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尹中立

中國社會科學院金融所研究員

房地產金融研究中心主任

榮盛發展首席經濟學家

??自然資源部日前提出要進一步加強住宅用地供應分類調控，提出住宅用地信息公開、增加租賃住房用地、“兩集中”同步出讓等工作舉措。據悉政策文件在春節前已經下發地方，2月24日國土部召開會議解讀文件精神。2月23日以來，已有媒體報道了天津、鄭州、青島、蘇州、無錫等地出臺落地文件。此次土地新政是房地產市場長效機制的組成部分，將改變土地市場交易規則，給全行業帶來深遠影響。

??對此，貝殼研究院專訪了中國社會科學院金融所研究員、房地產金融研究中心主任，榮盛發展首席經濟學家尹中立。

??Q：此次住宅用地管理新政主要內容有哪些？

??尹中立：從已披露的公開信息得知，此次新政對地方政府和監管部門主要提出四項要求。一是科學編制實施住宅用地供應計劃；二是堅持做好住宅用地信息公開；三是實行住宅用地集中出讓；四是加強監測監管和考核評價。

??針對不同類型城市提出三項具體工作：

??一是全國各城市，要向社會公開年度計劃和存量住宅用地信息，相關數據要按季度頻率定期更新。住宅用地出讓方案應當包括溢價率、競價輪次和最高限價穩控預案。

??二是城區常住人口100萬以上的大城市，要在土地供應計劃中單列租賃住宅用地供應計劃，占比一般不低于10%。

??三是重點城市，要合理安排招拍掛出讓住宅用地的時序，實行“兩集中”同步公開出讓。“兩集中”指的是，一要集中發布出讓公告，原則上全年不得超過3次；二要集中組織出讓活動，同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應當連續集中完成拍賣活動。

??據悉，重點城市共22個，包括北上廣深4個一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

??Q：為什么要出臺土地管理制度新規？

??尹中立：最近兩年，有關部門一直在致力于建立和完善房地產市場長效機制工作，去年出臺由人民銀行牽頭的“三道紅線”等政策也是在這樣的背景下產生的。

??該政策出臺的直接導火索是近期有些城市房價和地價出現了上漲壓力。近日，自然資源部召開的“有關貫徹落實2021年住宅用地供應分類調控工作”會議指出，近期多個城市房價出現明顯上漲。國家統計局數據顯示，2021年1月各線城市商品住宅銷售價格環比漲幅有所擴大。70個大中城市中有53個城市的二手房價格上漲，較去年12月增加11個。

??土地出讓制度改革是土地要素市場化改革的探索。從房地產市場運行的現實情況看，地方政府為了土地財政的需要，試圖用各種辦法推高土地價格。例如，有些城市按照“先次后好”順序供地，再通過“饑餓營銷”逐步抬高地價；部分熱點城市住宅用地供應多年完不成計劃，也沒有考核審計，供給不足也在一定程度上推升價格。對于房地產開發企業來說，由于不知道未來土地供應的時序、區位等具體情況，只能去“搶”，進而推高地價。

??新政將改變房地產市場原有的運行機制，減少地方政府對土地市場的不規則調控。新政要求全國各城市公開年度土地供應的詳細信息，并按季度頻次更新并公開存量住宅用地信息，這將顯著增加土地市場透明度。雖然地方政府依然壟斷土地市場，但交易信息的公開、透明，有利于開發企業對區域土地市場增量空間、市場運行趨勢進行客觀判斷，形成合理預期，引導市場回歸理性。新政也有利于住房終端需求形成穩定的心理預期。

??Q：新政對房地產市場將會產生什么影響？

??尹中立：新政規范地方政府土地出讓行為，優化土地資源市場化配置，將有利于優化土地競爭格局，倒逼企業增強運營管理能力，促進行業優勝劣汰。

??一是開發企業的運營節奏被迫進行調整，高周轉經營模式將進一步面臨挑戰。集中供地模式打亂了房企拿地節奏。雖然從部分已公布的實施方案看，不同城市之間存在一定的錯配的空間，天津集中于3、6、9月發布公告，而濟南則是5月上旬、8月下旬、10月下旬。同一城市內住宅用地集中供應，會給企業帶來較大壓力，競拍資金要求明顯上升，如果主要城市的供地時點接近或重合，開發企業難以在公司內部調劑不同城市和不同項目之間的資金需求，資金周轉率下降，加上“三道紅線”的壓力，高周轉模式的難度進一步加劇。

??二是市場格局發生變化。市場普遍認為大房企因為融資能力強而受益，我認為均衡配置土地資源的開發企業可能會更有利。對于那些主要土地儲備集中在22個熱點城市的房地產企業來說，即使融資成本低、融資能力強，但因為這些城市土地供應時間集中，在財務“三道紅線”的約束下，這些企業的優勢難以發揮。大多數三四線城市沒有納入集中供地的范圍，土地儲備均衡配置在不同類型城市的開發企業可以獲得一定的資金騰挪空間。

??三是土地市場有望降溫，但集中銷售加劇價格競爭。新政出臺后，土地市場由各區政府的“零售市場”轉向市級統一的“批發市場”，疊加大量宅地年內限次集中出讓，市場透明度提高減少了信息不對稱，受房地產開發企業的資金約束，土地市場的熱度降溫應該會降低。但土地集中供應會形成后期的集中入市現象（指集中預售、集中開盤），市場競爭激烈可對價格上漲形成抑制。