改項目卻成為難以言說的煩惱。

??以此次轉(zhuǎn)讓給綠城的青藍國際城項目二期為例，據(jù)記者了解，青藍國際位于上海閘北區(qū)內(nèi)環(huán)線內(nèi)，與虹口區(qū)相鄰，占地100余畝，是上海新一輪“365”舊城改造的重點項目之一，該項目占地100余畝，是閘北區(qū)舊城棚戶區(qū)改造的民生工程項目，同時也是閘北區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)較大的成片改造地塊。

??2009年，新湖中寶通過多次并購全資控股上海中瀚置業(yè)有限公司（下稱“中瀚置業(yè)”）獲得該地塊。2010年初完成對一期1200戶的拆遷工作，2012年7月動工，但此后該項目進展緩慢，目前二期于2018年開工，目前尚在建設(shè)中，預計竣工時間在2023年。此外，新湖中寶目前在開發(fā)的27個項目中，有13個項目開發(fā)周期超過10年，占比近一半，個別項目開發(fā)周期在20年以上，平均開發(fā)周期在9年附近。

??過長的開發(fā)周期占用了企業(yè)大量資金，需要依靠不斷融資來解決資金難題，這一點在新湖中寶的財報上明顯體現(xiàn)出來。

??半年報數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月底，公司總資產(chǎn)1415.46億元，總負債1054.41億元，總資產(chǎn)負債率74.49%，在134家A股上市房企中排名50；凈負債率為166.5%，在134家A股上市房企中排名20。

??從償債能力來看，截至2019年9月底，公司賬面貨幣資金128.52億元，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為1.27億元；帶息債務(wù)729.5億元，占全部投入資本比67%，短期債務(wù)225.8億元，僅短期借款+一年內(nèi)到期的非流動負債合計就達220.6億元。除2016年、2017年之外，貨幣資金均不能覆蓋短期債務(wù)，且自2016年，這個比值逐年下降。

??2020年3月17日，穆迪投資者服務(wù)公司將新湖中寶股份有限公司的企業(yè)家族評級從 B2 下調(diào)至B3，并將其所發(fā)行債券的有支持高級無抵押債務(wù)評級從B3下調(diào)至Caa1，所有評級展望維持為負面。對于下調(diào)原因，穆迪助理副總裁楊昱穎表示：主要源于對新湖中寶再融資風險的擔憂，該公司未來12-18個月將有大量債務(wù)到期。

??金融踩雷，地產(chǎn)求生

??盡管在新湖中寶的業(yè)務(wù)構(gòu)成中，其房地產(chǎn)占到83.01%絕對主角地位，但在新湖系的版圖中，投資和金融似乎才是其興趣所在。

??資料顯示，2015年新湖中寶先后入股中信銀行、溫州銀行、盛京銀行、湘財證券、長城證券等，是這些公司的重要股東。兩年后，其將目光投向了新興科創(chuàng)領(lǐng)域。2018年4月和7月公司分別增資趣鏈科技和浙江邦盛科技有限公司，一年后，趣鏈科技已成區(qū)塊鏈獨角獸，估值達到50億元。

??此后，其培育孵化的互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)51信用卡也在香港上市，總市值約95億港幣，公司占其股份比例的21.83%。連續(xù)兩筆成功的投資讓新湖中寶嘗到了甜頭，在趣鏈科技和51信用卡之后，又相繼參股了萬得信息、邦盛科技、趣鏈科技、通卡聯(lián)城、晶晨科技等眾多科創(chuàng)企業(yè)，其中，晶晨科技在2019年8月登陸了科創(chuàng)板。

??“通過投資參股金融公司以獲取金融牌照，然后轉(zhuǎn)向金融科技，抓住風口上的機遇。”上海一位風投機構(gòu)創(chuàng)始人告訴記者。

??在他看來，新湖國際對資本運作的偏重與新湖系背后的大佬黃偉有關(guān)。上世紀90年代初，黃偉憑借溫州人的膽識，在杭州國際大廈租下了幾個柜臺賣眼鏡，并從中賺到了第一桶金。此后便開始游弋在國債期貨和商品期貨市場，憑借對資本天生的敏銳，積攢下雄厚的資本，隨后轉(zhuǎn)向剛剛興起的房地產(chǎn)市場。盡管從不在媒體面前露面，但在新湖系的每一輪資本運作中，都可見其蹤跡。

??然而再高超的資本運作能力，終究抵不過政策環(huán)境的角力。

??公司年報顯示，2016年-2018年，公司向關(guān)聯(lián)方取得的借款余額（含本金及利息）分別為22.40億元、24.48億元和82.60億元，主要是向中信銀行、溫州銀行和盛京銀行取得的借款。

??盡管密集涉足金融、科技領(lǐng)域，金融牌照數(shù)量增多了，但其債務(wù)逐年攀升，大量舊改項目周轉(zhuǎn)緩慢，造成營收弱化，現(xiàn)金流吃緊；金融方面投資帶來一部分投資收益，但金融科技領(lǐng)域的不確定性及有限的收益額度，對于高杠桿的地產(chǎn)企業(yè)而言，遠不及銷售回款來得有效，數(shù)據(jù)顯示，新湖中寶75%附近的所持股權(quán)遭質(zhì)押，三分之一資產(chǎn)受限，整體再融資彈性非常有限，如何在2020年這個特殊環(huán)境下做好戰(zhàn)略調(diào)整將是新湖中寶亟待解決問題。