政策編輯部 CRIC研究 2024-05-20 08:45:36 來源：丁祖昱評樓市
??市場期待已久，房地產政策終于放大招。
??首先是5月17日中午，中國人民銀行連發三文，內容包括：
??1、下調首付比5個百分點，調整后首套最低首付比例15%、二套25%；
??2、取消首套和二套房利率下限；
??3、下調公積金貸款利率0.25個百分點，調整后5年以上首套房公積金貸款利率為2.85%。
??隨后，在同日下午國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會上，住建部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理局相關部門負責同志就“切實做好保交房工作配套政策”情況作了詳細說明，內容包括：
??1、設立3000億元保障性住房再貸款支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
??2、進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，滿足房地產項目合理融資需求。對于不同所有制房企的“白名單”項目一視同仁，做到應貸盡貸。
??3、自然資源部明確支持地方政府以合理價格收回企業無力繼續開發的閑置土地，或者收購司法以及破產拍賣中流拍的土地。
??4、打好保交房攻堅戰。全面排查本市在建已售商品住房項目，鎖定難交付的項目，建立項目臺賬。有力有序推進現房銷售。
??2024年5月17日午間，央行連發三文。其中，下調首套房首付款比例至不低于15%引起市場廣泛關注。
??據央行公開資料查詢，我們發現，自1998年《個人住房貸款管理辦》出臺至今，全國范圍內個人住房貸款政策經過多次調整，其中首套房首付款比例曾多次降至不低于20%。
??2010年為遏制部分城市房價過快上漲中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會決定完善差別化的住房信貸政策，首付款比例調整到30%及以上。此后各城市首付比例開始實行差別化。
??2023年8月，根據國務院部署，人民銀行將全國層面最低首付比例政策統一為首套房20%、二套房30%。各地在此基礎上，因城施策自主決定政策下限。目前，除北上廣深等8個城市外，其他城市均已選擇執行20%、30%的全國底線政策。
??一直到2024年5月17日，人民銀行將全國層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%，二套房貸最低首付比例從30%降至25%。
??從1998年至今，期間雖然各城市首付比例不一，但從全國層面來看，這是首次在全國層面將首套房最低比例降至不低于15%。
??調整后，城市政府仍可據此因城施策。在城市政府確定的首付比例下限基礎上，商業銀行可根據客戶風險狀況自主決定具體的首付比例。最低首付比例優化后，可降低居民購房門檻，進一步減輕購房首付壓力。
??除了下調首套房首付款比例之外，央行還取消了首套二套商貸利率下限，并下調公積金貸款利率0.25個百分點。下調后，首套房公積金貸款利率5年以下2.35%、5年以上2.85%，二套公積金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%。
??自2023年1月人民銀行、銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制以來，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。
??截至今年3月末，全國343個城市（地級及以上）中，75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限，取消房貸利率下限的城市數量比去年12月末增加了38個。
??除了這些已經取消和調整首套房貸利率下限的城市之外，目前全國首套房貸利率政策下限為貸款市場報價利率（LPR）減0.2個百分點，二套房為LPR加0.2個百分點。
??由此可見，此次不再設置全國層面首套房和二套房貸款利率政策下限。對于一線城市和部分熱點城市來說利好更為明顯，各城市政府可因城施策，自主決定當地房貸利率政策下限。取消房貸利率政策下限后，商業銀行可根據客戶風險狀況，自主決定利率水平，實現房貸利率市場化。
??需要注意的是，中國人民銀行副行長陶玲在國務院政策例行吹風會上特別表示，如未來房地產市場供求關系發生較大改變，人民銀行將及時恢復執行政策下限或指導城市政府恢復政策下限，調節供需。
??5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議召開。國務院副總理何立峰強調商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。
??同日下午，國務院政策例行吹風會上，中國人民銀行副行長陶玲表示，將設立3000億元保障性住房再貸款。支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。
??這個政策的要點主要有四點：
??第一，保障性住房再貸款規模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象為21家全國性銀行。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。
??第二，所收購的商品房嚴格限定為房地產企業已建成未出售的商品房，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。
??第三，城市政府選定地方國有企業作為收購主體。收購后迅速配售或租賃。
??第四，自愿參與。21家銀行按照風險自擔、商業可持續原則，自主決策是否向收購主體發放貸款。
??我們認為，這項政策是央行為支持構建房地產發展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化方式實現多重目標。一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業在銀行支持下，市場化參與收購已建成未出售商品房，可以推動商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給。收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機制。房地產企業出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續建，改善房企的資金狀況。
??國務院政策例行吹風會上，相關部門負責同志表示，進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，滿足房地產項目合理融資需求。城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”,商業銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。主要有以下幾個方面的措施：
??第一，商業銀行都成立工作專班，由行領導牽頭，相應部門作為成員形成工作合力。
??第二，參與審核把關納入“白名單”項目。
??第三，優化貸款審批和發放流程，允許單列授信額度。同時，制定盡職免責的具體細則。
??第四，做到應貸盡貸。對于不同所有制房企的“白名單”項目一視同仁。貸款金額要與項目建設周期匹配，要覆蓋項目建成交付的資金缺口，推動項目竣工交付，切實保障購房人的合法權益。
??第五，對“白名單”項目單獨建賬核算，封閉運作管理，項目間資金不混同，項目資金嚴禁挪作他用，確保資金用于保交付。
??截至5月16日，全國297個地級及以上城市已經建立了房地產融資協調機制，商業銀行已按內部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。
??從目前來看，融資協調機制是構建房地產發展新模式、加快“人房地錢”要素聯動的有力抓手，資金跟著項目走，項目實施封閉管理，有利于促進房地產市場健康發展。自2024年1月12日，住房城鄉建設部和金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》至今，已多次召開與城市房地產融資協調機制相關會議。
??但從目前實際落地角度來講，一方面入選“白名單”項目的要求相對嚴格，尤其對出險房企而言，“項目預售資金未被抽挪，或被抽挪的資金已及時收回”要求很難滿足；另一方面進入“白名單”并不等同于獲取銀行貸款，尤其是出險房企，銀行在選擇具體項目放貸上仍會以市場化方式為主，若出險房企無法對項目提供增信，實際獲取融資支持也有限。
??此外，融資協調機制目標定位仍是“保交樓”而非“救房企”，對資不抵債出險房企救助效果可能微乎其微，對擁有優質資產、短期出現流動性風險的出現房企可能是利好，后續還需關注銀行端實際融資支持情況，其政策效果有待檢驗。
??因此，即使當前中央對房地產寬松基調不變、金融支持政策加快落地，但金融機構還是遵循市場化原則進行放貸等商業活動，倘若市場信心依舊不足，基本面下行趨勢不改，多數房企仍難以獲取相應的資金支持。
??國務院政策例行吹風會上，自然資源部明確支持地方政府以合理價格收回企業無力繼續開發的閑置土地，或者收購司法以及破產拍賣中流拍的土地。這些土地收回、收購以后，用于建設保障性住房，還可以用于建設公共配套服務設施，改善周邊住宅配套條件等。
??在提到有關如何打好商品住房項目保交房攻堅戰，防范處置爛尾風險方面，要求城市政府全面排查本市在建已售商品住房項目，鎖定難交付的項目，準確掌握存在的問題，建立項目臺賬。并要求城市政府按照市場化、法治化原則分類處置，可以采取市場化措施完善條件的項目，納入“白名單”給予融資支持，推進項目建設交付，資不抵債的項目該破產的破產，該重組的重組。處置過程中要把維護購房人合法權益擺到首要位置。
??同時要建立長效機制。有力有序推進現房銷售，通過“白名單”融資政策，支持商品住房項目達到現房銷售條件，對繼續實行預售的，嚴格項目預售資金監管，防止出現新的風險。
??由此可見，除了在融資端提供支持和保障，改善企業資金狀況，推動企業自救和發展之外，在防范風險方面本次國務院政策例行吹風會上也做了相應的處置和改善，目的仍是為了加快市場出清、結構優化，從而推動房地產市場逐步趨穩。
??5月17日，國家統計局公布4月房地產行業數據顯示，1-4月份，新建商品房銷售面積29252萬平方米、新建商品房銷售額28067億元，同比分別下降20.2%和28.3%，兩者降幅較1-3月分別擴大0.8pcts和0.7pcts，“金三銀四”預期落空，70個大中城市一二手商品住宅銷售價格同環比皆擴大。
??可以看出，此次政策出臺已是“箭在弦上，不得不發”。相較于之前的“小步快走”，此次的政策無論是從力度還是覆蓋面來看，都較以往大幅提升。截至5月17日股市收盤，超20只房地產股漲停，市場信心提振明顯。
??此次政策，目標無非有三：一、刺激需求；二、去庫存；三、繼續推進保交樓。
??無論是降首付比例，還是取消房貸利率下限，都是希望通過降低購房者的購房門檻，刺激購房需求，這一政策將對持幣觀望的購房者帶來正面積極的刺激，尤其是首套最低僅15%的首付比例，對一些工作年限不長但收入預期穩定的年輕人來說是實實在在的利好。
??3000億元保障性住房再貸款、地方國企收購已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房，以及支持地方回收存量閑置土地等，都是房地產庫存清理計劃的重要舉措。
??在此之前，已有多地通過住房“以舊換新”推進樓市去庫存，此次中央層面給予明確的政策和資金支持，相信會促進市場預期轉向，并對居民購房信心的提振有積極影響。
??但我們也必須看到，短期內市場購房需求的恢復還需要應對居民房價上漲預期弱、收入信心不足、杠桿率已居高位等問題。
??我們認為，在多重政策利好下，市場信心及預期有望逐步恢復，帶動銷量回暖，短期內市場成交或小幅放量。但整體來看，政策疊加和市場供求雙重作用下，未來樓市將延續筑底修復走勢。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
