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??隨著物管行業(yè)回歸有質量的增長，物業(yè)企業(yè)管理規(guī)模增速逐步放緩。

??這一變化在物企4月新增合約面積中有所體現(xiàn)，TOP50企業(yè)新增合約面積約4754萬平方米，新增合約面積為近一年最低，去年同期這一數(shù)據(jù)為8683萬平方米。

??隨著房地產增量規(guī)模收縮，來自關聯(lián)房企的在管面積不斷減少，4月新增承接關聯(lián)方面積TOP50企業(yè)總規(guī)模較去年同比下降44%。

??與此同時，一個重要的變化是，行業(yè)收并購速度也在減緩。4月涉及物企并購事件僅2起。

??要知道，過去上市物企在規(guī)模化“跑馬圈地”過程中，企業(yè)在管面積增速普遍保持在30%-50%之間，部分企業(yè)增速設定甚至在50%以上。如今，行業(yè)回歸有質量的增長已成為共識。

??為尋找新利潤增長點，在規(guī)模放緩的大趨勢下，物企市場化外拓仍在持續(xù)加碼，學校、產業(yè)園、公建是第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)。

??根據(jù)克而瑞物管發(fā)布的《4月中國物業(yè)服務企業(yè)新增合約面積TOP50》可以明顯看出，物企規(guī)模拓展“降速”，尤其是頭部物企規(guī)模拓展競爭熱度有所下降。

??先來看數(shù)據(jù)，4月，TOP50企業(yè)新增合約面積約4754萬平方米，環(huán)比減少29%，同比下降45%。

??對比近一年數(shù)據(jù)來看，今年4月TOP50企業(yè)新增合約面積為近一年最低點。

??TOP10企業(yè)新增合約面積3063萬平方米，占比63.9%。從門檻值來看，TOP10門檻只有150萬平方米，較上月下降了117萬平方米。頭部物企拓展規(guī)模競爭熱度下降。

??實際上，2023年以來物管行業(yè)規(guī)模增長持續(xù)放緩，在追求有質量的增長情況下，企業(yè)新增合約面積面臨普遍下滑的情況。

??2023年，企業(yè)規(guī)模增長訴求降低，有質量的規(guī)模成為關注重點，收并購數(shù)量及金額也隨著大幅下滑。

??據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2023年上市物企披露收購事項42起，累計披露交易金額33.73億元，同比下降68.21%。

??進入2024年，這一現(xiàn)象仍在持續(xù)，行業(yè)收并購速度減緩。

??前4月，物企共發(fā)生了17起收并購事件，其中4月涉及物企并購事件2起，披露交易金額6187萬元。

??從近一年收并購事件來看，4月行業(yè)收并購無論是交易金額還是數(shù)量均處于低谷期。

??近年來，上市物企關聯(lián)方在管面積占比持續(xù)下降，與之相對應的是物企普遍重視外拓，新增第三方拓展面積持續(xù)擴大。

??克而瑞物管基于關聯(lián)開發(fā)企業(yè)新增預售面積對相應物業(yè)服務企業(yè)內部轉化項目規(guī)模進行測算，4月新增承接關聯(lián)方面積TOP50企業(yè)總規(guī)模為1425萬平方米。TOP5企業(yè)保持較高的面積轉化能力，增長確定性高。

??重點來看第三方拓展規(guī)模，4月，50個企業(yè)共計新增3655萬平方米。新增拓展項目在300萬平方米（含）-500萬平方米之間的共有3家企業(yè)，拓展規(guī)模占比31.2%；新增拓展項目在100萬平方米（含）-300萬平方米之間的共有8家企業(yè)，拓展規(guī)模占比33.3%；拓展規(guī)模百萬平方米及以下的占比為31.5%。

??華潤萬象生活拓展全委托項目42個，規(guī)模達到436萬平方米，領先其他企業(yè)位列第一，大量的產業(yè)園項目占華潤萬象生活總拓展的63.66%；其次，永升服務位居第二，拓展全委項目規(guī)模為391萬平方米，雅生活集團以314萬平方米的拓展規(guī)模位列第三。

??就監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，4月第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)是學校、產業(yè)園、公建，其中學校項目占比26.5%，產業(yè)園項目占比21.7%，住宅項目位于第三，占比18.4%。辦公占比12.7%，公建占比12.4%；此外，醫(yī)院、商業(yè)業(yè)態(tài)項目，規(guī)模占比均未超過10%。

??越來越多的物業(yè)公司開始擴展非住宅業(yè)態(tài)，豐富服務領域，尋找新利潤增長點。頭部企業(yè)在各業(yè)態(tài)的拓展上競爭優(yōu)勢明顯。

??比如招商積余在辦公和醫(yī)院項目拓展規(guī)模最大，雅生活集團在學校和公建業(yè)態(tài)拓展規(guī)模超過其他企業(yè)，而中海物業(yè)在住宅項目拓展規(guī)模領先，華潤萬象生活在產業(yè)園和商業(yè)項目拓展規(guī)模最大。

??房地產行業(yè)風險尚未出清，關聯(lián)度較高的物業(yè)管理行業(yè)也還在調整期，在政策及市場推動下，物企正加速進入“換擋提質”通道。

??企業(yè)不再“唯規(guī)模論”，有質量的增長已逐漸成為行業(yè)共識。企業(yè)關注重點從過去資本市場、規(guī)模增長正重新回到客戶需求本身。在規(guī)模拓展方面，企業(yè)正逐步加強第三方外拓能力建設，提升企業(yè)獨立性，以此增強抗風險能力。