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??編者按

??1992年，理想照耀現實，無論廟堂之上，還是江湖之遠，對于中國經濟，對于中國房地產，對于中國企業家，都是一個龍門陡開、充滿希望的創造創業年份。

??30年篳路藍縷櫛風沐雨，中國房改、人民安居以及房地產市場主體的企業——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個個。

??這一年，中國房地產報應運誕生，30年來看盡中國人居、中國城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見中國房地產企業和行業由無到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報道行業的光榮與夢想，我們一路同行走入脫貧攻堅、抗擊疫情和鄉村振興的現場，看見企業向善而生公益至上的行動與擔當。

??站在未來，中國房地產報推出《向未來·再出發——人居改變中國30年大歷史》大型新聞主題報道，全面深刻地記錄和復活中國人居事業30年行進這段光榮與夢想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來，再次出發。

??過去與未來，李文杰都思考過。

??從1994年入行至今，在經紀領域深耕近30年，李文杰洞悉著房地產市場的變化。現在，他想是“抓住變化做出調整的時候了。”

??2019年，李文杰入職貝殼找房任高級副總裁兼貝殼研究院院長，全面負責貝殼研究院與行業發展方面的相關工作，向貝殼找房CEO彭永東匯報。同年，貝殼成立被窩家裝試水家裝行業，并在2021年開啟了“翻越第二座山”的征程。

??擺在李文杰面前的，是新時代與新領域的雙重考驗。

??9月末，中國房地產報記者一行人來到位于北京東三環的被窩家裝門店，與李文杰就房地產行業未來發展進行了一次深入采訪。

??雖是工作日，被窩家裝門店里仍是賓客盈門，在一間剛騰出地兒的辦公室，面對攝像機李文杰娓娓道來了他所理解的房地產行業的發展道路。訪談間，李文杰語言精練、思路清晰，對于數據總能脫口而出。

??就房地產行業發生的巨變，李文杰認為，根本原因是住房需求發生了變化。“新增住房需求趨勢在下降，住房需求中剛性需求占比在下降，改善需求在提升；另外，人們不缺房子，但缺好房子。企業要發展好，就要抓住需求的變化，調整戰略。”

??對于新業務的未來，李文杰則充滿期待，“我們希望把貝殼在經紀領域的經驗和方法復制到家裝領域，能夠為改變這個行業作出一些貢獻。”

??“巨變”之下

??“經過近30年發展，我國住房在面積和質量方面都發生了非常大的變化。”李文杰告訴記者。

??1994年，李文杰入職中原地產，并參與北京中原地產創立。此后，他擔任過北京中原地產董事總經理、中原地產華北區董事總經理、中原地產集團首席運營官等職。同時，李文杰還歷任北京房地產中介行業協會會長、中國房地產估價師與經紀人學會副秘書長。作為市場專家，他多次參加“建設管理與房地產發展”等國內外研討會，并發表多篇論文，為政府部門提供房地產市場調控的政策建議。

??“我應該是國內非常早的一批從事房地產經紀工作的。”李文杰介紹，我們做的第一個項目是北京第一批外銷商品房——金都公寓，這類外銷商品房在當時是很不錯的。前段時間，我回去看了這個項目，發現與今天很多項目相比已經顯得比較老舊了。現在很多普通商品房在布局、選材、外部環境等方面都進行了優化。從這個項目上，我看到住房品質發生了翻天覆地的變化。

??“另一個變化是人均住房面積的變化。”李文杰列出數據，1994年我國城鎮人均住房面積是15.7平方米，經過近30年發展，我國城鎮人均住房面積已經超過了40平方米。

??在令人驚喜的成績之下，房地產行業的危機也逐漸顯露。

??“我們經常說房地產的‘黃金時代’已經過去，未來可能是‘白銀時代’‘青銅時代’或者‘黑鐵時代’，房地產行業發生巨變，根本原因是住房需求發生了變化。”李文杰表示，新增住房需求趨勢下降，住房需求中剛性需求占比下降，改善需求在提升。

??他表示，未來企業要發展好就要抓住需求變化，調整戰略。“對房企而言，要從過去高周轉、高杠桿的開發模式，回歸到以滿足消費者需求、注重品質的發展模式；對服務商而言，要鍛造多樣性和差異化服務，更好地滿足不同群體的需求。”

??對于整個房地產市場的環境，李文杰在擔憂中也透露出樂觀。

??他分析，現在房地產行業和企業在下行出清周期，有陣痛是必然的。從2021年四季度以來，政策層面陸續釋放了多重利好，部分區域市場已在觸底回升，只是過程緩慢，市場的回溫還需更外部政策支持。

??“這輪沖擊對企業的影響是分化的。”李文杰說，不好的企業會被淘汰，剩下的企業可以借此機會告別高杠桿、高周轉經營模式，向可持續性的模式探索轉型。

??重整“秩序”

??李文杰與貝殼同時選擇了求變。

??2019年，李文杰入職貝殼。同年，貝殼推出“被窩”全新家裝品牌，試水新行業。2021年7月，貝殼宣布收購圣都家裝。同年9月，被窩發布“十心實意，安心承諾”，向家裝行業“潛規則”宣戰，其中包括“惡意增項，雙倍返還”“質量20項不合格，砸掉重做”“材料保真，假一賠三”等承諾，并將賠付標準寫進合同中。

??“我們希望把貝殼在經紀領域的經驗和方法復制到家裝領域，能夠為改變這個行業作出一些貢獻。”李文杰說。

??這一動作，為被窩帶來了“量”的增長。

??今年8月，貝殼找房發布二季度財報顯示，貝殼實現總交易額6395億元，凈收入為138億元，家裝家居業務實現proforma收入（假設全季度并表圣都家裝業績的情況下）13.7億元，逆市同比增長超過10%，完成簽約合同額接近17億元。家裝業務已成為貝殼重要賽道，大家居業務已被其提到三大支柱業務之一的地位上。

??“我們的追求不止于此。”李文杰表示，最期待的是家裝領域實現產業升級：第一，家裝服務消費者的滿意度大幅提升；第二，家裝領域的服務人員，包括工廠工人、設計師和客戶經理的能力和幸福感提升。

??李文杰說，過去家裝領域很多工人和工長有點像外包公司，他們是一個一個小團隊，裝修公司會把接到的工作包給他們，然后結算費用，真正到他們手里的錢并不多，我們要改變這種模式。

??改變來自幾個方面：第一，專業培訓。被窩家裝在北京昌平建立了精工學堂，所有產業工人和工長必須經過30天專業培訓才能上崗。第二，工長和核心工人是被窩家裝員工。公司為他們發工資、繳納社保，讓他們有穩定收入，這是一個基本舉措。第三，員工薪酬在行業中有一定競爭力，這也是被窩家裝的承諾。他們還會確保進入到公司的員工能夠有尊嚴的生活。

??“在這樣一個穩定狀態下，我們的團隊做出來的產品也更能滿足消費者要求。”李文杰表示。對整個家裝行業來說，被窩在做一個“很新”的事。

??李文杰則認為，這些難而正確的事是貝殼一直以來都在做的，未來也會堅持這么做。

??對  話

??李文杰：最美好的事是見證業主入住新房

??中國房地產報：過去30年間，我國房地產市場發生了巨大變化。站在2022年這個時間節點回望，對于過去30年您最深的感受是什么？

??李文杰：首先，最大的感受是住房品質的改變。

??1994年入行時，做的第一個項目是北京方莊的金都公寓，當時這個項目是北京第一個外銷商品房，前段時間我回去看了這個項目，和今天的很多的項目相比已經顯得比較老舊了。從這個項目上我看到住房的品質發生了翻天覆地的變化，現在很多普通商品房在布局、選材、外部環境等方面都優化了。

??其次，是人均住房面積的變化。1994年，我國城鎮人均住房面積是15.7平方米，經過了近30年發展，我國城鎮人均住房面積已經超過40平方米。能見證這樣的變化，我認為是很幸運的。

??中國房地產報：在此期間，您經歷最美好的事和最遺憾的事是什么？

??李文杰：對我來說最美好的事是，能見證客戶住進新房時那種歡天喜地的笑臉很美好，他們發自內心的喜悅令人感同身受。另一個是，30年來房地產經紀行業的口碑發生了非常大的變化。

??遺憾的事是，房地產經紀行業發展到今天依然有很多瑕疵，如存在服務不規范、經紀人收入普遍并不高、行業人才流失率居高不下等問題，因此我們始終希望這個行業能有更大的改變。

??中國房地產報：您曾經歷過1998年、2008年金融危機，當前我國經濟再次面臨不確定性和種種風險，整個房地產行業和企業受到的沖擊很大，對此您怎么看？

??李文杰：1998年，亞洲金融危機給整個市場帶來了很大變革，那一年我國最重要的一件事就是取消了福利分房，真正的邁入商品房時代。2008年，國際金融危機又讓整個房地產行業的數字化發展得到了飛躍。今天，房地產再次遭遇挑戰，但我認為這次危機是2008年的后遺癥，原因是2008年后房地產的發展一直靠信貸不斷帶動開發和銷售價格的增長，到2016年國家下決心調控去杠桿后市場形成了一定穩定態勢，因此，我個人認為現在仍在2008年的周期中。

??現在，行業和企業處于下行出清周期，有陣痛是必然的，政策層面從2021年四季度以來陸續釋放了很多利好，部分區域的市場已在觸底回升，只是過程過于緩慢，整體市場的回溫還需更多外部政策支持。

??中國房地產報：與過去30年相比，您覺得下一個階段房地產行業會呈現哪些新特征？基于此，企業在經營中要注意什么？

??李文杰：從企業發展角度看，要從過去的快拿地、快銷售、快回款的高周轉、高杠桿模式，回歸到以滿足消費者需求、注重品質的發展模式，房企也要在未來注重規模轉變為更注重產品品質和服務。

??站在服務商角度，要鍛造多樣性和差異化服務，更好的滿足不同群體的需求。由于過去整個房地產市場屬于供不應求狀態，不論是房地產中介還是家裝行業都處于一個比較原始的發展階段，好在經過多年發展房地產中介行業已經開始以消費者為中心，貝殼在過去積累了非常多的經驗，比如貝殼一直承諾的“不吃差價”“真房源”和一系列退賠協議，這也讓經紀行業逐漸得到了消費者信賴。未來，希望家裝行業也要慢下來，去更加關注消費者的需要，讓交付的品質符合承諾；希望被窩家裝能像我們在經紀賽道一樣，使消費者覺得透明、放心。

??中國房地產報：您的座右銘是什么？為什么？

??李文杰：對于貝殼的大多數人來說，我們的座右銘是一樣的，那就是秉承創始人左暉先生的一句話，“做難而正確的事”。

??我想從幾個方面來分析這句話：

??首先，什么是難的事？在今天的市場上容易的事都被人做了，難的事大家都不愿意去做。我剛才提到，比如說很多對服務者的培訓和教育，對他們在生活上的保障方面都是難的事，要有大量的投入，但這么做很有意義。另一方面，貝殼在全國連接了40余萬經紀人，我們要讓他們都有保障，這對任何一個企業來講都是比較難的。

??其次，什么又是正確的事？消費者需要的就是正確的事。比如過去線上有很多房地產虛假信息，但我們就推真實房源，如果有假房源就會進行賠付，現在我們依然堅持這樣做。

??這些難而正確的事是我們一直以來都在做的，未來也會堅持這么做。

??中國房地產報：過去5年，您最大的改變是什么？未來5年，您自己的最大期待又是什么？

??李文杰：從我自己的角度出發，我感覺這些年最大的改變就是搭上了產業升級的快車。過去這幾年，房地產行業出現了技術機會，數字化、智能化、信息化等帶動了房地產服務的發展，比如虛擬現實的應用、樓盤字典的出現等，這對行業來說無疑是一種升級。能夠趕上這種升級是我們的一種幸運。現在，我們十分確定在房地產服務領域、經紀領域已經積累了產業躍升的經驗。

??未來5年，希望把這一套經驗和方法復制到家裝領域，能夠為改變這個行業作出一些貢獻。我最期待的是家裝領域實現產業升級，可以使家裝服務消費者的滿意度大幅提升；家裝領域的服務人員包括工人、設計師和客戶經理的幸福感也能提升。

??中國房地產報：未來5年，您想對國家說些什么？

??李文杰：我是黨員，我熱愛祖國、熱愛黨。借著這個機會，我祝福祖國繁榮昌盛、國泰民安。同時，我對祖國的未來充滿信心，相信我們將克服一切困難勇往直前。